業主委員會應當具有原告訴訟主體資格

案情簡介：

2004年10月至2006年5月，某市的A開發商開發建設了新世紀花園小區。2006年5月起，小區業主陸續開始入住，并召開業主大會，選舉產生了業主委員會。此后，業主委員會發現，A開發商將規劃設計中的部分物業管理用房改變用途，出售給他人開辦幼兒園和做商業用房。A開發商的行為，導致應當配置的物業管理用房由195平方米縮水為90平方米，嚴重影響了物業公司的辦公環境。業主委員會經業主大會的授權，委托羅陽律師以業主委員會的名義向某區人民法院提起訴訟，要求A開發商按照規定配置物業管理用房。某區人民法院經過審查后認為，業主委員會不具有訴訟主體資格，故裁定不予受理。業主委員會不服，提起上訴。某市中級人民法院經過審理后認為，業主委員會符合“其它組織”的條件，經業主大會的授權，可以代表全體業主起訴開發商，故裁定撤銷一審裁定，發回某區人民法院繼續審理。

律師點評：

依法成立的業主委員會在其職責范圍內，經業主代表大會授權，有權就與物業管理有關的、涉及全體業主公共利益的事宜，以物業公司或開發商為被告向人民法院提起民事訴訟。

業主委員會屬于《民事訴訟法》第四十九條規定的 “ 其他組織 ” ，具有民事訴訟主體資格。《關于適用 < 中華人民共和國民事訴訟法 > 若干問題的意見》第 40 條規定： “ 民事訴訟法第四十九條規定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織”。根據該規定，只要是 “ 合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織 ” ，就可以稱為《民事訴訟法》第四十九條所規定的 “ 其他組織 ” ，具有訴訟主體資格。業主委員會具備“其他組織”的幾個必要條件：

第一，合法成立。依據《物業管理條例》第十條、第十六條的規定，業主委員會是在行政主管部門指導下依照法定程序組建，并經行政主管部門備案，取得合法身份的組織。

第二，有一定組織機構。業主委員會由業主大會選舉產生，委員一般由業主擔任，主任、副主任在委員中推選產生。業主委員會有健全的組織機構，完善的組織章程，依章程規定處理各項事務。

第三，有一定的財產。業主委員會代表全體業主對下列財產進行管理：物業的共用部位、共用設施、設備和物業管理辦公場所、經營用房及由此產生的收益；住宅共用部位、共用設施設備維修基金；業主委員會的辦公活動經費等。

業主委員會具備最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第 40 條規定的條件，應屬具備民事主體資格的其他組織。最高人民法院在 2003 年 8 月 20 日 給安徽省高級人民法院的《關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函》中明確指出：業主委員會符合“其他組織 ” 條件，可以自己名義提起訴訟。至此，業主委員會的原告訴訟主體資格已經明確。

綜上分析，業主委員會為了全體業主的利益，可以自己的名義提起訴訟，具有原告資格，這不但有利于保護業主的權益，而且也可減少訴訟成本。