二套房貸新政　你如何打理

　　日前央行與銀監會聯合發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》終于使社會各界在認定標準、還清貸款再貸和公積金貸款是否被排除在外等問題上迎來了統一的認識。面對新政，專家為您支招。
　　
　　
　　以小換大
　　
　　對于已經在銀行貸款購買了一套房子，但有更換一套更大面積的房屋的人來說，專家并不建議沖動地將小房賣掉去買大房。畢竟在此強烈的緊縮政策之下，這么做無疑掉入了政策預警圈，似乎顯得有些“無辜”。而如果真有“換房”需求，也應在充分考慮原來房子的面積、還貸情況以及轉售為租的成本之后再打算。
　　按照新政，只要借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平，就可以按照一套房的標準貸到款，即當您的住房面積低于該標準時就應該充分享受“照顧政策”的優惠。而如果第一套房面積在此之上，又利用了銀行貸款，是否以小換大也值得商榷。對于已經還清貸款的人來說，按照新政都屬于“有貸款記錄的客戶”，那么要想喬遷新居有三條出路：第一，將小房賣掉，在銀行辦理按揭貸款，但是按照第二套房的新規執行；第二，將小房轉售為租，用租金抵房貸月供；第三，將小房抵押給銀行，辦理抵押貸款購6anmR/8VovvXbgYjKF6EkA==房，其余缺口可辦理按揭。
　　假設甲在上海擁有一套2004年竣工2室2廳的房子，當時成交價為100萬元，評估機構將其現在的房產評估價格定在150萬元。但現在其萌發了購買一套200萬元新房的想法，以下為三套方案的明細：
　　第一種方案，假設甲將150萬房款全部用于首付，約定20年還清50萬元余款，如按等額本息還款，則共計利息支出為405742.77元，月均還款額為3773.93元。
　　第二種方案，將房子出租，每月收入平均3000元租金，按揭約定20年還清余款120萬，則首付＝200×0.4＝80萬，共計利息支出為973782.64元，月均還款額為9057.43元。
　　第三種方案， 假設銀行抵押貸款額可以達到7成，期限為3年，并按照基準利率的1.1倍計算；按揭20年還清余款95萬，則可貸款額為105萬，按揭利息總額為770911.26元，月均還款額為7170.46元，抵押貸款利息共計105×7.83%×1.1×3＝27萬元。
　　由此可見，第一套方案雖然月供壓力和利息成本都最低，但是失去了小房的產權，對于沒有房產投資意愿的買房人來說比較合適，而且如果能負擔50萬元的余款就完全沒有必要在銀行貸款。第二套方案代表了部分看好后市的投資人的想法，它不僅保留了原先的產權，而且利息成本也相較低于抵押貸款；第三套方案不僅程序復雜，而且成本較大，雖然保留了產權，但是會對購買和供養第二套房產生較大的壓力。
　　
　　欲購第一套房
　　
　　對于大部分家庭來說，新房的購買剛性需求是不容忽視的，他們又主要存在于新婚夫婦的新居購置、父母為子女買房和子女為父母買房的三大類需求。
　　專家建議，對于新婚夫婦來說，如果目前沒有躉繳房款的實力，但是又有急切的買房需求，可以考慮兩種解決辦法來規避二套房嚴格的房貸政策。其一為先買一套小戶型房或經濟適用房作為青年時期的過渡，并且盡量不用公積金貸款。《補充通知》中明確了對于人均住房面積低于當地平均水平的購房者的照顧，即他們貸款購買第二套房時比照第一套房政策。這樣既解了燃眉之急，也可以期待政策的回轉或規避提高首付和利率的壓力。同時由于公積金貸款額度較低，如果不能起到太大作用最好不要將第一套房的指標用完。
　　其二，對于經濟實力相對較強的夫婦來說，是購買一套面積稍大的房子還是將其用作投資也是因人而異的。假若擁有一定的投資實力，既期待資本市場的較高回報率又看漲房市，那么可以投資和貸款買房雙管齊下，否則應當在二者間權衡利弊。
　　對于為子女買房的父母來說，子女是否成年是考慮的關鍵因素。如果是以未成年子女的名義購房而由父母作為還款人的話，并不會占用子女成年之后再貸款買房的第一套房指標，因為該子女并沒有貸款記錄。專家認為，界定第二套房并不能從產權來認定，也就是說子女成年并轉移戶口之后，是可以新的“戶”為標準享受優惠的。而如果買房時子女已經成年，但是卻是以父母作為貸款人，那么按照《補充通知》，該成年子女如果想要購買一套自己的房子是受到“第二套房”政策約束的。
　　對于為父母買房的子女，專家認為很難規避第二套房新政的約束。由于年紀超過一定限額的中老年人來說，銀行往往顧忌其放貸風險而“緊縮荷包”，但是農行推出的“接力貸”似乎給四十歲以上的中老年人和剛參加工作和收入暫時不高、還款壓力較大的年輕人以解決之道。如果子女作為共同借款人，那么其再次貸款買房將首付40%，并支付銀行高于基準利率10%的利息。但是專家同時提示，將產權登記為成年子女或許可以解除部分人的心頭之患。
　　（摘自：《上海證券報》編輯:周南 ）
　　
　　鏈接：二房套貸的四大變化
　　2007年12月11日，人民銀行和銀監會公布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，使得 “懸”而未決的“第二套房貸”政策終于有了自己的“結案”。與“9.27”政策相比，此次政策有四大明顯變化：
　　變化一：備受爭議的“第二套房貸”界定說法終于“塵埃落定”。 央行明確對“第二套房貸”給予了“以家庭為單位”“正式”的說法；
　　變化二：“公積金”貸款不再成為逃避政策的“擋箭牌”。《補充通知》規定對于已經利用住房公積金貸款的借款人，如經有關部門查證后發現借款人家庭人均住房面積超過當地平均水平，那么借款人再次申請住房商業貸款時，將會按照第二套房貸政策來處理；
　　變化三：政策充分保障 “民生”，向中低收入自住型購房群體傾斜。 “已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，但借款人須提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果；
　　”變化四：央行嚴防“購房信貸”風險，政策出現“罰則”制度。《補充通知》的出臺，使得2007年繼央行5次加息，10次調整存款準備金率后，宏觀調控力度的“實效性”更強，充分看出政府“保障自注抑制投資、打擊投機、平抑房價”的決心以及“遏制金融增長高位加快的勢頭，切實防止經濟增長由偏快轉向過熱”的宏觀調控的意愿。