房地產(chǎn)商逐利保障房

孫春艷　劉　震　于佼佼

保障性住房雖然不太可能有商品房的暴利，但是其“附屬產(chǎn)品”利潤(rùn)仍然可觀

從位于北京市南三四環(huán)之間的豐臺(tái)區(qū)地鐵五號(hào)線南端終點(diǎn)——宋家莊站東北口一出來(lái)，是一段寬不足兩米的高高圍墻。與這段圍墻隔著馬路遙相呼應(yīng)的，是另一堵更高的圍墻。一輛接一輛的拉土車從兩個(gè)圍墻口進(jìn)進(jìn)出出，揚(yáng)起一陣陣灰塵。

2008年3月后的每天下午，一位75歲的李姓老人和幾個(gè)老伙伴都在圍墻外面的廢墟下曬太陽(yáng)：“誰(shuí)不想住樓房呢？我天天來(lái)看。去年開(kāi)始的政策有變啦。”

圍墻里的樓盤(pán)，是北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司在北京市豐臺(tái)區(qū)宋家莊一帶開(kāi)發(fā)的兩限房紅獅涂料廠項(xiàng)目。2007年7月，在北京第二批“兩限”房招標(biāo)中，北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司以5.9億元競(jìng)得這塊豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營(yíng)宋莊路38號(hào)住宅項(xiàng)目。

按照北京市規(guī)劃委發(fā)布的《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃》，此項(xiàng)目總建筑規(guī)劃面積18.4萬(wàn)平方米，于2007年年底開(kāi)工，2008年3月份開(kāi)盤(pán)銷售，2009年底竣工。

招標(biāo)后，北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人公開(kāi)表示，該項(xiàng)目將包括1800余套限價(jià)房，總建筑面積13.6萬(wàn)平方米，套型面積均在90平方米以下，主力戶型為70至80平方米的兩居，銷售限價(jià)6200元/平方米。

宋家莊地區(qū)原來(lái)是北京市著名的化工區(qū)。90年代中期開(kāi)始，北京市化工三廠、北京市紅獅油漆廠等化工企業(yè)紛紛停產(chǎn)搬遷。對(duì)于大半生居住在化工區(qū)的李姓老人來(lái)說(shuō)，這個(gè)價(jià)格使他看到了住上新房的希望。

宋家莊是北京市地鐵五號(hào)線的終點(diǎn)，同時(shí)也是亦莊輕軌的起點(diǎn)。未來(lái)這里將成為北京南城的交通樞紐。

與此相距不遠(yuǎn)，方莊橋南文成建筑樓盤(pán)內(nèi)的商品房，目前的均價(jià)在每平方米15500元左右。

地產(chǎn)巨頭介入保障房

李姓老人所說(shuō)的“政策有變”，是各部委針對(duì)中低收入群體所頒發(fā)的一系列保障政策的結(jié)果。

2008年3月3日，國(guó)稅總局、財(cái)政部下發(fā)《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃稅收政策的通知》，分別對(duì)建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，購(gòu)買(mǎi)及出租經(jīng)濟(jì)適用房以及出租房屋租賃稅規(guī)定了不同程度的減免政策。

其中，對(duì)房地產(chǎn)商最有誘惑力的，是“對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。”

而此前的1月18日，人民銀行和銀監(jiān)會(huì)剛剛共同發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》，對(duì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的房地產(chǎn)商給予優(yōu)惠，分別在利率、期限、項(xiàng)目資本金方面做出特殊規(guī)定，如規(guī)定“貸款利率按人民銀行利率政策執(zhí)行，可以適當(dāng)下浮，但下浮比例不超過(guò)10%”；并“放寬貸款期限，明確貸款期限原則上為三年，但考慮到個(gè)別城市可能成片開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房，所需開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)的情況，做了特殊規(guī)定，貸款期限可放寬至五年”。此貸款管理辦法于2008年2月18日起開(kāi)始實(shí)施。

一系列的貸款和稅收優(yōu)惠，使宏觀調(diào)控背景下資金鏈吃緊的房地產(chǎn)商看到了希望。

率先轉(zhuǎn)身的，是中國(guó)最大的房地產(chǎn)商萬(wàn)科集團(tuán)。

2007年，萬(wàn)科集團(tuán)開(kāi)始在廣州建設(shè)全國(guó)第一個(gè)廉租房項(xiàng)目萬(wàn)匯樓，這個(gè)位于廣州市廣佛高速公路、金沙洲邊上的“萬(wàn)科土樓”，被看作中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)巨頭進(jìn)軍保障性住房建設(shè)的風(fēng)向標(biāo)。此后，萬(wàn)科先后介入了北京、武漢、深圳等城市的保障性住宅項(xiàng)目。

2007年12月14日，在北京市的5塊土地拍賣中，SOHO中國(guó)有限公司以22億元拍得中關(guān)村甲三號(hào)地。在這個(gè)地塊的規(guī)劃上，除商業(yè)寫(xiě)字樓和公寓之外，還將有一定比例的廉租房。SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹在投標(biāo)書(shū)上承諾:要將“廉租房做成精裝修的房子”。

北京富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理鄔琳對(duì)《中國(guó)新聞周刊》透露，富力地產(chǎn)目前也參與到保障性住房的建設(shè)中，正在朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)興建的富力陽(yáng)光美居，就是由兩限房和廉租房組成，全部項(xiàng)目計(jì)劃于2009年年底前完工。2008年2月26日上午，富力陽(yáng)光美居項(xiàng)目正式進(jìn)入全面開(kāi)工階段。

根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心公布的中標(biāo)結(jié)果，與富力地產(chǎn)一同拿到常營(yíng)鄉(xiāng)保障性住宅項(xiàng)目的，還有北辰實(shí)業(yè)和保利地產(chǎn)。他們分別拿到了其中的三個(gè)地塊。

開(kāi)發(fā)商向保障性住房投出橄欖枝與潛在的市場(chǎng)有關(guān)。

2007年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，提出了住房保障制度目標(biāo)和框架。

這個(gè)被稱為“24號(hào)文件”的意見(jiàn)，是自1994年住房體制改革啟動(dòng)以來(lái)，從國(guó)務(wù)院直接下發(fā)的第三個(gè)與住房制度改革相關(guān)的文件。其核心內(nèi)容，是要“加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。

“24號(hào)文件”發(fā)布兩個(gè)月后，國(guó)土資源部明確提出，2008年用于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)的用地不能少于住宅用地總量的70%。

北京市也在“24號(hào)文件”發(fā)布后，提出了“3年內(nèi)增加1000萬(wàn)平米經(jīng)適房和1000萬(wàn)平米兩限房”“‘十一五北京將建3000萬(wàn)平方米保障房及兩限房”“2010年北京保障性住房將占新建住房1/4”等具體目標(biāo)。

這個(gè)70%和政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的新動(dòng)向，被眾多房地產(chǎn)商認(rèn)為是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

“很多大的房地產(chǎn)商已經(jīng)進(jìn)入或者公開(kāi)表達(dá)意愿進(jìn)入保障房建設(shè)市場(chǎng)，這說(shuō)明他們已經(jīng)意識(shí)到了國(guó)家對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)變。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜逋瑯诱J(rèn)為這將是一個(gè)“180度的大轉(zhuǎn)彎”，他對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)。“需要住房的絕大部分畢竟是普通老百姓。”

保障性住宅利潤(rùn)達(dá)20%？

保障性住房真的有利可圖嗎？這會(huì)不會(huì)是房地產(chǎn)商擺脫資金困境的一個(gè)策略？

從事保障住房研究的中國(guó)社科院金融所研究員汪麗娜向《中國(guó)新聞周刊》表達(dá)了疑惑：“我感覺(jué)，保障性住房市場(chǎng)并不像媒體和政府炒作的那么大，房地產(chǎn)商大舉進(jìn)軍是不可能的事情，房地產(chǎn)商主要還是要看有無(wú)利潤(rùn)可圖。”

而對(duì)于政府住房保障政策，她認(rèn)為：“雖已經(jīng)下發(fā)了‘24號(hào)文件，但具體還要看落實(shí)情況，現(xiàn)在構(gòu)筑遠(yuǎn)景還為時(shí)尚早。”

實(shí)際上，在眾多因素中，房地產(chǎn)商在考慮要不要進(jìn)入保障性住房市場(chǎng)時(shí)最重要的一點(diǎn)還是利潤(rùn)——相比商品房市場(chǎng)，保障性住房市場(chǎng)利潤(rùn)空間必定被擠壓。

據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》此前報(bào)道：保障住房利潤(rùn)率能夠達(dá)到20%，這使得很多房地產(chǎn)商順勢(shì)進(jìn)入。

北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜鍖?duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)：“就保障性住房利潤(rùn)而言，達(dá)到20%是完全沒(méi)有問(wèn)題的。”

楊少峰認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)保障性住房利潤(rùn)的根本點(diǎn)在于“拿地”成本的降低:“土地決定了保障性住房的成本，只要開(kāi)發(fā)商改變經(jīng)營(yíng)觀念、開(kāi)發(fā)理念，20%是可以拿到的。實(shí)際上彈性最大的是土地，保障性住房拿地成本不高，而在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所產(chǎn)生費(fèi)用與以前商品房建設(shè)沒(méi)有太大差別。”

“經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)控制在3%，如果真有20%，那一定是開(kāi)發(fā)商和政府合謀的結(jié)果。”汪麗娜并不贊同保障性住房利潤(rùn)可以達(dá)到20%的看法。

2007年4月，北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司13.98億元中標(biāo)北京首個(gè)兩限房地塊，4000余套住宅均價(jià)低于6350元。其董事長(zhǎng)張貴林曾對(duì)媒體表示，住總集團(tuán)作為大型國(guó)企，具有成熟的開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，公司從各個(gè)環(huán)節(jié)會(huì)控制開(kāi)發(fā)成本，預(yù)計(jì)將來(lái)的利潤(rùn)能保持在7%左右。

利潤(rùn)不高的限制，來(lái)自于年前的一份文件規(guī)定。

2007年11月19日，由建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局等七部門(mén)共同發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用房住房管理辦法》中規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率按不高于3%核定。2007年前后，各地紛紛出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理辦法，幾乎所有地方性辦法也都界定了經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)率必須控制在3%以內(nèi)。

宏展投資顧問(wèn)有限董事副總經(jīng)理程立志認(rèn)為，任何住宅項(xiàng)目都需要一定的商業(yè)配套，除了3%的利潤(rùn)之外，倘若開(kāi)發(fā)商業(yè)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，小區(qū)的商業(yè)部分的利潤(rùn)遠(yuǎn)不止3%。

若根據(jù)投資回報(bào)=項(xiàng)目回報(bào)率/項(xiàng)目周期/自有資金比例的計(jì)算公式，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目因?yàn)閷?shí)行預(yù)售制度，周期縮短為1到2年，由于開(kāi)發(fā)商可在土地、信貸等方面獲得一定的優(yōu)惠政策，自有資金比例能做到10%到30%，經(jīng)濟(jì)適用房年度回報(bào)控制在3%到8%，仍存在較大的利潤(rùn)空間。

根據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道，在廣州10個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目中，抽樣調(diào)查的7個(gè)項(xiàng)目幾乎不同程度地按照限價(jià)房用地配“自留地”的方式出讓，即開(kāi)發(fā)商在拿到地塊后留有部分用來(lái)做其他規(guī)劃開(kāi)發(fā)，如做高檔公寓、甚至別墅。

也就是說(shuō)，雖然保障性住房利潤(rùn)不太可能有商品房的“暴利”，但是其“附屬產(chǎn)品”利潤(rùn)將極為可觀。

以萬(wàn)科集團(tuán)為例。在萬(wàn)科紅獅涂料廠兩限房項(xiàng)目中，總建筑規(guī)劃面積18.4萬(wàn)平方米，其中包括總建筑面積13.6萬(wàn)平方米的限價(jià)房和總建筑面積為0.8萬(wàn)平方米的廉租房，剩余4萬(wàn)平方米左右的建筑面積是商業(yè)設(shè)施面積，不受兩限房的限價(jià)約束。