萬人團購能否擠掉房價泡沫？

在最近幾個月的時間里，濟南、南京、鄭州等地的購房“團購團”如雨后春筍般出現。團購似乎吹響了房地產市場的“集結號”，甚至有人喊出了“團結力量大，聯合去砍價”，而這場團購運動的發起者，就是2006年曾在深圳發起3年不買房運動的鄒濤。

2006年4月26日，在深圳房價飆升的背景下，鄒濤第一次進入公眾視野，他發起了3年不買房運動，并喊出口號：“房價一日不調到合理的價位，一日不買房。”網絡上一片轟動，當時不少人投了他的贊成票。然而3年不到，2008年7月，鄒濤在深圳推出了萬人住房團購平臺，想以組織團購住房的方式迫使開發商作出價格讓步。鄒濤說：“其實，無論是不買房行動還是萬人團購，都是老百姓在面對高房價時一種不得已的自救行為，目標都是為了讓居者有其屋。”

2008年7月初，鄒濤在深圳網民中發起組建萬人住房團購平臺，到11月中旬，深圳地區已有3萬余人報名參與。2008年10月21日下午兩點，鄒濤（北京）萬人住房團購平臺在北京正式啟動，參與者可以通過網絡、電話，甚至手機短信等方式免費報名，由于報名方式簡單，截至10月23日，報名者已達1.0032萬人，預計總數將會超過3萬人。目前，中信銀行、興業銀行等機構正在幫助鄒濤核實報名人的身份和貸款能力。

萬人團購是噱頭？

從發動不買房運動，到發動萬人團購活動，短短兩年的時間發生如此大的轉變，很多人認為，鄒濤只是借著深圳房地產這個噱頭，在不遺余力地炒作自己。

“有質疑是正常的。我沒拿老百姓一分錢，也不收取房地產商的任何傭金、回扣，這個平臺完全是公益性的。”對于外界普遍質疑鄒濤從中獲利的傳聞，鄒濤反復澄清，他給萬人住房團購定下了“永不收百姓費用”“永不收房企傭金”“永遠合法有序活動”3條規定，這個平臺只是為了百姓自住之用，不接受第二套房的購房者。而且，北京平臺啟動至今，所投入的資金均是由愛心企業家賈海兵先生個人出資。

隨著國家調整銀行貸款利率，以及受國外金融危機等影響，資金來源對房地產開發商來說可謂越來越難。此時，鄒濤的萬人購房團隊就像一個炙手可熱的籌碼，讓那些資金鏈越來越緊的開發商眼熱心跳。

鄒濤為什么偏偏在房價下跌、買賣雙方博弈的時候開始組織團購？難道真像有人懷疑的那樣，他是跟開發商有了什么秘密關系嗎？

鄒濤表示：“這個問題不存在。因為尋求的房子是參與的市民覺得合適，而不是我覺得合適，你合適就買，不合適就兩散。”

而對于是否有人利用這個機會炒房，低買高賣，鄒濤說：“這種情況也不大可能，房價暴利的時代已經過去，現在即使有人通過這個平臺買房，如果想高拋，受交易稅等條件限制，也沒有很大的獲利空間。另外，為防止上述情況發生，我們也會對購房者進行核實。”

鄒濤說：“經常會有人問我，你們和社會上的其他‘購房團’有什么區別？甚至把‘某地有幾個購房團在競爭’作為新聞來報道，我覺得非常無奈，事實上社會上那些以贏利為目的的‘購房團’與我們完全不同。”鄒濤說。他認為：“二者的本質區別在于，我們始終以國家和人民的利益為重，通過各種途徑有效降低老百姓的買房成本，我們從不追求短期曇花一現的轟動效應和所謂的成功案例吸引更多人加入進來，恰恰相反，我們害怕報名的人越來越多，那對我們是一種太沉重的責任，我們只想沉下來，踏踏實實地走好每一步，讓參與的市民實實在在地受益。”

雖然自7月份平臺組建以來，深圳3萬多名報名者中，也僅僅只有300多位市民選到了自己滿意的房子；在北京，運營代表賈海兵暫時擱置了自己拍賣公司的工作，整天忙碌于尋找房源，效果也并不理想，但是鄒濤依然按部就班地推動著他的萬人團購平臺，打開鄒濤的網頁，可以看到已經有包括深圳、北京、上海、天津、浙江、廣州等12個平臺，一個初具規模的房地產直銷平臺的雛形正在顯現。

擠掉房價泡沫

萬人團購之所以吸引這么多人報名，鄒濤開出的極低價格是重要原因，他舉例說：“以深圳為例，團購價特區內每平方米均價8000元，特區外每平方米均價6000元。而2008年7月深圳的房價，特區內是每平方米2.5953萬元，特區外是每平方米1.1095萬元。”而對于二者如此懸殊的價格，開發商能答應嗎？鄒濤說，我們團購的目的就是要擠掉房價泡沫。

11月5日，鄒濤在深圳發起新行動——即日起正式啟動實施“陽光樓市計劃”，同時籌備國內第一個購房者組織“深圳市購房者協會”。按照計劃，鄒濤和他的“萬人購房團”將用半年時間對深圳所有在售樓盤地價、建材成本等進行核算，公布房屋“成本價”，曝光開發商“真實利潤”，所有核算“都不收一分錢”。鄒濤說，此舉目的是擠掉深圳“房價泡沫”，“讓市民清清楚楚、明明白白買房”。

具體的實施辦法是：對一些已經公開的樓盤資料（如官方網站等）和可以獲知的信息等進行分析，進而核算出深圳各大樓盤的真實成本、價格構成等。有關分析結果將被撰寫成相關內部調查報告，通過內部平臺、手機短信等方式優先向“鄒濤萬人住房團購平臺”的團購市民公開，在合適的時候再向社會公布。

鄒濤表示，有關核算和分析工作已經開始，約半年時間將完成深圳全市100多個在售新樓盤的成本核算，最遲在2009年6月底之前公布此次核算結果。

鄒濤說，目前有位北京的朋友已經開發出一套核算房屋成本的評估軟件，免費提供給“萬人住房團購平臺”，他利用這套軟件只需將某一樓盤的地價、總面積、建筑安裝配套成本、營銷成本等有關數據輸入就可初步計算出來了。“當然這只是個概數，不是很精確的數字，但是對購房的參考作用肯定是重大的。”他說。

“之所以將深圳的操作流程復制到北京，是因為當初深圳報名時，他就接到很多北京市民打來的報名電話，這讓我感受到人們對住房的熱切需求。我是想打造成一個沃爾瑪式的住房批發市場。”鄒濤說。

萬人團購平臺的工作模式是召集、聯絡、確定購房者，并通過與開發商的談判，從而降低百姓購房成本。事實上，一度還流傳出鄒濤邀請了談判大師、美國前總統克林頓的首席談判顧問羅杰道森親自與開發商砍價的消息，此前鄒濤還試圖邀請中國最大的房地產商王石作為他的購房指導顧問。羅杰道森的談判顧問費用動輒就要數萬美元，而他給鄒濤的價格卻是零。

鄒濤說，觀察一個城市房地產有無泡沫，要用白領階層的平均工資來衡量。例如，白領平均工資5000元，而平均房價6000元，這1000元就是泡沫。“2005年12月前北京的房價還是比較理性的。評判今年房價的標準還要根據2006年、2007年兩年的經濟增長和通貨膨脹率。一般兩年增長約20%至30%。比如，2005年每平方米6000元的房子，今年每平方米賣8000元就比較合理。”

“現在還有泡沫。”盡管前幾天媒體公布的北京房價3年來出現首降，下行趨勢明顯，鄒濤依然認為“泡沫”未盡。而通過“萬人團購”，至少到來年房價再跌時，跌不出團購價。

“我們從不以成交多少套房為榮，而是希望通過3種以上途徑有效降低老百姓的買房成本為目標，只要能讓房價逐步走向合理，就是我們最大的欣慰。”鄒濤說。

“明碼標價”引質疑

2008年10月26日，北京萬人團購平臺正式啟動后的第6天，發起人鄒濤在博客上發文，稱考慮引進社會公益企業資金，分攤運營成本。

文章中列出了平臺日常運營成本費，包括網絡服務器租賃及托管費、手機短信群發費、辦公場地費、日常調查樓盤交通費等7項，共計約40萬到50萬元/年。鄒濤表示，隨著平臺搭建范圍擴大，自己在財力、物力上已無法應付，所以開始考慮邀請企業，分攤平臺運行成本，并稱從26日開始，“明碼標價”地向愿意分攤的企業收費，標準以運營成本開支為準。

對此，鄒濤稱，所有費用將直接支付給為平臺服務的相關商家，并在網上公開使用清單，多余的安排到下一年度循環使用。對愿意平攤運營費用的企業，鄒濤稱不會有任何回報，“永遠不向購房者和開發商收取任何費用”的承諾不會改變。

隨著萬人住房團購平臺的規模逐步擴大，支持與質疑的聲音此起彼伏。北京律師協會房產專業委員會主任劉子華律師稱，鄒濤邀請企業平攤運營成本，屬合法行為。但在進行“平攤”時，鄒濤須以法人身份履行《合同法》的相關規定，這樣才能規避糾紛和違法行為。

但對于鄒濤購房平臺的公益性說法，劉子華稱，所謂公益一般具有4個條件：第一，不營利；第二，無償為別人提供服務；第三，一般都是國家所倡導的；第四，為不特定的人進行服務。鄒濤的行為雖然符合前兩個條件，但其目的是通過團體談判，為購房者謀取低價房，嚴格說算不上公益行為。以團體的壓力來取得低價房子，并不利于房地產市場的健康發展。

讓所有人安居樂業

現年35歲的湖南人鄒濤在深圳已經打拼了12個年頭，經營高爾夫生意的他早已是百萬富翁。從1998年的免費為農民工討工資，到如今組織萬人團購行動，正如他自己所說的：我用理想與信念堅守和踐行著自己追求社會公平、正義、平等的現代公民夢。

鄒濤告訴記者：“現在社會上有一種誤解，認為這個平臺是我鄒濤個人的，其實這個平臺只是我以公民個人名義先站出來搭起來，真正的主人是每一個參與報名的市民。我只是在做一個有現代公民意識的人該做的事情。因為我個人的能力是有限的，但我堅信只要我們大家一起群策群力，一起來集思廣益，一起來不懈努力，就一定能通過各種有效途徑解決所有參與市民的住房問題。”

鄒濤說：“我有一個現實的夢想，希望通過搭建一個我們老百姓自己的獨立平臺，希望通過3年不買房行動、新房團購、二手房免中介費交易平臺、新型按‘訂單式’合作建房、中國陽光樓市計劃、推動政府重視中低收入群體住房保障落實等各種有效途徑，有效降低老百姓的住房成本，讓所有人安居樂業。”