西安房地產市場在發展中走向成熟

西安住宅商品化市場已經發展10年了。10年時間，西安的房地產市場經歷了很多變化，也給西安市民帶來了很多期盼。對此，西安高科集團高科房產有限責任公司(簡稱“高科房產”)總經理齊昱在與本刊記者的交流中，發表了自己的看法。

整體市場發展平穩

新西部：在住宅商品化發展已經10年，您作為西安本土的房地產開發商，如何評價西安這10年來房地產市場的發展變化?

齊昱：從1998年國家取消福利分房，西安就進入人居住宅市場化的時代。10年來，西安住宅產品的開發模式，消費理念等均發生了很多的變化。我是一個偶然的機會進入到了高科房產，一直工作到現在，見證了西安房地產發展的歷史，感觸也比較多。

西安是一個文化底蘊深厚的城市，也是一個很有發展潛力的城市，正在向現代化大都市邁進。近年來，西安城市建設包括城市的管理理念都在不斷地創新和進步，這給房地產業帶來了活力。與具有較大發展優勢的發達城市相比，西安房地產市場最大的亮點就是整體發展平穩，行業優勢在一步一步爆發，一步一步的展現。縱觀10年來的發展，整個行業幾乎沒有大起大落，即使是從去年下半年到今年上半年的短暫的快速上揚中，市場表現依然是平靜和理性的，這對于城市發展，行業發展、企業發展以及老百姓的安居是有好處的。

城市化進程搭建市場平臺

新西部：您認為這10年西安房地產住宅開發市場發生了哪些變化?

齊昱：國家取消福利分房后，市場有了對商品住宅的剛性需求。其實，在上世紀80年代末90年代初，西安就有了最早的一批商品房，那是在政府主導下的初步的商品房開發和銷售，打破了原來福利分房、政府建房的老格局。這應該是最早的住宅市場化概念，是住宅商品化的雛形。

真正的住宅市場化是從幾家當時較新型的國企和部分民營企業進入房地產業開始的，尤其是高新開發區的建設，為推動房地產業蓬勃發展搭建了一個快速的開發平臺，高新地產、高科房產，紫薇地產以及雅荷地產、榮華地產等眾多民營企業開始涉足市場，參與城市建設和人居環境的改善，并開始學習南方一些發達城市的居住開發經驗。直到現在，西安城市化進程對房地產的推動貢獻仍是主要內因。

西安房地產業正在融入全國市場

新西部：在住宅市場的10年發展里程中，您感受最深的是什么?

齊昱：主要有兩點。一是物業管理的轉型。國家取消福利分房后，給我最深的印象就是物業管理發生了大的轉變。物業管理可以說是住宅市場化的產物。過去的小區物業管理，行政管理手段比較重，服務理念比較落后。住宅商品化后，新型物業管理模式出現，企業化運作，為新開發的小區提供全新的物業服務，人性化舒適服務成為重點，消費者也逐步從注重產品的硬件配套過渡到注重小區物業管理水平等軟性配套上，這也成為住宅市場化中的一大亮點。

二是外埠房企推動西安市場逐漸融入全國市場。在這10年里，西安房地產穩健的發展步伐蘊藏著巨大的市場潛力。從2002年開始，大批外埠著名房地產企業陸續進入西安市場，市場競爭加劇，產品質量和住宅品質快速提升，進一步加快了西安房地產行業的市場化運作。大批外埠房企巨頭搶灘西安，充分說明西安房地產業逐步走向成熟和規范，市場化程度越來越高。但是也給我們傳遞了一個信號：西安的房地產發展已經開始逐步融入到全國市場，這僅從國家宏觀調控就可以看出，這10年西安房地產市場經歷過兩次國家宏觀調控，2000年國家對房地產宏觀調控，西安受的沖擊比較小，當時并沒有外埠開發商進入。從2004年起到今年，很明顯地可以看出來，宏觀調控對西安的影響也開始顯現，今年市場的表現受宏觀調控的影響就比較大。

未來住宅產品軟環境占主導

新西部：現在西安市民的居住理念已經發生了很大變化，未來住宅市場開發的趨勢又如何?

齊昱：10年來，老百姓的居住理念發生了翻天覆地的變化。過去人們對于住房的需求，最早的是單元房，有暖氣，就可以了。隨著消費水平的提高和居住理念的提升，購房者對客廳、廚房、小區環境，社區管理，社區配套的要求越來越高，更對居住氛圍、社區文化等方面提出了要求。可以說，發生了兩大變化，一是由居住型向舒適型轉變，二是從物質需求向精神需求轉變。

正是由于消費居住理念的變化，住宅產品也隨之發生變化。現在開發商不僅僅提供居住的產品和配套服務，而且還從文化精神層面擴大居住內涵，開發出來的住宅產品在居住品質和居住品位上有了大幅度的提升。現在市民對住宅的要求，不光是對產品硬件的要求(這方面國家已有相關的標準和規范)，對軟環境包括舒適度和精神需求更高。比如一個新開發的居住社區，業主住進去的感覺是什么樣的，社區倡導的是什么樣的生活理念，都成為消費者逐漸關心的問題，這也是房地產企業未來所要面對和解決的問題。所以說，現在很多房子硬件設施都差不多，但你進入每一個社區都會有一種不同的感覺，哪個社區給人的感覺更好，這時候軟環境的重要性就顯現出來了。

我認為，住宅市場今后的開發趨勢，可能在軟環境的競爭上所占比例會越來越大。

當前市場環境是良好發展契機

新西部：今年西安房地產受到全國影響，購房消費者對房價的觀望情緒比較濃厚，很多開發企業也在對市場觀望。面對這種情況，您覺得今后市場的發展，會是一個什么樣形勢?

齊昱：面對目前的市場現狀，開發企業必須適應市場的變化，包括開發節奏的各個方面，作出自己相應的調整，你不能視而不見，市場現狀畢竟是客觀存在。根據西安的房價和房地產市場的發展情況，國家宏觀調控重點肯定不是西安。西安住房消費剛性需求占主要部分，房價泡沫的現象并未出現。但是，隨著西安市場漸漸融入全國市場，調控影響不可避免。至于影響到什么時候為止，這個很難預測。今年下半年市場開發企業肯定會遇到困難，也許現在就遇到了。但從長期來看，目前市場出現的狀況，也讓開發企業有了一個更好的發展緩沖，一個理性思考市場變化的時間。由于西安本身城市化發展的需要，在未來10年，甚至是更長的時間，西安房地產市場都會有一個很好的發展契機。

延安與西安國家民用航天產業基地簽訂戰略合作框架協議

7月8日上午，延安市與西安國家民用航天產業基地簽訂戰略合作框架協議。延安市市長陳強、西安國家民用航天產業基地黨工委書記，管委會主任趙紅專博士出席儀式并致辭。

為了更好地發揮延安的能源優勢和西安航天基地的區位優勢，雙方在戰略合作框架協議中約定：雙方將有計劃、有步驟地組織干部、職工定期進行交流，互派干部掛職鍛煉：雙方將加大項目合作力度，實現招商項目互動，并探索在太陽能光伏等新能源領域的合作與應用；雙方將開展科技信息交流、資源共享和知識產權協作，共建技術市場網絡，推動科技與經濟結合；雙方鼓勵延安市企、事業單位在航天基地內創業及開展多種形式的合作；雙方圍繞兩地產業鏈相互延伸，為延安的能源化工等產業鏈向西安航天基地延伸積極創造條件，也鼓勵西安航天基地的企，事業單位發揮高技術優勢，促進能源化工裝備制造，太陽能光伏產業應用，軟件和服務外包，尤其是以航天特種技術為代表的航天民用產業鏈向延安延伸。

據介紹，西安國家民用航天產業基地是繼上海之后國內第二個國家級民用航天產業基地，是西安市“四區兩基地”的重要組成部分，也是我國中西部地區最大的航天高技術產業聚集區。該基地在大力發展航天主導產業的同時，重點培育和發展航天特種技術應用、信息技術，新材料與新能源、計算機軟件、裝備制造業等航天民用產業，促進航天產業與地方經濟的有機結合。

陳強在致辭中希望以這次活動為起點，進一步深化和推進延安與西安國家民用航天產業基地之間的戰略合作關系，廣泛開展多方面，多領域的交流與協作，實現優勢互補，共同發展。他特別希望西安國家民用航天產業基地充分發揮自身優勢，在產業開發，項目建設、人才培養等方面給予延安大力支持和幫助，促進延安經濟又好又快發展。

趙紅專表示，這次戰略合作框架協議的簽訂，必將進一步加強兩地之間的聯系，拓寬合作領域，推動雙方在相關產業、發展布局、市場協同、資本運作等方面的全方位合作，實現優勢互補，互利共贏。

協議簽訂前夕，中共陜西省委常委、延安市委書記李希接見了西安國家民用航天產業基地黨工委書記，管委會主任趙紅專博士一行。

生產報國為黨分憂延長石油集團實現時間任務“雙過半”

在今年上半年遭遇50年不遇的冰雪侵襲、建國以來破壞性最大的“5·12”特大地震災害的困難時期，加快發展步伐成為陜西省國有企業生產報國、為國分憂的具體行動。日前，記者從該省最大的國有企業——陜西延長石油集團公司獲悉，1～6月份該集團生產原油529.43萬噸，比上年同期凈增12.75萬噸；加工原油541.79萬噸，同比凈增36.46萬噸；預計實現銷售收入302.4億元，同比增長50.07％；預計實現稅金59.46億元，同比增長42.24％。各項經濟指標均創歷史新高，實現了時間任務“雙過半”。

汶川大地震發生之后，延長石油集團本著“加快發展、為國分憂，多做貢獻”的思想，按照省委、省政府“堅持一手抓抗震救災，一手抓好生產建設”的總體部署和具體要求，在全力支援抗震救災和重建工作的同時，積極推進生產經營和項目建設，確保全年各項目標任務超額完成。在具體工作中，進一步加強生產組織，充分挖掘自身潛力，促使原油生產穩中有升；在確保安全運行的前提下，精心組織煉油生產，加大馬力，滿負荷運行，千方百計提高成品油市場供應能力。與此同時，全力推進項目建設步伐，狠抓去年開工的全省重點工程——延煉楊莊河石油煉化區、榆橫醋酸系列產品園區和吳起——延煉管輸工程等項目。今年上半年，榆煉常壓技改，靖邊能源化工園區、興化大化工項目、延煉——西安成品油管道、延安甘泉12萬噸/年石油專用管、成陽子午輪胎項目和延安辦公基地等9個重大項目啟動建設或建成投產。其中：延煉楊莊河石油煉化區一期工程已進入最后攻堅階段，預計年內可以建成；榆煉常壓技改工程預計8月份可以完成。

目前，延長石油職工“生產報國，為國分憂”的熱情高漲，搶抓生產建設黃金季節，細化措施，趕超進度，以確保實現全年銷售收入600億元奮斗目標和各項任務的圓滿完成。

(胡建中報道)

7月9日上午，陜西省副省長景俊海在該省商務廳、省財政廳，西安海關，省進出口檢驗檢疫局，西安經濟技術開發區管委會等有關部門負責人陪同下前往陜西汽車集團公司參觀考察。

陜西汽車集團公司董事長方紅衛，總經理袁宏明等公司領導熱情接待了景俊海副省長一行，并陪同參觀了陜汽漢德公司，車身廠裝焊車間及汽車總裝配廠。在參觀中，景俊海副省長還登上德龍F2000型天然氣重卡，體驗該車寬敞，豪華的內飾，并鼓勵企業按照國家節能減排的要求，加快高技術含量，節能產品的研發與市場開拓。

參觀中，方紅衛董事長介紹了該公司發展規模和今年上半年的生產經營形勢以及出口創匯情況。景俊海副省長希望陜汽集團緊抓市場機遇，加強品牌建設，不斷開拓國內外市場，為陜西經濟發展做出貢獻。

(胡建中報道攝影／譚永平)