房價下調大勢不會重創國內銀行體系

易憲容　施曉紅

中國房地產市場的全面下調已經是大勢所趨，市場使然，是誰也無法改變的事情。很多人擔憂，房價下跌會不會導致國內銀行業受重創?

最近，國內各地房地產市場出現全面普遍的價格調整，比如深圳廣州等地房價今年來下跌近30％以上，即使是國內二線、三線城市，房價下降也十分普遍。當然，從目前北京與上海房地產的情況來看，房地產市場的價格僅是增幅上的下降，或有人仍然認為十分堅挺，但住房銷售量嚴重萎縮，房地產市場基本上的有價無市，都表明國內房地產市場出現了全面調整趨勢。只不過，由于各地早些時候房價上漲幅度不同，現在房地產形勢等情況也不樣，所以調整的時間與幅度也會不一樣。同時也應看到，盡管國內房地產市場出現了大的調整，但是房地產投資開發快速增長的態勢不僅沒有減弱，反之，增長幅度越來越大，這也就強化了國內房地產市場向下調整的趨勢。

流入房地產市場的資金并未減少

2008年中國的貨幣政策由穩健轉變為從緊，但是目前的從緊貨幣政策對銀行信貸規模擴張限制仍然十分有限。比如，2008年1～5月人民幣貸款增加21201億元，同比多增273億元。5月末金融機構外匯貸款余額為2739億美元，同比增長55.39％。也就是說，在從緊的貨幣政策條件下，銀行信貸規模不僅沒有縮小，反而擴張不小。特別是國內銀行信貸外幣的增長更是過快。即就目前銀行信貸的情況來看，在從緊的貨幣政策下，銀行與企業采取不同措施來應對從緊的貨幣政策，把銀行信貸擴張轉向了外幣信貸快速增長。

當然，今年國內銀行信貸規模的擴張，主要表現為企業信貸增長過快，而對于居民戶的銀行信貸，則出現快速下降的勢頭。比如，今年4月份居民戶貸款增加724億元，同比少增512億元；5月居民戶人民幣貸款增加693億元，同比少增202億元。可見，國內銀行流入房地產的錢是多了，但居民戶通過銀行信貸進入房地產的錢少了。后者則是目前國內房地產市場住房銷售迅速下降與價格下調的根本原因所在。

但是，目前國內房地產價格仍然處于高位運行。盡管很多房地產開發商認為，隨著從緊的貨幣政策，房地產資金鏈開始吃緊，但實際上，今年以來流入房地產市場的資金并沒有減少，這些資金或者是來自于銀行信貸的資金，或者是來自于社會上不同方式的資金，房地產投資開發規模不僅沒有隨著房價回落而下降，反而快速增長。其問題的關鍵仍然是房價，由于房價高，從事房地產開發的利潤水平高，從而一定會吸引各行各業的資金涌入房地產市場，房地產開發快速增長也就必然。

地產商緣何感覺資金吃緊

如此大量的銀行信貸資金流入房地產市場，為什么房地產企業還會感覺到今年的資金緊張?問題的關鍵是2007年以來不少房地產政策發生了根本性變化，房地產開發商用傳統的方式來運行，當然會感覺資金緊張。比如，新的土地政策就規定，對于一塊土地，土地出讓金可以分期付款，但不可以分期獲得土地證，而土地證不能夠獲得，房地產企業當然不可做預售，住房建筑要在封頂之后才能預售，住房預售款要預繳收入所得稅，等等。

這些規定表明，房地產開發商的資金運行環境發生了很大變化。在從緊的貨幣政策及樓市價格款總額的6％左右，個人住房按揭貸款余額為3.13萬億(占整個國內銀行體系貸款總額的11％左右)。也就是說，到3月底，房地產開發貸款余額只有1.8萬億元，占銀行體系貸款總額的比重也不高。

近幾年來國內商業銀行房地產企業開發貸款的快速增長，所占整個貸款比重也快速上升。比如，2007年工行建行、中行房地產開發貸款達到3040億、3178億、1436億，開發貸款所占比重分別為10.4％、9.71％、6.2％。而房地產開發貸款增長最快、所占比重最高的是一些股份制銀行及城市商業銀行如北京銀行、興業銀行等。也就是說，房地產開發貸款在商業銀行貸款中的比重并不是太高。而且隨著國內房地產市場宏觀政策的出臺，國內商業銀行也開始慢慢地收緊對房地產開發商的信貸政策，以免降低相關風險。

個人住房按揭貸款風險

最近有人說，隨著國內房價下跌，中國可能出現負資產家庭。在這些人看來，如果中國出現負資產家庭，政府就得注意了，就得改變目前房地產市場的金融政策，特別是要改變目前從緊的貨幣政策，要讓漲到天上的房價再上漲。其實，“負資產”這樣一個概念，是香港1997年到2003年(期間香港的房價下跌67％)，香港社會流行的一個新名詞。其具體定義與內容，不同人有不同的理解，并非是單一刻板的東西。而負資產的界定不一樣，其計算方式與得出的結果是不一樣的。

一般來說，“負資產”與個人用住房按揭貸款所購買的住房價格下跌有關。如果個人購買的住房是次付清，不需要從銀行獲得住房按揭貸款，即使這些住房的價格跌得再厲害，比如說下跌百分之幾十，也不存在“負資產”的問題。因為，這時，個人所購買的住房只是市值高低不同，不存在資產上的負問題。只有個人購買住房從銀行獲得住房按揭貸款所購買的住房價格下跌的市值低于未償還貸款時，負資產才會出現。

而如何界定負資產的大小，取決于房價跌幅。在香港，根據不同的負資產的定義，就有不同的計算負資產的方式。最簡單、最平常的說法，負資產就是指已經購買的住房因價格下跌低于原先所付出的款項。比如，原先以]00萬元購買的住房，現在的市場價值只剩下80萬元，該住房的負資產就是20萬元。如果按照這種計算方法，只要房價下跌，就會出現負資產，只不過住房價格下跌的幅度不同，負資產的大小也不樣。但是這種負資產寬泛的含義沒有多少意義。因為，在市場中，價格永遠在波動，價格上漲與下跌也十分平常。如果房價的下跌就是負資產，其意義不大。

按照香港全管局對負資產的定義，負資產是指“未償還貸款額超過住房當前的市值”。也就是說，個人已經購買的住房是否為負資產，要以購房者向銀行申請住房按揭貸款至今沒有償還的貸款額為準則。如果該住房當前的市值低于未償還貸款余額，那么該住房就是負資產。同時該住房必須是以個人名義購買，而提供按揭貸款的住房又是來自于由金管局所指定的幾家銀行。一般來說，香港業界與學界基本上認同金管局的界定，只是其范圍要擴展到所有的銀行住房按揭貸款，其中包括轉按揭與加按揭貸款。

這樣，在2003年3月底，按照金管局的計算方法，當時負資產住房有78000宗，而按照后一種方式來計算，負資產住房有158940宗，相差8萬多宗，該數據是香港2002年成交住房宗數的兩倍多(當年香港住房

一手房與二手房成交宗數僅74584宗)。盡管2003年初，香港的負資產家庭達到15萬多(為整個人口的2％)，涉及資產金額達6685多億港元(為2002年香港房地產成交總額的4倍多)，但是由于香港的銀行體系健全，住房按揭貸款市場準入要求比較嚴格，因此，盡管出現了這種嚴重負資產現象，同樣沒有對香港的金融體系造成什么影響。

現在來看中國住房按揭市場負資產情況。當前中國存不存在負資產家庭?如果存在，其規模有多大?其負資產家庭的類型是什么?如果中國存在負資產家庭，對中國的銀行體系及金融體系又有什么影響?政府對此應該采取什么樣的政策?為什么在香港出現嚴重的負資產問題沒有影響香港銀行體系的有效運行?

可以說，就目前中國的住房按揭管理制度來看，由于個人住房按揭貸款的首付比重在30％以上，特別是購買第二套住房按揭貸款首付比重在40％以上，因此，按照香港金管局的負資產的定義，如果中國要出現負資產家庭，那么該地方的房價一定要下跌30％以上。但是就目前中國房地產市場的情況來看，根據國家統計局的數據，到目前為止，國內房地產市場的價格，不僅沒有下跌，反而還在上漲，只不過上漲幅度沒有2007年快。因此，從總體上來，中國目前根本就沒有出現負資產家庭的必要條件。全國的房價都沒有下跌，哪里來的負資產。

從區域性來看，深圳、廣州房價下跌的幅度看上去較快，據說有樓盤的價格下跌了40％以上，但是這些樓盤多數是一手房，而一手房的價格下跌是與負資產沒有關系的，因為這樣的樓盤不存在房價本身上漲與下跌的問題，只不過是購買者價格高低的問題。而且，即使是二手房的價格下跌，就目前的情況來看，在廣州與深圳達到下跌30％以上的樓盤恐怕也不會太多。而且即使存在下跌30％以上的樓盤，不僅所占的比重不高，而且也可以是2007年炒作十分嚴重的樓盤。對于這些炒作十分嚴重的樓盤，即使出現價格下跌超過30％，也是那些按揭貸款審核不嚴而進入的房地產市場炒作者。對于這些房地產炒作者，中央政府有十分明確的態度，他們是嚴厲的打擊對象，這些人出現負資產問題，首先損失的是自己，然后才是銀行有少量損失(因為這些人如果把房子交給銀行，就得看這些房子價格下跌的程度)。因此，國內銀行體系對此根本就不用過多擔心。

對于國內個人住房按揭貸款來說，不良率的高低與國內房價上漲幅度有關。房價上漲幅度越大，在房價下跌時，個人住房按揭貸款所面臨的風險就越高。比如說，從整體上來說，國內房價上漲最快的年是2007年。而2006年個人住房按揭貸款余額為22700億，2007年個人住房按揭貸款增加8686億元左右，2008年一季度個人住房按揭貸款增加10233億元。在這里，個人住房按揭貸款風險較高的是那10233億元，其中個人還款1600億元。也就是說，個人住房按揭貸款風險較高的貸款也只是8400億元左右，而這8400億元貸款占整個銀行體系貸款總額的比重不足3％。也就是說，即使出現最為極端的情況，這8400億元個人住房按揭貸款全部是不良貸款，也只占國內銀行體系資產的不足3％。而2006年以前的個人住房按揭貸款，由于那個時候房價水平低，國內整體房價水平要降低到2006年底以前的水平還有不少距離，更何況有30％按揭貸款首付。因此，就目前的情況來說，這些個人住房按揭貸款風險不會太高。

從上述的數據分析，國內根本就不存在什么負資產家庭的問題，即使存在負資產家庭，其規模也是十分微小的，不足以對國內銀行體系及國內金融體系的有效運行造成什么影響。不過，無論是從美國次貸危機還是從香港能夠挺過1997～2003年的負資產危機來看，中國政府及監管部門對個人住房按揭貸款及房地產開發貸款都得引起足夠的重視，以便防范風險。

從以上當前國內房地產市場發展形勢及對國內銀行體系的風險來看，房價下跌對國內銀行體系會有影響，但并不是想象的那樣大。更不是有人所說的，房價下跌會讓國內銀行業先死。因為，中國銀行體系中住房貸款占貸款總額的比重不像發達國家的那樣高，住房按揭貸款還沒有證券化與衍生品化。同時，由于中國是一個巨大經濟體，房地產具有不動性，所以國內各地方的房地產市場泡沫并不是一樣的，有些地方大，有些地方小。而房地產市場泡沫的不均衡也是消化整個房地產市場泡沫的重要因素。

讓房市價格下調成為必然

既然房地產市場價格對國內金融體系的風險小是想象的那樣高，那么房地產市場的價格調整也就不用太擔心。但何況，就目前的情況來說，不僅房地產市場本身要求房地產市場價格向下調整，而且就整個當前的環境來看，也為房地產市場價格向下調整創造了條件：

一是這些房地產市場價格調整基本是政府房地產政策改變的結果，而且這種以民生為主導的房地產市場政策，在一個比較長的時間內不會改變，二是國內金融市場環境發生了巨大變化，比如說，中國股市、股指快速下跌，一定不利于購買者獲得資金，而且這種股市態勢在短期內不會改變；三是汶川大地震后，不僅對地震附近的房地產市場造成很大影響，也會影響國內對房地產的理念，而這種居民對房地產的理念對房地產的消費能起到巨大作用。可以說，在這樣的大環境下，政府只要進一步把房地產市場落實為民生的市場，并認真落實現有相關政策，那么國內房地產市場價格向下調整也就是必然。

這里有幾個問題值得密切關注：

一是要堅決落實國務院關于嚴厲打擊房地產市場炒房、炒地的政策，堅決把房地產市場炒作之風清除出去。只要降低房地產市場投資比重，讓房地產市場成為一個民生的市場，國內房地產市場泡沫才能夠擠出。而要做到這一點，必須要嚴格個人住房按揭貸款市場準入標準，要對個人住房按揭貸款者的收入采取真實性原則，比如要求個人住房貸款者出示銀行工資對賬單、個人所得稅交稅單、單位工資單建立個人信用體系等。如果商業銀行對個人購買住房貸款者的收入采取真實性原則，就可以把銀行風險防范在貸款發生之前。

二是要嚴格區分投資性與消費性購房。對于后者仍然要采取信貸優惠政策，對于投資性購房則要采取市場定價原則。這樣既可以增強銀行防范風險的能力(提高利率)，也能夠把一些房地產炒作者完全拒絕在市場之外。如果國內商業銀行不是僅顧及短期業績，而且考慮到商業銀行的中長期風險，即使未來房地產市場出現大的價格波動，那么這些房地產個人按揭貸款對國內銀行體系也不會造成多大的影響。香港情況就是這樣。

三是根據中國的實際情況對國內住房采取一戶一套政策。對于多套持有、多套購買，政府就得通過房地產不動產稅及所得稅的方式來遏制。

四是中國的房地產市場還沒有經歷過個完整的發展周期，市場面對的困難與問題還會很多，因此，政府監管部門不僅要制定一系列的制度規則來防范其風險，還得對發生的一些現象做清楚的分析，保證信息透明化。這樣便于民眾分析與判斷，而不是為一些人所操縱信息。如果政府監管部門能夠這樣做，那么，無論是對于國內房地產市場的健康持續發展，還是對于防范國內銀行體系的風險，都是十分有益的事情。

(作者易憲容為中國社會科學院金融研究所研究員，施曉紅為中國社會科學院工業經濟研究所副研究員)編輯許倩