為二套房產“松綁”的理財計劃

這是一個盛產“房奴”的時代，也是一個以為多套房產為榮的年代。然而，在當前，每個人都需要為購置昂貴的房產而付出巨大的努力。無房者的焦慮與有房者的擔憂就成為“中國式業主”的真實寫照。本刊蘇州讀者王佳云，因為購入了第二套房而徹底打亂了原本平靜的家庭生活，如何解套“第二套房產”是她在2008年急需解決的難題。

正所謂家家有本難念的經。暫時買不起房的人焦慮不安，而擁有多套房產的人也未必就高枕無憂。本刊蘇州讀者王佳云（化名）一家就因為買了一套房后而愁上心頭。

現年31歲的王佳云是蘇州某全民事業單位的職工，年薪有6萬元，其公積金賬戶余額有1萬元，以后每年有1萬元入賬，五險一金齊。丈夫周鵬今年33歲，從事金融行業，業務能力很強，平時也兢兢業業，他的工資比較高，年薪大概在10萬左右，目前公積金賬戶余額2萬元，以后每年有2萬元入賬，單位也為他購買了五險一金。兒子周逸飛今年7歲，王佳云打算明年讓小孩上小學。

目前，一家三口住在蘇州市區一套房子里。房子是一次性付款買的，三房一廳，面積110平方米，目前市值160萬元左右。

夫妻倆收入都不低，在外人看來這樣已過小康水平的三口之家，房子問題也解決了，應該是生活得有滋有味的。但是，提到目前家里經濟周轉情況時，王佳云開始向記者大吐苦水：都是第二套房子惹的禍。

王佳云告訴記者，如果不是購買第二套房子，這本是一個輕松的小康之家。2006年，杭州某金融機構擬高薪聘請周鵬任總監一職，開出的條件自然是比蘇州的單位優越得多。丈夫和自己都很是心動，況且地點在素有人間天堂之稱的杭州。夫妻倆經過一番考慮后，決定全家遷往杭州。當時，主意已決，遂于2007年元月以10100元/平米價格大手筆購入杭州市區150平米的住宅?，F在房貸余額64萬元，每月需還銀行5000元。

天不遂人意，后來因種種原因，丈夫轉換工作一事一再擱淺，最后也就不了了之了。但是購買第二套房子惹的麻煩卻一直困擾著王佳云一家。

現在杭州那套房子已在今年1月出租給別人了。王佳云說，年租金只有4萬，這樣自己每月還得貼上兩千多元還貸款。王佳云總覺得這樣很不劃算，并且擔心如果國家再調控房價的話，房子有縮水可能。因此，杭州這套房賣還是不賣最近困擾著她。

一家人一年下來的生活費用總計在5萬元左右。夫妻倆除了單位提供的保險外，還在5年前購買了中國人壽康寧定期險，需繳20年。丈夫的保單年繳2500元，保額10萬元，而女主人王佳云的康寧定期年繳3400元，保額20萬元，需繳20年。小孩擁有國家工作人員子女統籌醫療保障，此外沒有購買其他保險。目前，家里的資產全押在兩套房子上，活期存款只有1萬元，除此以外再也沒有其他生息的資產了。

家里老人都有養老金和醫療保險，況且老家還有一棟房子，一樓店面年租金不足2萬，完全可供老人家生活和醫療保障，因此老人的養老問題是不需要擔心的。

理財困惑：若不是購買第二套房產，這本是一個輕松的小康之家。在杭州購房原是男主人計劃工作調動想舉家遷居，后因種種原因計劃擱淺。杭州的房子現市值15000元/平米，是繼續把它供完，還是脫手好？

理財需求：

短期：目前小孩7歲，但是希望他能接受較好的教育。在國內完成本科教育后希望送子出國留學。怎樣準備小孩的教育費用？

夫妻倆的保險急需完善，商業保險如何補充？

中期：目前，夫妻倆每年的收入盈余不少，怎樣把余錢進行投資比較好？有購車需求，王佳云計劃買一輛10萬～15萬的家用車，如何準備買車的錢？

長期：夫妻倆的養老金如何籌集？

理財師簡介

鄧杰新，目前在外資銀行從事個人理財業務。持有香港中文大學亞太工商研究院個人財務策劃高級文憑，并通過CFPCM資格認證考試，取得國際金融理財師（CFPCM）資格，是香港財務策劃師學會會員。獲邀為東莞電臺財經欄目特約嘉賓。

理財方案：

以家庭資產負債表與現金流量表為切入點，對家庭的財務狀況進行分析，具體內容見附表。在此基礎上對該家庭的財務狀況進行綜合診斷，診斷結果如下：

（一） 資產負債分析

從家庭資產負債情況來看，資產種類較為單一，除了1萬元活期存款外，生息的資產只有杭州的那套房子，沒有配置如債券、銀行理財產品、基金、股票等金融資產，金融投資理財意識有提升的空間。

由于杭州的房子已有一定幅度的升值，因此投資與凈資產比例達69％，資產合計達389萬元，由此可以看出該家庭的資產積累能力較強，已有相當的基礎。

在資產的流動性方面，資產流動性比率=（流動性資產/每月支出）=1/0.42=2.38，流動性比率一般為3-6較合適，而王佳云家庭的這一財務指標低于3，這說明該家庭的流動性資產不足以應付應急性的支出，需要改善。該家庭目前有64萬的房貸余額，負債總資產比率=負債/總資產=64/389=16.45%，小于50％表示其有較強的綜合還債能力。

（二） 現金流量分析

從家庭現金流量表來看，該家庭目前的主要的收入來源為兩夫婦的工資、房租及住房公積金，王佳云丈夫屬于白領精英，有較高的收入，王佳云的工作較為穩定，收入水平也可以，兩人合計年收入為23萬元，屬于較理想的小康收入水平，且從每年50000元的消費支出可以看出該家庭生活比較節儉，因此每年可有11.41萬元的較多盈余。購買第二套房后，每年需還貸60000元，負債收入比率=負債/收入=6/23=0.26，該指標小于0.4，說明該家庭的還債能力比較強。儲蓄比率=盈余/收入=11.41/23=49.6％，反映了其凈資產增加的能力強，這為之后的理財規劃提供了充足的資源支持。

（三） 理財強弱項分析

通過對王佳云家庭的基本資料及財務狀況進行強弱項分析，結果如下：

強項：

1、家庭財富積累的基礎較好；

2、有相當比例的生息資產；

3、債務負擔不高，償還能力強；

4、兩夫婦的年齡處于中壯年階段，工作較穩定，收入較高；

弱項：

1、不動產配置比例過大，流動性資產配置不足

2、生息性資產的品種單一、收益率較低、變現能力較差，投資組合有待優化

3、投資知識和經驗不豐富；

4、未規劃安排教育基金和養老基金

5、家庭的保險保障不全面；

在理財規劃中，我們將盡量發揮及運用強項，調整及彌補弱項，以實現理財的目標。

二、理財目標綜述

根據王佳云家庭目前的情況及其目標，綜合理財目標如下：

1、調整資產結構，滿足應急資金及購車需求

2、進行子女教育規劃，安排教育基金

3、設計投資組合，籌集養老金

4、優化保險規劃，完善保障功能

三、理財規劃綜合方案

1、調整資產結構：賣出第二套房產，預留各項理財需求資金

王佳云家庭有相當不錯的家庭財富積累和每年收入盈余，但由于丈夫轉換工作的考慮購買了第二套房產，從而令相當部分的資產壓在了不動產上。既然現在丈夫轉換工作的事情已擱置，考慮到此套現已出租的房產投資收益率較低，每年所收的租金還不夠償還貸款，同時家庭應急的流動性資金、購車、子女教育、夫婦的退休養老等理財需求都需要資金進行滿足。

另外，從國家的宏觀經濟面來看，國家宏調政策仍將繼續，因此建議王佳云趁現在該房產對比購買時已有所升值的時機，將該房產出手。按市場價格225萬出售，提前還清64萬元貸款余額后，可套現165萬的資金。

出售第二套房后，有充足的資源可調配滿足各項理財需求了。

首先，建議撥出1.5萬元加上目前的活期存款1萬元合計2.5萬元，以活期及部分定期的形式作為流動性強的應急資金，足以應付6個月的日常支出。

其次，可撥出15萬挑選心儀的汽車，滿足購車的需求。剩下的144.5萬作子女教育、退休養老等的資金安排。調整后的資產負債表及現金流量表見附表。

2、教育規劃：預留教育基金實現送子留學理想

王佳云的兒子今年7歲，打算明年上小學，可以看出父母對兒子的教育很重視，打算讓他在國內完成本科后出國留學。因此，教育規劃的目標是安排足夠的資金滿足讓周逸飛從明年讀小學開始直至完成國外留學的需要。

若假設所在城市的目前教育費用水平為小學階段8000/年，初中階段10000元/年，高中階段14000元/年，國內大學本科階段20000元/年，國外碩士研究生階段（學制2年）200000元/年，按每年增長5％測算，周逸飛從小學到完成國外的研究生，共需要支出教育費用約128萬。若目前開始撥出一筆錢，以開放式基金為投資工具構建一個年收益率為9％的基金投資組合，每年的支出從該筆基金撥出，則目前這筆錢只需要準備38萬就足夠了。

3、養老規劃：一次性投資加定期投資保障退休生活

王佳云夫婦剛30出頭，正值青壯年，且兩人都有收入較好的工作。雖然離退休還有相當的時間，但夫婦二人有準備養老基金的理財意識是很好的，因為越早準備，效果越好，不但可以提高退休生活的資金保障、改善退休生活質量，而且還可能實現提早退休，早日享受退休的休閑生活。

從目前一家三口每年50000元的生活費來看，該家庭的生活是比較節儉的。退休的生活費比現在會少了孩子的養育支出，但可能會多了私家車和旅游、醫療的支出。

假設王佳云在55歲、丈夫57時兩人同時退休，若以退休后相當于目前60000元一年的生活水平，通貨膨脹為每年4％進行測算，夫婦兩人退休后30年的生活費用合計約863萬，要保障這一支出，則可采用一次性投資加定期投資的開放式基金進行規劃。假設退休前投資組合的投資年收益率為9％，退休后投資組合的投資年收益率調整為更穩健的5％，則只需目前一次性投資41萬，并且堅持每月定投1000元直至退休即可滿足上述目標退休生活的資金需要。

4、優化保險規劃：提高保障及補充險種完善保障功能

目前夫婦兩人已購買了中國人壽的康寧定期壽險，該險種的保障范圍包括身故、殘疾、重疾等。由于丈夫為家庭的主要經濟支柱，因此建議其康寧的保額可提高到20萬。小孩擁有國家工作人員子女統籌醫療保障，可以報銷的范圍與國家工作人員醫療保險待遇一樣，但報銷的額度是符合醫保政策的80%。

由于賣出第二套房調整資產結構后將提前還清房貸，沒有債務的負擔，而套現的資金又足以安排多項的理財目標需要，因此夫婦二人無須再增加壽險額作為財務保障。但由于社保和重疾險都沒有意外醫療和住院的保障，因此建議夫婦二人以康寧作為主險，附加意外醫療，兒子則可通過學校購買中國人壽的學生幼兒平安險（團體險），包含有意外醫療、住院、身故等保障。經提高保障及增加險種后，每年所交保費在9000元內。

賣出第二套房產后，可用于調配進行理財規劃的一次性投資資產有144.5萬元，每年結余有10.4萬元，經上述理財規劃策略整合后，只用了一次性投資資產的79萬元及每年結余的3.4萬元，還有65.5萬元的資產和7萬元的結余可以備用。

這部分資源一方面可以作為增加前面的教育規劃、養老規劃的一次性投資和每月定投的金額，達到提高目標水平的效果，例如可以供兒子上更好、收費更高一些的學?；蛱岣咄诵萆畹乃接只蛘咛崆巴诵荩硪环矫婵梢宰鳛閭溆谜{節資源，以補償因投資收益率變動未達規劃目標的差額。該部分資金可以通過較為穩健的銀行保本理財產品、債券型基金、平衡型基金等理財產品構造年收益率5％—9％的投資組合進行保值增值。

《私人理財》點評：

流動性資產很重要

在不少人高喊著“欲做房奴而不得”的無奈時，眾房們奴痛并快樂著；擁有一套房產的人是快樂地笑著，而有能力購買第二套房的人則是公認的幸運兒。然而，并不是每個家庭購買第二套房都能帶來投資收益，像王佳云家就因第二套房產而一度陷入資金周轉的困境。

從他們資產上看，王佳云家境殷實，夫妻倆收入都不錯，是典型的白領階層人士。小孩已到適學年齡，此后供書教學等一筆不小的開銷不可避免。而此時，這個家庭的二套房卻占據了家庭財產的很大一部分，而流動性資產不足則是這個家庭的硬傷。王佳云現在首先要做的是提高家庭流動性資產的比例，以應對不時之需。

事實上，一個家庭中，除了固定資產外，擁有一定比例的流動性資產更可構筑安全而穩健的理財金三角。當前在股市波動，樓市不太明朗的情形下，現金為王成為現實的選擇。