禍起美國次貸危機

美國抵押貸款市場是以借款人的信用條件作為劃分界限的。根據信用的高低，放貸機構對借款人區別對待，從而形成了“次級”（subprime）及“優惠級”（prime）兩個主要層次的市場。信用低的人申請不到優惠貸款，只能在次級市場尋求貸款。兩個層次的市場服務對象均為貸款購房者，但次級市場的貸款利率通常比優惠級抵押貸款高2%～3%。

次級抵押貸款具有良好的市場前景。由于它給那些受到歧視或者不符合抵押貸款市場標準的借款者提供按揭服務，所以在少數族裔高度集中和經濟不發達的地區很受歡迎。

次級貸款對放貸機構來說是一項高回報業務，但由于次級貸款對借款人的信用要求較優惠級貸款低，借款者信用記錄較差，因此次級房貸機構面臨的風險也自然較大。瑞銀國際的研究數據表明，截至2006年年底，美國次級抵押貸款市場的還款違約率高達10.5%，是優惠級貸款市場的7倍。

對借款者個人而言，違約會使其再融資難度加大，喪失抵押品的贖回權，無法享有房價上漲的利益。而且，任何一個借款人的違約對借款者所居住地區也有不良影響。據芝加哥的一項調研，一個街區如果出現一起違約止贖，則該街區獨立式單一家庭住房平均價值將下跌10%，而一個地區如果出現較為集中的違約現象，將會嚴重降低該地區的信用度。

在美國，有相當數量的低收入者或者金融信用不高的人群。按照美國房屋貸款原來的嚴格審查程序，他們是不太可能獲得購房貸款的。但美國銀行家的胃口永遠難以滿足，當大部分普通人的房地產按揭貸款資源開發殆盡后，他們又將眼光盯上了那些根本“不合格”的貸款人。因為這也是一個巨大的市場，只要降低貸款門檻，購房的需求就會釋放出來。

于是，現在美國的“住房按揭貸款”市場就分成了3個層次：一是優質抵押貸款，二是“Alt-A”抵押貸款（“Alt-A”抵押貸款的利率普遍比優質貸款產品高1%～2%），三是次級抵押貸款。它們的分類是按照對借款主體的信用條件的評級好壞來區分的。此外，在美國還有政府支持的抵押貸款和優質大額貸款等兩類抵押貸款。

次級抵押貸款新產品之所以深受信用程度較差和收入不高的購房人的追捧，主要原因在于抵押貸款中介的誤導和購房人本身金融風險意識不強。中介在營銷貸款時打的旗號是：超低的月供。收入不高的人群也可具備還款能力，兩年后即使利率調高，還不起貸款，但由于房地產升值，只要他們把房子出手，風險也是可控的，還可以賺一筆，何樂而不為呢？火熱的房地產市場給人的幻覺是房地產上漲的速度會快于利息負擔的增加，并且房地產市場在兩年內不會冷卻。但在殘酷的現實世界中，美好的愿望往往會被市場的無情徹底粉碎。

在美國，貸款是非常普遍的現象，從房子到汽車，從信用卡到電話賬單，貸款無處不在。當地人很少全款買房，通常都是長時間貸款。可是我們也知道，在這里失業和再就業是很常見的現象。這些收入并不穩定甚至根本沒有收入的人，他們怎么買房呢？因為信用等級達不到標準，他們就被定義為次級貸款者。

大約從10年前開始，那時貸款公司漫天的廣告就出現在電視上、報紙上、街頭，抑或在你的信箱里塞滿誘人的傳單：

“你想過中產階級的生活嗎？買房吧！”

“積蓄不夠嗎？貸款吧！”

“沒有收入嗎？找貸款公司吧！”

“首付也付不起？我們提供零首付！”

“擔心利息太高？頭兩年我們提供3%的優惠利率！”

“每個月還是付不起？沒關系，頭24個月你只需要支付利息，貸款的本金可以兩年后再付！想想看，兩年后你肯定已經找到工作或者被提升為經理了，到時候還怕付不起！”

“擔心兩年后還是還不起？哎呀，你也真是太小心了，看看現在的房子比兩年前漲了多少，到時候你轉手賣給別人啊，不僅白住兩年，還可能賺一筆呢！再說了，又不用你出錢，我都相信你一定行的，難道我敢貸，你還不敢借？”

在這樣的誘惑下，無數美國市民毫不猶豫地選擇了貸款買房。你替他們擔心兩年后的債務？向來自我感覺良好的美國人會告訴你，演電影的都能當上州長，兩年后說不定我還能競選總統呢。