對目前我國住房抵押貸款證券化的思考

　　摘要：住房抵押貸款證券化是20世紀70年代以來世界金融領域最重大的金融創新之一。以住房抵押貸款的證券化作為資產證券化開展的突破口，是我國金融創新的重中之重。文章立足于我國國情，闡述了我國發展住房抵押貸款證券化的必要性和可行性，同時以美國次貸危機為引，通過分析我國住房抵押貸款市場存在的問題并指出發展MBS的對策和措施，以求能夠為我國住房抵押貸款證券化提供借鑒和啟示。
　　關鍵詞：住房抵押貸款證券化；美國次貸危機；對策
　　
　　一、引言
　　
　　（一）住房抵押貸款證券化概念界定
　　住房抵押貸款證券化（MBS）是20世紀70年代在美國興起的一種創新金融工具。它是指相關金融機構（主要是商業銀行）將自己所持有的流動性低，但具有較穩定的能產生預期現金流的住房抵押貸款按照一定標準進行組合包裝，匯集重組為抵押貸款群池，由特殊機構（SPV）以現金方式購入，經過擔保、信用增級等技術處理后以證券形式出售給投資者的融資過程。住房抵押貸款因現金流穩定、違約率低、貸款契約的標準化、數額小、易組合等特點而成為最適合證券化的資產，使房地產傳統的模式發生了變化，吸引了更多的投資者、各類中介機構、金融擔保機構和保險機構、基金等介入。
　　（二）目前我國住房抵押貸款市場的現狀
　　在住房制度改革和土地使用制度改革的推動下，特別是隨著我國城市化程度的加快，人民幣升值的預期和經常項目順差及國際游資進入等原因，我國房地產近年來經歷了一次大飛躍，房價急速攀升，住房貸款快速上漲。從我國人民銀行提供的信息看，截至2007年底全國金融機構個人貸款（不包括個人經營性貸款）余額達到32783億元，其中個人住房按揭貸款達到27031億元，按此計算個人住房按揭貸款占整個個人貸款的82.5%。數據顯示，無論是余額還是增量，國有四大行仍是市場上發放房貸的大頭。同時，由美國次貸危機帶來的全球金融危機，給美國、日本、歐盟等西方國家的經濟發展帶來了很大的影響。國內外很多專家對美國的金融創新產品開始持懷疑態度，甚至把它當作洪水猛獸。但是我們不能由于次貸危機的原因而把金融創新的優點全盤否定。金融創新是一個系統的過程，這也為我們在新形勢下發展我國的住房抵押貸款證券化產品提出了新要求。
　　
　　二、發展我國的MBS市場的必要性和可行性分析
　　
　　（一）必要性
　　從商業銀行角度上看，一是有利于商業銀行的融資渠道多元化。實行MBS，銀行將持有的住房抵押貸款轉化為證券在資本市場上出售給投資者，銀行可以將這部分變現資金用以發放新的住房抵押貸款，從而擴大銀行的資金來源，進而增強銀行的資產擴張能力。二是有利于提高商業銀行的盈利能力和流動性。一方面，從我國商業銀行發放的住房抵押貸款來看，期限大都長達10-20年不等，而其負債基本上是期限5年期以下的各項存款，資產與負債的期限不匹配，加大了銀行的運營風險。通過MBS將流動性低的貸款轉化為證券，把集中在銀行的風險轉移、分散給不同偏好的投資者，從而稀釋了銀行的風險，同時為銀行創造新的利潤增長點。另一方面，目前我國的商業銀行的業務集中在存貸業務，表外業務收入還比較低。發展MBS，通過金融創新工具的衍生性可以為銀行提供債券的承銷、包銷或者組織貸款拍賣收取服務費等，改變了傳統的商業銀行盈利模式，強化銀行的服務功能。
　　從投資者的角度看，發行MBS有利于投資品種多元化。改革開放30年來，我國城鄉居民收入大幅度增長，居民的金融投資意識也不斷增強，以求能夠獲得更多的財產性收入。而我國投資理財產品有限，巨額資金找不到合適的投資方向。同時，我國機構投資者的不斷擴大，政府力量推動的機構投資者發展比較迅速，為發展國內資本市場注入了活力，QFII也為我國大陸資本市場貢獻了力量。個人和機構投資者龐大的需求將為房地產證券化及其上市創造一個好的市場環境。
　　（二）可行性分析
　　一方面，隨著土地使用制度和住房制度改革，我國的房地產市場已經初步建立并有了一定的規模。城市規模的快速擴張、城鎮土地資本密集度極大提高，大量農村人口流入城市等因素極大地增加了住房需求。而我國房地產市場上大多數開發企業不具備雄厚的開發資本，消費者方面又因多方面的原因造成有效需求不足，如此龐大的住房開發消費市場的資金來源只有推行房地產證券化，在資本市場上直接向社會大眾融資，才能較好地解決資金短缺的難題。另一方面，經濟立法取得了重大的進展，基本建立了覆蓋各經濟領域的法律法規體系，房地產證券化依托的房地產市場法律法規漸趨完善，基本做到了有法可依、有章可循。《商業銀行法》、《公司法》、《信托法》和中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》及個人住房抵押貸款相關的擔保、抵押登記等法律法規基本齊全，這些都為MBS推行提供了有力的法律保障。中國建設銀行2005年試點的建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券項目，也為我國繼續推行資產證券化提供了參考。由中國人民銀行牽頭，發改委、財政部、住房與城鄉建設部（原建設部）等十多個部門負責人組成的資產證券化業務試點工作協調小組，經常組織和協調資產證券化的試點工作，分析研究其工作進展情況，使其在市場行為的調整和政府的宏觀調控下運轉得比較良好，為我國的MBS從試點到逐步實行提供了標桿。
　　
　　三、培育我國住房抵押貸款證券化市場的對策與措施
　　
　　（一）加強金融監管，謹慎推出我國住房貸款證券化
　　金融創新始終是金融業發展的源泉之一。此次美國次貸危機表明，金融創新的過度使用和金融全球化是次貸危機發生并在全球蔓延的重要原因之一。由于產品鏈條過長、風險模型過于復雜、監控措施缺乏，以致監管者和投資者無法獲得準確消息，甚至此類金融產品的開發者、信用評價機構和承銷商都無法準確評估風險程度和危機的發展態勢。金融創新更需要信息收集系統、支付結算體系和完善的監控系統等基礎設施和相關的風險控制機制和預警機制。美國的一些國際大銀行的風險管理模型出現了漏洞，這說明目前金融業的監管水平與風險管理能力還嚴重滯后于金融創新的新發展。因此，對于我國，過去銀行業長期專注于傳統的存貸業務，交易比較單一。近幾年隨著商業銀行金融創新業務的發展，新興經濟體的商業銀行在發展過程中推出的金融創新產品，抗風險能力比較差，銀行監管者更應該量力而行，從提高對金融風險的管理能力及金融沖擊的抵御實力為主，培養核心競爭力。我們也不能由于次貸危機的發生就全盤否定金融創新的優越性，而更需要采用謹慎地推進發展戰略。商業銀行更應將金融工具納入到全行的統一風險管理體系之中，清楚各部門的具體責任。根據金融創新產品的業務性質和規模制定適當的內控制度，加強對表外業務定期和不定期的內部稽核和外部監督，適時發現其業務經營中出現的潛在風險和問題。
　　（二）大力發展資本市場，形成多層次市場體系
　　我國證券市場經過近20年的實踐，已初步形成了以上海、深圳兩家證券交易所為基礎的交易市場。根據上海、深圳證券交易所統計，截至2007年12月28日，2007年全年發行了14771.05億元證券，同時，就A股、中小板、開放式基金、國債等五大發行渠道統計顯示，2007年這五大渠道首發募集資金達11803.18億元，而配股募集資金達232.88億元，增發募集資金達2734.99億元。這說明了我國股票市場正在發揮為經濟發展籌集資金的強大功能，無疑為房地產證券化及其運作提供了良好的條件。
　　
　　但是我國證券市場發展歷史短，與國際資本市場還有一定的距離。我國的房地產金融市場目前也是以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。囿于市場發展的限制，二級市場中主要投資于公司債券、資產證券化產品、權證、金融衍生品等產品的基金品種尚未出現，房地產投資基金、投資于基金的基金、私募型基金等新基金品種也有待開發。要積極推進MBS，就必須大力建設好房地產金融二級市場。當今提供給證券流通市場的資金并不缺乏，投資者的投資積極性低的原因主要受到資本市場本身制度不完善因素的影響。解決的辦法首先是必須從制度上去解決股權分制改革遺留的大、小非解禁問題，提高監管的有效性和執法效率；然后就是解決市場層次單一、交易品種不夠豐富的問題，在風險控制范圍內豐富金融創新產品品種，包括MBS之類的理財產品，從而使機構投資者和個人投資者共同投資我國的證券市場，達到他們的理財產品品種的多元化和價值的流動性、盈利性及風險性最優化。
　　（三）中介機構的質量有待提高
　　資產證券化產品是由許多個體組成的復雜過程。一項較為復雜的資產證券化交易往往要涉及到十幾家中介服務機構，其中證券公司、會計事務所、資產評估機構和資信評級機構則是幾乎所有資產證券化交易都必需涉及到的中介機構。我國的資產評估業和資信評級業與國外同類一流機構之間差距較大。資產評估管理缺乏統一尺度，利益勾結現象存在；評估業務重復收費，加大了企業vV7CeZs1DkWM/dAa+yL3okiuMBDQ26dHPW9FUARw8tI=正常經營成本等現象屢見不鮮。資信評級機構信譽及其獨立性差、投資者對資信評級機構認識不足。這些問題導致現有的評級機構提出的評級結果在投資者心目中沒有影響力，中介機構無法發揮其應有的作用，資產證券化在我國將會舉步維艱。
　　在金融業日新月異的形勢下，我們有必要在比較長的時間內建立一個以評估基本準則為綱、若干應用準則為目的的資產評估標準體系。同時，借鑒國外資信評級業的先進經驗，聘請國外的一些先進評級業的行家充當顧問，著重培養幾家在國內具有權威性的，在國際具有一定影響力的資信評級機構。資信評級機構樹立良好信譽的唯一途徑就是讓投資者知道公司評級結果的準確性高，值得信賴，而要提高評級結果的準確性，科學的評級方法是必不可少的。整個過程不能操作過急，必須在連續的過程中不斷培養、發展、壯大。
　　（四）建立個人信用制度，規范房地產市場
　　住房抵押貸款證券化市場是高度信用化的市場，只有建立起嚴密的法律體系，每個交易環節都按照法規操作，才能保證交易的安全可靠。也只有在一個健康有序規范的市場里，資源才能得到有效配置，優勝劣汰機制才能建立起來。
　　我國房地產市場建立和發展以來，逐步建立了與其相適應的監管體系。但是，與海外規范市場相比，目前我國房地產市場若干領域內仍然存在比較嚴重的多頭監管、監管缺位以及監管標準不一致等情況，整體監管架構尚不完善。尤其是規范房地產資金籌集、融通、借貸各環節的經營行為和住房抵押貸款的借款人不履約還款時的抵押物處置，缺乏操作經驗和統一的衡量尺度。要做好該項工作，需要全盤規劃，考慮到整個市場法規體系的建設。為此，要重點處理幾個方面的問題：一是注重法規的系統化。在制定新的法規時，充分考慮到與原來法規的配套與銜接，避免對市場產生大的沖擊。二是要按系統化的思路，對法規作進一N2KjB0bWrOBgLYFDP41vEoOg7+lgNLFfGFs3t2JlMWw=步的細化，使法規具有可操作性。特別是對于一些根本法，盡快推出實施細則，從我國房地產市場的實際情況出發，借鑒和吸收國外成熟經驗，建立和完善具有中國特色的房地產市場法律體系。
　　
　　四、結束語
　　
　　當前我國金融業正迎來歷史性的發展機遇，金融創新后動空前活躍，推行住房抵押貸款證券化已經成為銀行規避風險提高資產流動性的必然選擇。住房抵押貸款證券化作為一項復雜的金融工程，在實施的過程中會面臨諸多困難，這就需要政府的支持以及相關部門的共同努力，全面認識證券化產品的特點，總結國外證券化市場的經驗教訓，揚長避短，逐步引入，從住房抵押貸款證券化試點到全面推廣也指日可待了。
　　
　　參考文獻：
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