股價與房價不是“蹺蹺板”

　　有觀點認為當前股市低迷會導致資金流向樓市，擔心未來房價會失控。筆者的看法則完全相反，股市下跌不僅不會導致房價上漲，而且會直接拖累樓市。
　　上述兩種不同的結論背后是兩個不同的假設(或判斷)：我國的股市與樓市之間是正相關關系還是負相關關系。
　　國際經驗早已表明，股票市場存在財富效應，即股票市值的上漲會刺激消費的增長。股價往往成為樓價的先行指標，當股價大幅度上漲一段時間之后(通常是6個月左右)，樓價就會出現上漲。反之，股價大幅度下跌之后，樓價就會出現下跌。即股市與樓市之間是正相關關系。
　　股市與樓市之間呈現正相關關系是有內在的邏輯的，因為決定股價走勢和樓價走勢的最基本的因素是完全一致的，都是由經濟的基本面決定的。當經濟發展狀況良好、老百姓就業和收入穩定增長、物價水平和貨幣購買力基本保持穩定時，股價走高，樓市繁榮；當經濟狀況不好，收入增長和就業存在不確定性、物價飛漲、利率飆升時，股價下跌，樓市也不會景氣。
　　在我國，之所以有很多人認為股市與樓市之間是負相關關系，最主要的原因是一個曾經出現過的歷史事實。在2001年至2005年間，我國曾經出現股價不斷下跌而樓價不斷上漲的現象。筆者認為，這純粹是一個特殊歷史時期的一個偶然的巧合，它并不足以說明，我國的房地產市場與股票市場就是“蹺蹺板”的關系。
　　我國股票市場和房地產市場都是從上世紀90年代初開始起步的，在2001年前后，股票市場的規模和房地產市場的規模都比較有限，當時的股市流通市值在1萬億元左右，而房地產的投資及銷售規模為5000億元左右。二者不僅在規模上比較小，在價格形成機制上也沒有完全實現市場化，因此股市與樓市之間互相影響不明顯。至2001年中，股票市場的價格已經很高，并出現了股價泡沫的破滅。當股票價格從高位難以為繼而下跌時，房地產市場因為住房制度的改革及一系列措施的出臺而逐漸走出低谷，于是，我們看到了股價不斷下跌而房價不斷上漲的一幕。
　　但股市與樓市在2005年之后都發生了巨大的變化。
　　2005年之前的股票市場對經濟及金融的影響可以忽略不計，因為股票市值總量較小。2005年5月，當股票指數在1000點(指上海股票綜合指數)時，深圳與上海兩個市場的流通股總市值為12000億元左右，占GDP的比例不到10％，即使是計算總市值也只有35000億元左右，占GDP的比例為20％左右。但股市在2007年度發生了巨大變化。至2007年底，上海綜合指數超過了5000點，兩市總市值超過30萬億元，占GDP的比例超過100％。更值得關注的是，在股權分置改革之后，以前不能流通的股票逐漸開始流通，相當于兩年的時間里中國的GDP額外地增加了一倍。問題的關鍵還在于，如果這增加的相當于一年的GDP的財富是實物資產的話，它可以吸收過多的貨幣，但事實上，這些增加的財富全部是金融資產，是流動性很高的金融資產!這些資產具有準貨幣的功能，它極大地提高了社會的實際購買力。
　　房地產市場在1998年住房制度改革的一系列政策的作用下也出現了根本的變化。個人購房的比重從1998年前的30％左右上升到95％以上，土地的轉讓從2003年開始也逐步進入了市場化的軌道，房地產的規模也開始迅速膨脹。住房不再是單純的消費品，其金融功能開始逐漸被發揮出來。住房占居民存量財產的比重超過了銀行儲蓄存款，成為老百姓財產的最重要的組成部分。
　　所有這些表明，股市不再是從前的股市，樓市也有別于從前的樓市，它們二者的關系也出現了明顯的變化。股價的上漲使投資者的賬目資產迅速膨脹，不僅提高了房地產市場的購買力，而且通過上市公司的融資為地產開發商提供了大量廉價的資金，助推了地價和房價。2007年，當股價大幅度飆升時，深圳、北京等城市的房價也出現了快速的上漲，房價與股價不再是此消彼長的關系了。
　　可見，簡單地將歷史上曾經出現的現象描述為一般規律是很容易出現錯誤的，必須深刻認識事物和現象之間的內在邏輯關系。
　　股價已經從年初的高位下降了50％多，股市從制造財富的場所變為吞噬財富的“黑洞”，這成為抑制今年房價的最重要因