商圈物業的投資冷思考

廣州的五大商圈一直是房產投資者關注的焦點，從樓市出現拐點以來，房產投資日益清淡，然而，近期“樓價跌租金漲”的消息又讓不少包租公、包租婆們重新燃起投資熱情。然而，這樣的消息對于商圈物業來說，卻并非是利好。

樓價跌租金漲不在商圈內

當前廣州樓市“價跌租金漲”已是不爭的事實。然而，對于以商圈物業為主的投資客來說，卻并非福音。本刊記者通過對五大商圈附近的中原地產分店逐一采訪，得出了與我們預期不一樣的結果。

記者從對中原地產五大商圈附近的分店采訪得知，上下九商圈、北京路商圈、站西路商圈、中大布匹商圈、桂花崗并梓元崗商圈五大商圈附近的二手房產并沒有出現“樓價跌租金漲”的這一情況。倒是從中原地產統計的最新4月月評中得到這樣的數據：二手房成交均價環比上漲1.9%達到8047元/平方米，老城區越秀更重返萬元均價的高位。租賃市場方面，租賃成交面積環比微降5.7%；成交均價維持在上月31.9元/平方米/月的水平。

“商圈內的房產一直以來處于比較平穩的狀態，很難受到其他區域房價的影響。二手房價格以及出租價格基本上沒有什么變化?！敝性禺a的一位分店經理如是說。

不同商圈的不同投資機會

很多投資者都會認為，商圈就是一個商業人員聚集的地方，作為必須解決的住宿問題，他們一定需要就近租住房子，所以每個商圈都存在大量的房產出租投機機會。

但是上下九商圈內中原地產恒寶分店經理蔣永華告訴記者，“在這周圍，基本沒有什么二手房的房屋出租投資機會?！睆哪壳暗姆慨a交易情況來看，購買二手房的一般都是自住，用于投資的“幾乎沒有”?！澳軌蛟谏舷戮磐顿Y的，基本上都是家產比較殷實的，能夠自購房，而不會在這周圍租住2000多元、3000元的二手房?！奔词褂凶庾〉亩际巧贁档纳倘雀邔庸芾砣藛T，或者是在天河區上班的白領。

另外，該商圈內的房屋出租回報率也比較低。蔣永華經理給記者舉出一例：恒寶華庭65平方米兩室一廳的售價為90萬，而出租價格僅為3200元/月，回報率僅為4.26，一般我們認為低于6%的回報率都不是很理想的。”

與上下九商圈相同情況的，還有具有“寸土寸金”之稱的北京路商圈，回報率太低，不適合投資房產出租。

該區目前一個值得推薦的投資亮點在錦源國際公寓。面積為30-40平方米，售價為16800元/平方米的一室一廳，售價為60多萬，但是租金價格高達6000元/月。原因在于該樓盤靠近海珠廣場等繁華路段，但是附近的酒店比較陳舊，像麗都酒店都要600元/天。所以經濟能力比較好的人都會選擇整套租住錦源國際公寓。

而中大布匹商圈、站西路、桂花崗并梓元崗商圈，商戶所開設的都是小檔口，與北京路商圈和上下九商圈相比，屬于“小生意”了，商戶會特別考慮就近租房。所以這幾個商圈附近投資房產出租的機會比較大。

投資也需天時地利

很多投資客都存在這樣的誤區，只要投資回報率高，自己能夠跨過投資門檻，就可以將錢投入進去，等著高利潤的回報。他們根本沒有想到，房屋出租也需要天時地利。

站西路商圈中原地產家和苑分店經理戴昕雯就告訴記者，目前二手房銷售的市場反應不熱，“因為業主都不放盤了?！爆F在站西路商圈只有流花路附近有一個富力集團投入的舊房拆遷并再建項目，但那也是新房了。

附近的桂花崗并梓元崗商圈也面臨著同樣的情況。戴昕雯經理解釋，那些房子都是業主原來自己居住的，經過房改房之后出租。因為周邊的皮具批發市場、鞋類批發市場、化妝品批發市場、服裝批發市場等多個專業市場的存在，商戶云集，所以根本不用擔心租不出去。

“一般一個星期之內就能租出去，最長的閑置時間不超過兩個星期?！倍夷壳霸搩缮倘?5-45平方米的一房一廳能租2200元/月，60-70平方米的兩房一廳的租價更是高達3000元/月?！皩τ谀切┵|量的房改房來說，能夠租到這個價錢，算是非?？捎^的了?！贝麝况┙浝碚f。

相比較而言，中大布匹商圈附近的商機比較大。中大布匹市場商戶、附近的廣州國際輕紡城商戶以及中山大學學生，是商圈內的主要租戶。中大布匹商圈內的中原地產雙子星城分店經理彭亞文說：“近2個月以來，平均每月都能達成十多宗二手房交易?！币驗榉績r經歷了去年冬的調整，業主不再觀望，覺得以目前的價格銷售，收益還是挺可觀的。

特別是2003年開盤的雙子星城復式樓房，當時購價僅為6000元/平方米，而現在的售價達到14000元/平方米，升值超過200%。而28-35平方米的租價在2000-2300元/每月，46-56平方米的租價高達3400元/月，于業主和二手房投資者，都能夠達到比較滿意的收益。

不同商圈須規避不同風險

在記者的采訪過程，各商圈范圍內的專業人士都表示，投資一個商圈內的二手房出租，除了要統一考慮到交通、物業、樓層以及安全程度之外，還要根據每個商圈不同的地理位置和商圈產品而規避不同的房產出租投資風險。

北京路商圈中原地產分店經理就告訴記者，盡管北京南路的房價和租價都低于北京路，而且交通也方便，但是因為房子比較舊，“有錢的商戶都會對房子比較講究”，所以出租率還是比較低。

站西路商圈、桂花崗并梓元崗商圈則有很多商戶要求住人、放物二合一，因為大部分都是房改房，沒有電梯，所以青睞對低樓層，不僅出租快，租金也高。

在中大布匹商圈的帶動下，新港西路沿線的樓盤租賃市場火爆，除布匹商圈外，周邊還潛藏巨大的租賃人群，包括中大與附近高校近7萬名學生，布匹市場近5萬名從業人員以及康樂村20多萬本土及外來居住人口，中大布匹商圈周邊住房成為繼天河北，淘金路之后的廣州市第三大房屋租賃黃金旺地，是收租升值的投資首選。

不過，由于五大商圈的周邊物業存在著房子不同樣式、電梯房和樓梯房、新房和舊房懸殊價位的比較，以穗發花園為例，一房一廳和兩房一廳的房子最受歡迎，一房一廳的樓梯房的出租價格是1500元/月，而附近相同單位的電梯房達到2500元/月，中原地產雙子星城分店經理彭亞文提醒投資者：“還得算清楚了賬目再投資。”

小貼士：廣州五大商圈和周邊物業

上下九商圈：除了傳統的上下九、第十甫路等，還有近年建的大型商業廣場，周邊有藥材、玉器、古董、工藝品等專業市場。

附近的二手樓盤主要以高層電梯樓為主，如荔灣廣場、西關大廈、名匯大廈、多寶大廈等。該圈二手樓價根據樓齡而有所差異。其中荔灣廣場和西關大廈樓齡在10年以上，二手價在8000-9500元/平方米；名匯大廈和多寶大廈約9500元/平方米；恒寶華庭成交價高達1.3萬-1.4萬元/平方米。

北京路商圈：廣州最早的商圈之一，也是廣州最繁華的商業街，聚集了廣州百貨大廈、新大新公司等大型百貨商店，還有很多世界知名時裝品牌也落戶于此，是廣州商鋪最密集、人氣最旺盛的黃金商圈。

該圈二手盤源以樓梯樓為主，樓梯樓多為樓齡在20年以上的房改房，中行、輕工等房改房單位，二手均價在8000元/平方米左右。少量的二手電梯樓利福大廈、銀湖大廈等二手價在9000-10000元/平方米；中曦大廈、北京大廈二手價格達1.3萬元/平方米。

站西路商圈：上世紀90年代初形成，發展至今成為國內規模最大、品種最全、輻射最廣的鞋業商圈。目前已形成了國際鞋業廣場、步云天地、裕景國際、西城、歐陸鞋業廣場、新大陸鞋業市場等近20個鞋業鞋材的專業批發市場以及白馬、紅棉、站西等多個服裝市場。

該圈二手樓盤多集中在西村一帶，多為房改房單位，如廣雅社區、和平小區、鐵路房改、水廠房改等大院，二手均價在7000-8000元/平方米。大型小區富力環市西苑二手均價為1萬-1.1萬元/平方米；富力桃園和富力半島也兩個樓盤的價格在1萬元/平方米左右。

中大布匹商圈：圈內星羅棋布分布著不同類型的批發市場，連結成布匹批發市場的商圈區域，成為全國第二大布匹批發市場，其中還打造了國際第一品牌——國際輕紡城。

周邊有順華名庭、順景雅苑、美景花園、盈康閣、康樂西圍新村、富豪花園、碧雅苑、薈萃苑等樓盤，二手交易和租賃都非?；钴S。近兩年該片區的二手均價增長率高達40%左右，目前該片區的二手均價在9000元/平方米左右，租賃價格在40元/平方米/月。

桂花崗、梓元崗商圈：全國規模最大、檔次最高的皮具批發市場，也是全球最大的皮具批發市場，包括水電東梓元崗綜合批發市場、安興皮具世界、中澳皮具商貿城、東升皮具城、廣州皮具皮帶城、中港皮具城、桂花樓皮具城和億森皮具城等十二個大型皮具交易場所。

區內盤源多為樓齡較長的樓梯房改房單位，如廣州大學、小汽車出租公司、粵劇團等單位的房改房，目前這類單位的二手價在5500-6000元/平方米；祥港花園二手價約在6500-7000元/平方米，金桂園二手價格較高，可達到1.2萬-1.4萬元/平方米。