楊正蓮

與北京市場不同，上海低迷的市場并沒有明顯回暖的跡象。

房產商資金鏈接近崩潰

53歲的包工頭祝利民幾個月以來一直在做一件事情：追討工程款。

11月27日晚五點半，《中國新聞周刊》記者如約在上海浦東見到祝利民的時候，他抱歉地解釋，馬上要去松江區見一個項目經理，希望能要回一些工程款。

就在一個多小時之前，他剛剛從浙江嘉興趕回上海——得知該項目經理今天在嘉興的時候，他毫不猶豫地追了過去。沒有見到要見的人，祝利民把賭注押在了當晚的會面上。

這只是祝利民追討工程款過程中再普通不過的一天。從今年7月份開始，追討開發商欠款就是祝利民最重要的工作。這期間，他沒有承包任何新的工程項目。以前他的項目總是一個剛做完，另外一個馬上又跟著來了。

促使他把主要精力用于追回工程款的誘因，是6月份結束的一個地產項目工程款到位異常艱難。

祝利民從2007年12月份開始，給上海富力灣項目做小區道路施工。

這是一條約850米長、14米寬的小區道路，包括一座橋和一些污水管道。工程總造價約850萬。“本來我們去做的時候就是自己先墊款一個月，約定按照工程進度月付70%的款項。今年2月份之前還好，過了3月份就付得很少，錢款批下來得很慢。”完工5個月了，祝利民說他要回來的款項只有四五百萬。

施工高峰期，祝利民手下有八九十個工人。這就意味著，目前至少有八九十名來自四川、河南、安徽、江西等地的農民工等著祝利民發放工資以備回家過年。

“他們本來是很有錢的，去年買了不少地，大量囤積土地，現在房子賣不動就沒錢了。”喜歡做高速公路、市政道路施工的包工頭祝利民，試圖證明自己當初接下富力灣小區項目是經過慎重考慮的。

祝利民的遭遇和富力地產的破產傳聞不謀而合。據年報顯示，截至2007年底，富力的資產負債率已經達到76.57%，而資產負債警戒線為70%。

2008年的中報顯示，截至6月30日，富力地產銀行借款總額約為206億元，其中一年內到期的短期借款為80.73億元，長期借款為125.16億元，資產負債率高達139.4%；富力地產還有88億元的土地出讓金未支付，其中下半年要支付38億元，但持有的現金卻只有19億元。粗略統計，富力地產至少身負300億元巨債。

富力地產只是開發商資金鏈接近崩斷的一個縮影。“基本上所有的上市公司都被套牢了。”一位不愿意透露姓名的房地產業內人士總結說。

一個指標是，胡潤排行榜的房地產精英數量迅速減少。今年跨過40億元房地產富豪榜門檻的只有52位，總財富為4509億元，平均財富87億元，比去年減少了44%。其中，身價百億元以上的房地產企業家有17位，比去年減少9位。

蟬聯房地產首富的碧桂園楊惠妍曾是去年的中國首富，今年一年內，其財富減少了1025億，縮水近75%。

不惜血本融資

銀行一度可以提供房地產行業超過七成的資金，但是，今年銀行發放貸款的力度減弱。上海銀監局統計顯示，今年前三個季度，上海房地產開發貸款增量逐季下滑，并于第三季度首次負增長28.8億元。相應地，個人住房貸款大幅回落。10月上海中資商業銀行個人住房貸款減少21.1億元，同比多減71億元。

相關銀行負責人此前對媒體表示，銀行業普遍不看好地產行業，即使政策面銀根松動，商業銀行對地產商仍然會惜貸以規避風險。《中國新聞周刊》接觸到的銀行內部人士也表示，目前針對房地產行業的貸款并沒有實質性改變。

“銀行貸不了款，資金鏈就斷了。房子賣不出去，又跟不上工程款，延遲交房的面臨違約風險。有些開發商不敢做按揭，不做按揭就更賣不動了。這樣就進入一個惡性循環，現金流斷掉了。”前述業界高管這樣分析房地產行業的困境。

此時，股權轉讓和資產轉讓也成了融資變現的重要方式。來自上海聯合產權交易所的數據顯示，10月份，上海聯合產權交易所最大的三個掛牌項目均為房地產企業，分別為上海益流置業發展有限公司100%股權、上海南利置業有限公司100%股權和上海金農置業發展有限公司100%股權及10915.8萬元債權，掛牌金額分別為36168萬元、23500萬元和21678.52萬元。

今年1至9月，通過上海產權市場進行房地產公司產權融資項目達到152宗，成為今年以來交易最活躍的行業之一。

上海聯合產權交易所內部人員告訴《中國新聞周刊》，11月份以來，掛牌交易的十幾項房地產項目中，金額最大的有兩億零五千多元，“也有在項目推介會上就成交的，但是很少。”

“這說明很多企業撐不下去了，賣地賣項目賣股權，這就是一些征兆。” 上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴《中國新聞周刊》。

前述業界高管向《中國新聞周刊》 表示，“通過股權轉讓，實現物權轉讓，把項目賣掉，這些現象現在都很普遍，但是很難，現在沒有人接盤。”

上海佑威房產研究中心主任薛健雄認為，目前的財務制度不透明，容易一股獨大，因此真正的股權轉讓一般都是百分百轉讓，“百分之二十、三十的可能是內部交易，只是因為國家要求需要掛出來公示的，所以要么掛出來很快就賣掉的，要么掛出來很久也賣不掉。”

“從大開發商的動作中，我們可以知道，他們必須先緩解資金的壓力。為了緩解壓力，從某種程度上講肯定是不惜血本。” 東渡國際集團運營中心總經理陳洪正這樣解釋房地產行業的資金鏈現狀。

三方博弈

資金缺口困擾著上海大多數的房地產商。降價以快速回籠資金成為迫不得已。

為了在2009年底前將凈資產負債率降低至80%以下，富力地產最新推出的計劃包括，降價銷售、出售部分投資物業、申請發行A股，甚至在國內發行公司債券60億元等。這些方式也同樣是其他大多數房地產公司的選擇。

11月27日中午，《中國新聞周刊》記者來到房地產中介中原地產的代理樓盤——金地格林世界，該項目總經理劉炎平對銷售進度頗為滿意，“預計年底能夠回款18個億”。

但在空曠的營銷中心，一名自稱在中原工作近一年的男性員工雖極力推介樓盤，卻疲態盡顯。對于索要名片以便日后聯絡的要求，對方竟然一再推諉，并表示：“市場不好，公司很少印名片了。”這與之前積極散發名片、力爭和客戶保持聯絡的景象迥異。

此前，中原地產采取了裁員15%，關閉不盈利門店，終止不盈利代理合同等成本控制措施。其他中介公司也大舉裁員、關閉門店。

一位上個月離職的置業顧問告訴《中國新聞周刊》，離職前，她已經三個月沒有業績了，“每個月的底薪只有1500元。”她說，門店經理本人也是連續好幾個月沒有業績，“人走掉了一半。”

營銷不理想的原因，是消費者對于價格的期望值沒有達到。

來自易居中國房地產決策咨詢系統的統計顯示，11月上海商品住宅成交量為70.85萬平方米，這個成交量比10月上升了41.98%，但與去年同期比仍下降了44.26%。

而上海商品房的均價，仍在13172元/平方米的高位，這個價格比10月份上漲了9.53%，比去年同期上漲了18.65%。

易居中國分析師付琦認為，11月成交最活躍的，是部分房地產商低開、優惠的項目。以青浦區的龍湖滟瀾山藝墅為例，該樓盤一周之內成交35套，但是因為去年高價拿地，其地價加上建安成本接近成交均價17491元。寶山區的“中環1號”銷量靠前，近期售價則從12000元/平方米降到10000元/平方米。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，下行趨勢將持續三年之久，2009年很多企業的日子會更難過，房價明年仍會負增長，“我個人認為到2010年或是2011年才回暖。”

這些擔憂在市場成交量上得到印證。國際房地產顧問“五大行”之一，戴德梁行的統計數據顯示，第三季度市場成交量價齊跌，上海住宅市場總成交面積環比前一季度減少27%，上海全市住宅成交均價環比上季度跌幅達到6.2%。全國商品房前三個季度的累積銷售面積創十年來的交易量萎縮最低點。

“現在的整個銷售，今年的任務能夠完成百分之五十、六十就是好的。”一位美資地產公司副總經理告訴《中國新聞周刊》。

以當地最大的房地產企業之一大華集團為例，雖然今年和萬科、金地共分上海市場三成左右的業績，該集團營銷管理中心副總經理楊子江坦承：“今年只能實現原來目標的七成左右，特別是別墅項目對銷售的貢獻率萎縮了三分之一。”

上海臺慶房產數據顯示，截至今年10月，上海存量房已達到901萬平米，約為去年存量的近十倍，供求失衡比例高達1：0.45。有專家表示，消化這些存量的時間需要一到兩年。

消費者并不買賬的原因是購買力有限。中國人民銀行11月中旬公布的調查結果顯示，未來三個月打算買房的居民人數創1999年調查開始以來的最低水平。《中國新聞周刊》多方接觸到的潛在購房者都表示，現在已經暫停看房了，“房價依然很高”。

統計數據顯示，前三季度城鎮居民人均可支配收入11865元，實際增長7.5%，同比減少5.7個百分點。1～9月全國商品房銷售均價同比下降0.16%，明顯小于人均可支配收入的下滑幅度。

對于搜房網11月24日組織的暖冬行動：“5276人團購大看房引爆上海樓市，意向成交金額近10億”，網友直呼“忽悠”。

《中國新聞周刊》接觸到的諸多業內人士都表示，目前樂觀的看法是，希望明年下半年有一個了結，也就是說，市場見底至少要等到明年下半年。但是，已經捉襟見肘的房地產企業到底還能不能撐過去？

11月24日下午2點半，與開發商會面完畢，比約定時間晚半個小時接受《中國新聞周刊》采訪的薛健雄說：“大的開發商很缺錢，但是死不了。”

“以萬科為例，一年有一百多個項目，開出五六個拿去賣了錢就會來了，另外五十個項目減緩建設速度，三十個項目砍掉，這樣的話資金就會好”，他說，“大開發商一般采取三步走：清舊盤，在建的改規劃，未建的要停掉或是甩賣掉。”

他認為，真正倒霉的是小開發商，尤其是去年才拿地開發的，“高價拿地，高價開發，現在怎么賣都是虧本。”不過，如果已經賣掉了50%左右，錢回來了一部分的就會好一點，剩下的可以慢慢扛，“否則就停掉或甩掉，一下子處理掉后退出、轉行。”

11月26日，央行降息108個基點，降幅為11年來最大，是常規幅度的4倍。此舉換來的卻是，資金持續流出房地產板塊。27日高開低走的房地產板塊當日漲幅縮水近半，萬科、保利地產、中糧地產等龍頭企業也回落到微漲水平。28日，兩市低開低走，珠江控股跌停，另有1/3以上的房地產類個股跌幅超過5%，板塊跌幅位列跌幅榜前列。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，此次大幅降息并非針對樓市，但整體上好于樓市，而短期效果則不容樂觀，“2010年之前全國樓房成交量低迷、房價下跌或盤整的格局不會因此次降息而發生根本性的改變。”