青島樓市 暖風吹來

伴隨著10月17日國務院發出要加大保障性住房建設規模、降低住房交易稅費、支持居民購房的聲音，2008年11月15日，青島市建委、青島市財政局、青島市地稅局、青島市國土資源和房屋管理局、中國人民銀行青島中心支行、青島市住房公積金管理中心六部門聯合召開新聞發布會，針對目前房地產市場低迷現狀下發《關于支持居民購買住房的意見》。

《關于支持居民購買住房的意見》從個人住房稅費、公積金貸款、二套住房、普通住房標準等方面制定了五項優惠政策，施行范圍為市南區、市北區、四方區、李滄區、嶗山區、黃島區、城陽區，執行期限自11月15日起至2009年12月31日，期間不再下發購房優惠政策，以此激發市民購房積極性，推動樓市回暖。

新政解讀

Review of New Policies

公積金貸款購房

新的購房政策在公積金貸款的最高額度、首付比例、貸款計算期限等發面給予諸多優惠：購買自住商品住房和二手住房的，商品住房公積金貸款最低首付比例下調至20%，二手住房公積金貸款最低首付比例下調至30%。在符合貸款條件的情況下，商品住房最高可貸額度由原來的30萬元提高至40萬元、二手住房最高可貸額度由20萬元提高至25萬元。公積金貸款計算期限延長至男性65周歲（原為60周歲），女性60周歲（原為55周歲）。貸款申請標準放寬至借款人及配偶在申請貸款的近6個月內連續正常繳存3個月、累計繳存6個月即可申請住房公積金貸款。

購改善性住房

11月15日青島市召開的新聞發布會上首次界定改善型住房的含義，即個人轉讓自用并且是家庭惟一生活住房，一年內又購買住房改善居住條件的。“家庭惟一生活住房”以家庭為單位，除所售住房外，任何家庭成員不再擁有其他房屋所有權。如果在一年以內又購買住房的，無論其所購買的房屋是商品住房還是二手房，都可以不承擔營業稅及附加和個人所得稅。在青島市的房地產交易中，交易稅費主要有營業稅及附加（5.55%）、契稅（90平方米以下為1%，90-144平方米為1.5%）、個人所得稅（2%）、印花稅（已暫免）等。按照新政策規定，如果賣方在一年以內又購買了住房的，則無需承擔營業稅及附加和個人所得稅，相應地降低了購房成本。

成年子女購二套房

執行首套房貸標準

新政策規定，對一戶家庭中以18周歲以上子女名義購買第二套住房的，可比照首套住房貸款政策執行。按原政策規定，家庭申請購買第二套以上住房，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。新政策將首付款比例降為20%，同時貸款利率與基準利率一致，減少了貸款利息，緩解了家庭購房的資金壓力。而從年齡規定上也可看出，這對于目前購房市場中占較大比例的待婚年輕人或年輕夫婦來說是絕大的利好。

“五年房齡”降為兩年

《關于支持居民購買住房的意見》規定，個人將購買超過兩年的商品住房和二手住房對外銷售的，個人不負擔營業稅及附加。原來規定個人將購買的住房在不足五年時間內轉手交易的，按所得銷售收入的全額征收營業稅，超過五年的才能享受免除5.5%的營業稅（如果是原房主名下惟一一套住房，將在免除營業稅的基礎上再免除2%的個人所得稅）。而新政策將征收營業稅的時間縮短了三年，促進了兩年以上二手房的銷售，使賣方可以節省營業稅及附加。

放寬住房標準

《關于支持居民購買住房的意見》還將普通住房的建筑面積標準由120平方米調整到144平方米。對個人首次購買90平方米以上、144平方米以下普通住房的，契稅稅率為1.5%。而此前契稅稅率標準是：90平方米以下的為1%、90-120平方米為1.5%、120平方米以上為3%。新政策頒布后，下調的1.5%契稅稅率，對用于自住型消費的購房者有重要意義。這一政策使一些原本積壓等待享受優惠的交易迅速啟動，帶動成交量上升，這樣擴大了享受契稅下調優惠政策的購房群體，鼓勵有條件購房者購買改善型住房。

各方聲音

Voices from All Circles

普通市民對于買房者是利好

家住重慶南路的小高今年4月份剛剛貸款20萬元在田家花園買了一套價值50萬元的房子，準備用于明年結婚。他告訴記者，由于買的是交易不滿五年的二手住房，所以當時交了很多營業稅及附加，而新政策出臺前，二手住房公積金最高可貸額度為20萬元，為了買這套房子，他不得不向親戚朋友借錢湊齊30萬元首付。當聽到新政策出臺，他也開始有了新的想法：“雖然之前買房沒趕上這個好政策，但這是一個信號，我想供完這套房子就換個大點的房子，現在個人承擔的稅費免除了，可以省下不少錢。”

開發商感到暖意

“青島市新出臺的五項優惠政策將提升行業信心，穩定房地產交易市場，對開發商來說，新政策的出臺讓開發商在冬季里感到了暖意。”一位房地產開發負責人這樣告訴記者。隨后記者又從市南區、市北區各大樓盤了解到，獲悉五項優惠政策出臺之后，16日當天到各售樓處看房的市民明顯增多。五項政策的出臺一方面將惠及老百姓購房，另一方面對房地產行業也是很大的利好，特別是公積金貸款方面的優惠政策，將促使開發企業積極配合政策的實施，促進住房的交易量回升。盡管利好政策發揮作用還需要一個“發酵期”，但對于眾多房地產商來說，充分利用好這個優惠政策來促進房子的銷售，盤活青島房地產市場，無疑是一個好機會。

房產中介冷清的局面肯定能好轉

五項政策的出臺，對二手房市場有很大的意義。二手房市場對緩解住房供需矛盾、平衡房地產市場的發展起到了積極作用。一直以來，二手房市場相對比較活躍，但從2005年開始，由于一手房供應量比較充足，另一方面受政策和稅費的抑制，營業稅達5.5%、所得稅2%、契稅1.5%-3%，再加上2%的中介費，已經超過了10%，而且全由買方來承擔，所以二手房市場交易量不斷下降。這五項優惠政策對促進二手房交易是一個很好的刺激，老百姓改善居住條件的需求會充分釋放，進而促進二手房市場交易量的提升。此外，據統計，目前青島市兩年以上待售二手房的比例約占85%以上，而五年以上的待售二手房只占40%。新政策將可上市交易的商品房年限由五年調整為兩年，這種‘松綁’政策使相當一部分市民在買房時可以享受到減稅的優惠政策。

專家給嚴控的樓市“松綁”

青島市房地產業行業協會會長林民慶表示，房地產業是國民經濟的支柱性產業，也是極其敏感的產業，在當前國家局勢下，國家剛剛出臺了擴大內需的十條措施，青島市此次五項購房優惠政策的出臺完全符合國家政策精神。從這次出臺的優惠政策來看，力度非常大，稅費標準基本上回到了2004、2005年“國六條”、“國八條”頒布前的水平，相當于給被嚴控的樓市“松綁”了，對老百姓購房是利好消息，對擴大內需、保障民生、促進社會和諧具有積極的作用。但是應盡快出臺一些相關配套政策和實施細則，方便老百姓買房。同時建議加強輿論引導，做好政策解讀工作。

On November 15， 2008， Qingdao Construction Committee， Qingdao Financial Bureau， Qingdao Local Taxation Bureau， Qingdao Bureau of Land， Resource and Housing Administration， Qingdao Central Branch of the People's Bank of China， and Qingdao Housing Fund Administration Center held a joint news conference. At the conference， they jointly released The Suggestions on Supporting Citizens Buying Houses， which regulated five preferential policies regarding housing tax， housing fund loan， second houses， and the standards for ordinary houses. The new policies cover the Districts of Shinan， Shibei， Sifang， Licang， Laoshan， Huangdao， and Chaoyang and will be implemented from November 15， 2008 to December 31， 2009.

Many citizens， real estate developers， intermediary housing institutions and experts expressed their optimist views on the new policies.