銀行為何觀望個人房貸新政

孫春艷

對于普通購房者，房價的漲跌不會令其輕易斷供。較之個人房貸，更令人擔憂的是開發貸款

緊崩了大半年的房貸新政，終于在宏觀經濟下滑時推出。央行和財政部聯合發布文件稱，自10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。銀監會在10月28日緊急下發通知，下調幅度僅限首套購房者，第二套房嚴格按照去年央行和銀監會聯合下發的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》執行。

然而時隔一周多，除農業銀行在10月30公布了7折的優惠和10月31日光大銀行推出的8.2折優惠外，其他銀行均保持緘默。

銀行為何觀望？

央行原則上規定將個人住房貸款利率的下限由0.85倍擴大為0.7倍，但各大銀行有自由裁量權，并非硬性規定。

“但農業銀行卻一降到底，其他銀行沒有辦法比它更優惠，這給其他的銀行出了難題，令他們很被動。”中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇說。國務院審議并在10月下旬剛通過股改方案的農行，其城市金融業務不僅工行、建行、中行，甚至不及招商銀行等部分股份制，此次率先出臺細則期望提振市場信心。

但農行此舉承擔的風險不小。中央財經大學中國銀行業研究中心(下稱“該中心”)為此作了測算，原執行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的貸款自動調整利率至基準利率0.7倍”操作，無疑將面臨嚴重的利潤倒掛。即使在10月30日央行又一次出臺降息方案，將一年期存貸款基準利率分別下調0.27個百分點。農行的利率倒掛有所減輕，仍沒有封存利率差。

銀行觀望還一個重要原因，即此次利率市場化改革的風險定價問題。社科院金融所貨幣理論與貨幣政策室主任彭興韻表示，中國的利率市場化改革已經進行了20多年，但一直以來，銀行存貸款利率由央行確定。此次只規定上下限，由各大銀行自己決定。各大銀行風險定價的能力比較弱，所確定的利率水平必須覆蓋貸款的風險。

因此，目前銀行陷入兩難，推出則面臨風險，不推出，各個銀行的競爭激烈，價格競爭在所難免。

“其實工商銀行有推出7折優惠的實力。” 郭田勇表示。在四大國有銀行中，工商銀行活期存款比重最大占到總業務量的40%以上，所擁有的企業貸款也居各大銀行之首。因此其利息成本相對較低，綜合所有存款成本應該有盈余。

10月31日，光大銀行存量房貸利率可享受8.2折的優惠。這應該是多數股份制銀行的底線。他們本來的存款數目較小，存款成本高。

“相信各主要銀行將陸續出臺個人房貸細則，初期的價格戰在所難免。”中國社科院金融所貨幣理論和貨幣政策研究室主任彭興韻認為。畢竟個人房貸業務還是銀行眼中的優質金融資產。記者以購房貸款的名義走訪了工行、中行、建行北京的多家營業網點，得到的回復都是：“應該很快出臺，再等待幾日。”

不會輕易斷供

前述銀監會下發的緊急通知，針對央行的新政收窄很多，明確了房貸新政優惠僅限于首次貸款買房。“銀監會的緊急通知使得央行的新政更明確，更具可操作性，尤其給改善型住房以界定。”郭田勇表示，改善型住房，此前的這一說法不太明確，由120米換成復式換成別墅也算改善，現在各家銀行就更加清晰了。

“不過，這反映了央行和銀監會對目前狀況的不同擔憂。除了房貸新政，央行在10月份兩次降息，在1997年亞洲金融危機前后都沒有這樣出手。央行是對宏觀經濟形勢擔憂，銀監會是對銀行業面臨的風險擔憂。”一位接近央行的業內人士對《中國新聞周刊》記者表示。

國家統計局10月底公布的9月份70個大中城市房價顯示，全國整體房價上漲3.5%，1～8月同比漲幅逐月遞減。“第四季度將出現負增長。”彭興韻對《中國新聞周刊》記者說。

銀行對房地產大勢不甚樂觀。“房貸新政使得利潤空間縮小，但銀行還是愿意經營個人房貸業務的。”郭田勇說。由于多年來監管部門嚴控風險，中國個人房貸首付一直不低，再加之中國的個人信用較高，個人房貸的不良率一直低于1%，遠小于企業貸款5%左右的不良率，而全國小企業貸款的不良率高達20%以上。

很多人擔心房價下行會出現深圳7月份出現的斷供現象。深圳斷供的基本上是以炒房和投資為主的人，斷供所以先出現在深圳，與深圳近兩年房產市場不正常的波動有很大關系。2007年深圳房價曾在四個月內暴漲50%，也曾在一兩周內下跌12%。相較于深圳，其他的城市投資性購房就沒有那么旺盛。

2006年、2007年炒房客特別多，那時買房就如買白菜，而經歷了2007年10月以來的調整期后，大量的炒房客已經被封殺了出去。

中央財經大學中國銀行業研究中心今年上半年對普通購房者作過一組壓力測試，在2007年全國平均房價下降20%的情況下，不良率會有所反彈，但只是增加了0.6%～0.7%。只有在房價深幅度回調，比如40%至50%的時候，個人房貸的違約率才會有大幅增加的危險。

誠然，對于自住型購房者，購房后價格跌漲都是相對正常的。不菲的首付加上持續的月供還有來之不易房屋產權，不會輕易斷供。

關于開發貸的博弈

“較之個人貸，更令人擔憂的是開發貸。”郭田勇說。

他分析，新政的出臺并非救房地產，更多的是針對解決中低收入階層自住房問題。對房地產投資(機)的政策仍未改變。比如二套房貸政策和嚴控開發貸款的政策。

購房者與開發商的戰爭注定是一場持久戰，而開發貸的是否松動決定著誰是勝利的一方。

“為了保增長，激活房地產市場是應該的，但在高位激活將百害無一利。而房價不回調，真正的需求無法釋放，房貸新政將無功而返。”郭田勇說。9月份，萬科在南京上演7折賣房一幕再次佐證房地產的暴利。而目前，中國社會平均利潤率大約在8%左右，在宏觀經濟形勢式微利潤繼續攤薄的情況下，房地產利潤30%甚至50%絕非正常。

據該中心的研究表明，在北京等大中城市，年收入在30萬至40萬之間或者更高社會精英在前幾年都買了房，而收入在10萬多或者10萬以下的沒有買房的人們，還承受不了目前的高房價，房地產價格增長的速度比人們從中等收入階層向高收入階層增長的速度要快得多。

“房價的高企顯然無法釋放這部分潛在的需求轉變為現實的購買。”他說，就像摘蘋果一樣，樹上低處的蘋果已經被高個子摘得差不多了。下一撥人要想摘到蘋果，辦法就是壓低樹枝。

而很多開發商死扛價格一是出于對高利潤的追逐，一是認為購房者“買漲不買跌”，即使降價購房者也不會買賬。的確，當買的東西是用來投資的時候，買入是為了賣出，會漲的時候才買。而當前支撐房地產需求絕大部分是自住需求，對他們并非只買漲不買跌。

深圳的萬人購房團自誕生就引發了爭議，并受到了一些地產商的追捧。不過，它卻說明，購房者與開發商在價格上能夠達成共識。七折批量銷售，是破解下跌僵局的嘗試。

“房地產價格回調20%至30%，是個臨界點。”郭田勇認為，如果到時候購買力還不旺，政府應對合理的房價水平進行評估后，才可適當放開開發貸款。

據近日工商銀行公布的第三季度季報，2008年前9個月利潤為927億元人幣，年增46%。這與大幅擴張貸款的2006年、2007年動輒150%、200%的增長率自然不可同日而語。但目前，在美國次貸危機的前車之鑒下，各大銀行已經相當謹慎，惜貸心理加劇。