解決物業(yè)糾紛《物權(quán)法》略顯單薄

《物權(quán)法》自從2007年10月1日起正式實施，到現(xiàn)在已經(jīng)有半年的時間了。這部關(guān)系到千家萬戶、受到公眾高度關(guān)注的法律的積極意義體現(xiàn)在，首先，它讓人們明白可以擁有什么財物、并且擁有之后可以享有哪些權(quán)利——這些問題用法律的名義明確表達(dá)出來了，是中國歷史上第一部真正的定位物權(quán)方面之爭的法律；其次，中國企業(yè)所有制的不同，在《物權(quán)法》中都有所體現(xiàn)，怎么保護(hù)國家的、集體的、個人的財產(chǎn)，也做了一些具體的規(guī)定，這部法律反映了基本的經(jīng)濟(jì)制度；再次，完善了許多我們以前沒有的制度，比如不動產(chǎn)的登記制度比以前規(guī)定得更詳細(xì)了，明確的規(guī)定了以前登記表中很多沒有的問題以及商品房開發(fā)十幾年中出現(xiàn)的新的問題，比如預(yù)告登記問題、物業(yè)小區(qū)的問題、土地的多層利用問題、農(nóng)民的宅基地問題等等。

《物權(quán)法》實施后出現(xiàn)的新問題

《物權(quán)法》的出臺，對于公民維護(hù)自己的利益、權(quán)利有了法律依據(jù)，但是正是因為它是我國第一部關(guān)于私有財產(chǎn)保護(hù)的法律，而且法律的特點(diǎn)決定了它不可能規(guī)定得那么具體，所以在實施的過程中、在百姓依據(jù)《物權(quán)法》維權(quán)的過程中出現(xiàn)了一些糾紛、出現(xiàn)了一些新的情況、新的問題。其實出現(xiàn)這些新情況都是很正常的，它會隨著配套措施的逐漸完善、隨著實施細(xì)則的出臺很快得到解決，這不是根本性的問題。

目前，用《物權(quán)法》來作為解決物業(yè)糾紛的依據(jù)，在實際的執(zhí)行過程中，出現(xiàn)了一些問題。比如對物業(yè)公司的聘用及解聘。這里有一個案例：某房地產(chǎn)公司在北京房山區(qū)開發(fā)了某住宅小區(qū)，并委托萊物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，雙方簽訂了3年的管理合同。業(yè)主們?nèi)胱『蟀l(fā)現(xiàn)物業(yè)公司的服務(wù)不到位，給小區(qū)的居民帶來極大不便，而且物業(yè)公司幾乎沒有公布過收支賬目……于是，業(yè)主們集體決定拒絕給付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司也不示弱，切斷了小區(qū)的水電。雙方矛盾迅速升溫；再比如北京宣武區(qū)發(fā)生的業(yè)主換物業(yè)公司的糾紛，因為先前的物業(yè)公司整體素質(zhì)很差，業(yè)主和業(yè)主委員會決定對其解聘，并招標(biāo)聘用了新的物業(yè)公司，新的物業(yè)公司已經(jīng)進(jìn)駐小區(qū)，但是先前的物業(yè)公司拒絕退出小區(qū)，于是出現(xiàn)了兩個穿不同制服的人在小區(qū)門口站崗，兩撥穿不同衣服的人同時在小區(qū)內(nèi)打掃衛(wèi)生……

根據(jù)《物權(quán)法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主的監(jiān)督權(quán)體現(xiàn)在對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，以及對物業(yè)管理收支狀況的監(jiān)督，業(yè)主們可以依法行使該項權(quán)利。《物權(quán)法》還確認(rèn)了業(yè)主有共同解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的權(quán)利，即“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換”。《物權(quán)法》明確地規(guī)定業(yè)主委員會有權(quán)更換物業(yè)公司，但是恰恰在落實的過程中出現(xiàn)了很多問題和糾紛一因為在行使這一權(quán)利時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。但是《物權(quán)法》出臺以后，配套的法規(guī)沒有出來，比如成立業(yè)主委員會，因為同小區(qū)的業(yè)主相互不認(rèn)識，這就需要有人來對業(yè)主進(jìn)行召集組織，但問題是誰來做這項工作?著名演員朱明瑛在小區(qū)中要維權(quán)，她說每天晚上敲門征詢其他業(yè)主的意見，結(jié)果搞了幾個月都沒有簽完名，業(yè)主大會一直開不起來。表面看起來法律的一條規(guī)定很簡單，但是真正落實起來很困難。

關(guān)于專項維修資金的使用和管理問題：近年來，隨著我國商品住房市場大規(guī)模快速發(fā)展，大量商品房和已購公有住房已開始步入大中維修期，北京市于2006年2月出臺了《北京市專項維修資金使用管理辦法(試行)》，但實施到現(xiàn)在，在實際操作過程中仍然存在一些問題，主要表現(xiàn)在對住房維修基金收繳、歸集、管理與使用過程缺乏有效的監(jiān)管，業(yè)主無法正常使用此項資金。

而目前實施的《物權(quán)法》第七十六條對此也做了最新規(guī)定，雙過2/3的表決要求，在現(xiàn)實中很難實現(xiàn)。比如聚龍花園的業(yè)主委員會就由于要申請維修基金的問題，需要業(yè)主大會表決雙過2/3，但是一直就達(dá)不到此要求，專項維修問題也就遲遲解決不了。

鑒于此，有關(guān)專家建議由政府設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)出面來對該資金實行基金性質(zhì)的統(tǒng)一管理和使用，負(fù)責(zé)組織相關(guān)的強(qiáng)調(diào)其是對公共性財產(chǎn)所有者的集合，而不是個人的角度。只有這樣才能夠簡化相關(guān)程序，提高該資金的使用效率。同時，涉及維修的小區(qū)業(yè)委會也要加強(qiáng)對該資金管理和使用的監(jiān)督，提高其使用的透明度。政府也應(yīng)組織相關(guān)非營利性的職能部門對全程進(jìn)行監(jiān)督，并對此過程中的違法行為規(guī)定責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

還有就是關(guān)于小區(qū)公共面積的使用，其實最大的問題在于車庫，為什么有這樣的問題呢?法律上有一個很大的障礙，比如以前土地使用權(quán)是業(yè)主交了土地使用費(fèi)了，交了土地使用費(fèi)以后是否包括車庫的土地使用權(quán)是不明確的，按照以前的解釋應(yīng)當(dāng)包括，以前的車庫基本上是不能進(jìn)行不動產(chǎn)登記的，因為沒有土地使用權(quán)，但是現(xiàn)在《物權(quán)法》出臺以后是分層次的土地使用權(quán)，比如我交了土地使用權(quán)，業(yè)主交的是地面的，地下的人家開發(fā)商可以再交一份土地使用權(quán)費(fèi)，再修車庫都可以，地上可以建空中走廊，土地多層次的利用在新的《物權(quán)法》中就有所規(guī)定。這就為將來車庫獨(dú)立的所有權(quán)提供了法律基礎(chǔ)，以前是沒有的。

以前糾紛的存在根本問題就在這里，實際上很多業(yè)主可能不太了解這個情況，但是開發(fā)商也處在不明確的狀態(tài)，他認(rèn)為自己建的車位肯定不能屬于業(yè)主，而業(yè)主認(rèn)為我們是業(yè)主我們交了土地使用費(fèi)了就應(yīng)該包括地下車庫。

所以很多人提出了這樣的處理原則，包括小區(qū)公共場所，就是誰出資是誰的，如果地下車庫建設(shè)的時候成本已經(jīng)攤到銷售成本當(dāng)中了，已經(jīng)賣給業(yè)主了，那很顯然車庫是屬于業(yè)主的。而假如說車庫當(dāng)時的開發(fā)資金是開發(fā)商出的，那就歸開發(fā)商。這個原則雖然說起來很簡單，但是落實起來很麻煩，很難證明當(dāng)時的車庫是否攤?cè)胂M(fèi)成本，比如這個樓盤的房價是1萬，那個樓盤的房價是1.2萬，是什么導(dǎo)致了差價?是因為地段的問題還是房屋本身的問題，還是因為車位攤進(jìn)去了?

另外還包括物業(yè)用房，《物權(quán)法》第73條規(guī)定得很清楚是屬于業(yè)主共用，但是《物權(quán)法》實施之前的不能按照《物權(quán)法》規(guī)定處理，所以現(xiàn)在很多的糾紛不是因為《物權(quán)法》實施之后產(chǎn)生的問題，是因為以前的問題延續(xù)到《物權(quán)法》之后出現(xiàn)了。那你就不能按照《物權(quán)法》的規(guī)定處理以前的問題。“老問題老辦法、新問題新辦法”，要用這個原則處理才對。

小區(qū)業(yè)主與物業(yè)存在的糾紛事關(guān)每一個業(yè)主的利益，但是如果讓每一個業(yè)主單獨(dú)訴訟的話訴訟極不經(jīng)濟(jì)，而且成本很高，并且業(yè)主個人搜集證據(jù)很困難。所以應(yīng)該賦予業(yè)主委員會明確的法律地位是很重要的。

應(yīng)對新出現(xiàn)的問題的對策及建議

其實，除了上述幾個典型的物業(yè)糾紛問題之外，在我們所了解的物業(yè)糾紛中，涉及物權(quán)法方面的還有很多，表現(xiàn)形式也是多種多樣。并且大多都是涉及產(chǎn)權(quán)歸屬，以及業(yè)主共同管理權(quán)的行使，以及業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)之間的矛盾。但是，據(jù)統(tǒng)計這些大都是開發(fā)商遺留問題所造成的。面對處于強(qiáng)勢地位的開發(fā)商，這就需要政府加強(qiáng)監(jiān)管，相關(guān)職能部門密切配合，做好協(xié)調(diào)和預(yù)防措施。具體對策和建議如下：提請政府要高度重視，對上述糾紛問題做出進(jìn)一步的調(diào)研：建議成立專門的調(diào)研小組，深入小區(qū)基層做好調(diào)研工作，掌握好第一手的資料，以利于能夠抓住主要問題，才奸重點(diǎn)解決；根據(jù)調(diào)研結(jié)果，制定預(yù)防及化解方案：加大對《物權(quán)法》的宣傳力度、建立糾紛化解和疏導(dǎo)及應(yīng)急機(jī)制；物業(yè)糾紛調(diào)解委員會和信訪部門密切配合，發(fā)現(xiàn)和解決糾紛矛盾，做到預(yù)防在前，防止矛盾激化，力爭將其消滅在萌芽階段；配合《物權(quán)法》出臺，抓緊制定實施細(xì)則或者相關(guān)司法解釋，要做好其他法律、法規(guī)和政策的修訂工作，特別是《物業(yè)管理條例》，加強(qiáng)其與《物權(quán)法》的銜接和協(xié)調(diào)。同時相關(guān)部門要加大執(zhí)法力度，嚴(yán)格遵循《物權(quán)法》的立法精神和具體規(guī)定。只有這樣才能保證相關(guān)的物業(yè)糾紛得到公正合理的解決，樹立《物權(quán)法》在廣大群眾心目中的權(quán)威。

《物權(quán)法》的頒布和實施確實是我們經(jīng)濟(jì)和法律生活中的一件大事，與我們老百姓的生活息息相關(guān)。雖然在目前的實踐中，與《物權(quán)法》相關(guān)的社會生活領(lǐng)域中還存在這樣那樣的問題，但是我們有理由相信，隨著這部法律的宣傳普及，以及相關(guān)配套法規(guī)的建立和完善，《物權(quán)法》必將發(fā)揮更加重大的作用，對我們的生活產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。《物權(quán)法》的實施必將有力的推動我國民主法治建設(shè)的進(jìn)程。