房價下跌引發“退房潮”

最近，在中國石化北京分公司上班的馬曉霏非常惱火，只要一提到諸如“萬科”、“SOHO”等房地產巨頭的調價行為就咬牙切齒，痛心疾首。原來她在去年9月份剛剛以65萬元的高價在五環外購置了一套三居室，而在今年9月份同樣的地段，同樣的房子經過一番打折后只需56萬元。

對于房地產行業而言，通常“金九銀十”的銷售旺季今年卻有點意外。就拿率先調價、正處輿論風口浪尖的房地產巨頭萬科來說，上海的8個樓盤自3月份以來已降價3次。為此，一些前期購房的準業主闖入金色雅筑售樓處，紛紛要求退房。面對以萬科為代表的房地產開發商的調價行為，有人拍手叫好，也有人破口大罵，但大家一致的看法就是調價行為將對市場造成重大影響。

購房者：怎一個“降”字了得

早在一年前就已買房的人，大多數都承受不起房價的下跌，心理上對房產貶值的現實無法接受。因此對近期萬科的調價行為，情緒比較激動和憤怒，越琢磨越覺得自己當初的決策過于盲目和錯誤，更有一種被房地產開發商欺騙的感覺。

購房沒多久的北京市西城區百萬莊市民張書勤無奈地說：“我們屬于想申購限價房、經濟適用房條件都不達標的那類家庭，只好全家總動員，掏空了我們夫妻倆辛辛苦苦掙工資攢下的那一丁點兒錢，還要搭上雙方老人一輩子的積蓄，再接著向銀行貸款幾十萬元，依舊不夠。開發商有降價的權利，但不能用這種缺德方式啊！漲價的時候他們樂呵呵地大把大把地數著人民幣，拿了錢就拍屁股走人。住房對于普通民眾來說是一輩子中的大事，我們不希望開發商隨意降價，也反對隨意漲價，這個社會是經濟的社會，但更是人性化的社會。

“要從開發商那里退房，肯定很難。如果一些開發商違心不負責任，我們小老百姓可就慘了！”張女士表示，“無論什么原因，普通的小件商品都有7天的保退期，而像房子這樣與居民一生息息相關的大宗商品咋就沒有？其實保退期應該更長一些。”

反對者：一個“愿打”一個“愿挨”

在一家國內知名保險公司上班的葛紅濤說，“如果房價一跌就找開發商退房、補償，那么通過價格調節市場行為將起什么作用？難道投資房產就是‘包賺不賠’嗎？那當初房價猛漲的時候開發商是不是該把房子收回去，或者向買房者再加收差價。以此類觀點，股市持續下跌，股民們是否也應該去證券公司鬧一鬧，要求他們賠償因股價下跌造成的損失。任何購房人都應該對自己的購買行為負責，不能說漲價有理，降價就是罪過。然而很多人卻是盲目跟風!無論是房市，還是股市，只知道追漲，跟著人家向上爬，直到哪天摔下來時，才知道自己爬了很高。如果萬科在銷售環節上符合法律規定，又無其他退房約定，那么原則上萬科就沒有退房的法律義務。總之，市場是有風險的。周瑜打黃蓋， 一個‘愿打’一個‘愿挨’，誰也沒逼著你買啊！”

“房價已過高，提價有罪，降價有理，非常支持萬科的調價行為。”在47路公交車上做售票員的仝剛直言不諱地說，“作為土生土長的北京人，隨著年齡的增大，已到了結婚的年齡，擁有房子的愿望再強烈不過，可當前北京的房價出奇的高，希望開發商再降一點，達到購房者心理可承受范圍之內，再選擇下手買房。現在，最好再觀望一陣，沒準還能抄個底。一旦將來房價回升，還有個賺頭。買房得經過深思熟慮，不能只考慮只升不降，現在反悔退房，當初怎么不想清楚了再簽協議。”

開發商：同情可以 退房不能

“對于退房者的心情我們完全可以理解，表示最大的遺憾。”萬科北京公司銷售部的負責人說，“作為市場經營主體的房地產開發商，在嚴格遵循國家法律法規及相關政策前提下，擁有生產經營決策權，對自己的產品——房屋擁有銷售權和定價權，以何種價格出售，不受非特定對象的約束”。

該負責人表示，商品房價格的漲落同股票漲跌一樣是正常的市場行為。以前，在房地產市場日趨漲價的氛圍下，業主對樓市缺乏理性認識，認為“買房只賺不賠”，可一旦市場價格出現明顯波動的時候，就難以適應，紛紛抱怨，肆意指責。不管購房者用于自住或者以投資為目的，完全取決于他們對市場的分析和判斷，都應該理性思考，謹慎投資。

然而，北京市一些中小房地產開發商卻對萬科的調價行為抱怨不斷，認為“萬科”的降價、“SOHO”的漲價都是極不負責任的做法，會對市場產生較大傷害，將逼迫其他企業隨之降價，導致整個房地產行業陷入降價混戰中廝殺。即使降價也完全可以采取更為低調的方式進行，如內部認購，或是依托二手中介進行變相調價。這樣大張旗鼓地大幅度降價搞促銷，只會讓市場的預期更為悲觀！”

專家：讓樓市回歸理性

“在沒有明確約定開發商‘保值承諾’前提下，購房者要求開發商退房是沒有法律和合同依據的，很難獲得法律上支持。”第七屆北京市律師協會房地產開發專業委員會委員、北京市劉勇律師事務所的張律師說，“按照《合同法》規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還，但合同的法定解除權的行使必須滿足無效和可撤銷的法定情形。2003年4月28日，最高人民法院出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，進一步明確在商品房買賣合同中，作為業主一方買受人行使法定合同解除權的情形：出賣人即開發商在房屋交付時間、房屋質量、面積誤差、規劃設計、權利瑕疵、虛假承諾、遲延辦證等方面存在違約行為時，業主方可提出退房或降價補償。”

張律師表示，已購房屋價值的下跌并不構成開發商違約的法定事由，在市場價格下跌過程中，如果開發商一方無任何過錯，更不存在違約事實，那么，要求其承擔相應責任則于法無據。

“不管‘萬科’的降價、‘SOHO’的漲價，其實他們都有同一個目標，就是盡快將房售出，減少庫存積壓，迅速回籠資金，這是企業的經營策略。”全國工商聯房地產協會的負責人說，“開發商對不合理價格的形成起到了推波助瀾的作用。但這并不構成業主對購房價值的重大誤解，也不違背社會公平原則，只要在沒有違反法律的前提下，并無不可。”

該負責人建議，“如果讓樓市回歸理性還差最后一根稻草， 那就是對所有房子每年征收物業稅，征收額為該房子所處地區去上一年底同類商品房均價平米數的1%。讓那些以投資賺取暴利為目的的炒房客無利可圖，嘎然止步。而自有住房者也盼到房價下跌，因為跌的越多越能少交物業稅，這樣房價就會根據市場行為自動回歸合理價位。”

當前，以萬科為代表的房地產開發商因調價行為紛紛遭遇“退房風波”。此次事件開發商固然難咎其辭，打折促銷，只是權宜之計。從一開始就需要理性定價，不奢求不合理的過高利潤，才是對購房者負責、對市場負責的長久之策。但購房者也有不可推卸的責任。相比之下，中國股市中的股民們早已習慣了股市有風險、入市須謹慎的道理。希望開發商和購房者都盡快熟悉對樓市的理性認識和判斷，心智日益走向成熟。

同時，解決國民住房及房價問題，除政府宏觀調控下，我國還應該盡快完善社會公共福利制度，進一步出臺相關經濟適用房和兩限房相關政策，以此來解決中低收入家庭基本的住房問題。