如何統計房產市場的價格變動

[摘 要]人們感覺房價實際漲幅比政府公布的房價漲幅要高得多。這種結果主要根源于政府每年向社會公布的平均房價和房價漲幅是以銷售量為基礎的平均交易房價的漲幅。經分析，我們可以發現，在現階段房產市場以新房交易為主和城市房地產開發以外延擴張型為主的背景下，當房產市場上漲時，政府公布的房價漲幅低于真實的房價上漲水平，而當房產市場價格下降時，政府公布的房價跌幅又大于真實的房價跌幅。

今年8月31日至9月7日，《南方周末》連續刊登了美國加州州立大學商學院孫滌教授關于怎樣測量房地產市場泡沫的文章。文章對以平均價格評判房地產市場狀況是否合理進行了分析。文章對房地產價格的平均數、中位數、眾數的分析十分精彩。本人也不揣陋見，擬從另一個角度對目前政府公布的房產市場價格信息進行一些剖析。

一、目前房產銷售均價的變動并不能反映整體房產市場價格的變化，以前者的變動幅度來判斷房產市場上房價的變化幅度在理論上是不恰當的。

目前，各地政府的房管部門與統計部門每年都向社會公布本地的平均房價，房產開發商、購房者及金融機構也都將政府公布的平均房價來作為其決策的參考。但政府公布的平均房價是以實際所銷售房產為基礎統計得出的平均房價。國家統計局新聞發言人在一次新聞發布會上承認：“關于房地產的統計，我們主要是從開發商的角度，就是說從生產方統計的，也就是房地產開發商完成的情況”，“沒有從消費和使用方去統計”。而且，政府公布的房產均價的計算一般是以新開樓盤的價格為依據計算，并不考察二手房市場的交易價格。

由于政府公布的平均房價都是某一個時期內房產（一般是新開樓盤）的平均成交價，并不反映市場上所有房產即整個市場存量房產的平均價格，因此并沒有體現總體房產市場的價格狀況。以交易房產和以存量房產兩種方式統計的均價差距非常大，這與證券市場上的所交易股票的均價與存量股票的均價差別很大的情況是類似的。為了說明房產市場這一價格差異，我們先用證券市場上股票的價格狀況來說明。

我們知道，股票的“牛市”、“熊市”，是對股票總體價格變化態勢的一種描述。各上市公司股票價格有漲有跌，成交量有大有小，而證券交易參與者及相關利益者需要了解整體市場的價格的變化趨勢。現行股票總體價格的計量有兩種方法。一種是采用證券總體的綜合指數。比如上證綜合指數，其樣本股是包括A股和B股的所有上市公司的股票，該指標從總體上反映了上海證券交易所的所有上市股票價格的變動情況。另一種是選定某些樣本進行計量。如自2004年1月2日起發布的上證50指數，就是根據一定標準挑選上海證券市場上規模大、流動性好的50只股票作為樣本股來反映市場狀況。這兩種計量方法的共同點是，以統計對象的股票流通量為權數進行計量，而不是以成交量為權數進行計量，如果以成交量計算不能體現證券市場的價格狀況。

我們可以應用一個簡單的例子進行說明，如某股票市場共有三家上市公司，分別為A公司、B公司、C公司，其股票流通數量分別為1000股，5000股，500股，假設某年8月31日A公司、B公司、C公司三家公司的股票成交量分別為10股、20股、30股，收盤價分別為5元/股、5元/股、10元/股，如根據成交量計算得出的平均成交價格為7.5元/股，而根據流通量計算的均價為5.38元/股，到底哪個均價指標更能反映總體股價水平呢？當然是以流通量計算的均價5.38元/股，因為這個價格才反映了股票總體市場價格的全貌。下面再從動態角度進行說明。

假如以上三家上市公司股票該年9月1日的交易情況為，A公司、B公司、C公司三家公司股票成交量分別為12股、24股、24股，收盤價仍然分別為5元/股、5元/股、10元/股，理性的判斷是：既然每只股票價格沒有變化，那么股票市場總體價格也沒有變化。但是如果以成交量來計量，9月1日的成交量為420元，平均價為7元/股，比以成交量為基礎統計出的2006年8月30日平均成交價格7.5元/股下跌了6.7%。

問題就出在以交易量來計量股票均價。由于每只股票的交易量是變化的，占交易總量之比不同，從而導致了股票均價的變化。下面通過表一、表二、表三兩種不同變化情況再進行進一步分析。

通過表二、表三可以發現，當股價高的股票交易量占比變大時，交易均價上升，當股價高的股票交易量占比變小時，交易均價下降。

以上的對比分析可以得出結論:如果股票市場不以存量計算均價，而是以成交量計算均價，則不能反映市場的總體價格狀況。

房產市場的狀況與上述證券市場的狀況是相似的，以現存房產總量作權數統計計算平均房價是科學的，而以政府公布的以銷售量計算房產均價來描述房產總體市場是不科學的。比如，成都市政府公布的2003-2005年的房產均價分別為2096元/平方米，2731元/平方米，3256元/平方米，累計漲幅為55%，就是以銷售量為權數的統計結果；而不是以現存房產總量為權數計算的房價。普通老百姓感覺房價上漲了80-100%，就是這個原因。

在理論上，如果各類價格不同的房產的銷售量和其存量的比例基本接近（這只有在二手房交易占房產交易量的絕大比例時才有可能出現），銷售均價指標也能基本反映市場整體價格的變化。但現階段我國房產市場上主要以新房交易為主。這一情況決定了政府公布的房價及房價漲幅在理論上不是對房產總體市場價格和漲幅的正確認知。

二、目前我國政府公布的房產銷售均價普遍低于房地產市場的房價的真實上漲水平，而房產市場下跌時政府公布的房產銷售均價跌幅大于房地產市場房價的真實下跌程度。

據北京市建委、國土資源局、市發改委、市統計局等四部門2006年4月中旬公布的數據顯示，一季度，全市商品住宅期房預售均價比去年同期上漲14.8%。而4月20日北京市統計局單獨公布的數據是7.6％，兩者相差近一倍。今年年初，有關部門公布，北京市房價連續6年走低，這一信息完全不符合實際情況，與消費者的感知大相徑庭。這與成都政府統計的數據與市民的實際感知大相徑庭的情況是相同的。為什么會產生這種嚴重的兩相背離的現象呢？除了上述銷售均價替代了存量均價之外，還有以下狀況值得分析。

我們知道，一個城市的房價是呈梯次級變化的，一般中心城區的房價比非中心城區房價高，非中心城區比城郊結合區高。目前城市的經濟適用房、廉價房一般都建造在城郊結合區。比如，成都的房價基本有三個梯次，一環以內，一、三環間和三環外，價格分布有明顯的規律性。

由于我國房地產從真正起步到如今，發展不到15年，城市的城區規模處在不斷擴張的階段。據國土資源部2004年對18個省、35個城市、196個市區縣的土地利用動態遙感監測測算，35個城市新增建設用地45萬畝，其中占用耕地32.5萬畝，占72%，即城市的發展有2/3是在利用外延，占用耕地。城市中心區由于開發利用較早，加之拆遷改造成本越來越高，可開發利用土地會越來越少，新開樓盤越來越少，其房產銷售量占整個城市房產上市交易的比重也越來越小，而城郊結合地區有大量農地可逐漸轉為城市建設用地，其土地供給量占總供給量比重很大。目前，我國城市的擴展還是以外延為主，房產交易以新房交易為主是我國現階段的一個特征，下面我們通過一個簡單模型來分析這種特征對房產銷售均價和存量總體均價之間的關系。

如某市2004年統計的房產銷售價格和成交量占比如表四所示，2005年該市統計的房產銷售價格和成交量如表五所示。該市2004年房產交易量最大的區域在非市中心區，價格最高的是市中心區。該市正處于房地產大發展階段，城郊結合地區集中了大量新開發房產，由于國家嚴控大拆大建，市內可開發土地大為減少，同時2005年城郊結合地區大量樓盤推出，兩種因素共同作用使得城郊結合地區房產銷售比重大大提高，由2004年的25%上升到55%。假設市中心區、非市中心區、城郊結合地區房價保持不變，房產均價卻下跌了。

表四與表五對比可看出，由于城市規模逐漸向城郊結合地區推移，即使市中心區、市區、城郊結合地區整體房價不變化，也會造成政府統計的2004年平均房價由2，730元/平方米下跌為2005年平均房價2，510元/平方米，下跌8%，這個下跌百分比就是由于統計方法的誤用造成的。

再考察房價上漲時交易均價和存量總體均價的變化關系。我們假定上例中，市中心區、市區和城郊結合地區房價都上漲了20%，但是以銷售量統計的平均房價卻只反映價格從2004年的2，730元/平方米上漲為2005年的3，012元/平方米（見表六），僅僅上漲了10.3%，上漲幅度竟然降低了9.7%個百分點。可見用銷售價格反映市場總體價格變動幅度的不科學性與誤導作用。

進一步分析，我們還可以發現這種銷售均價落后于整體市場漲幅的幅度與城郊結合地區房產成交比重的增速有關，城郊結合地區銷售比上升越快，銷售均價增幅與整個市場價格的增幅差距就越大。

當房產市場下跌時情況又如何呢？我們仍然利用上述分析方法，假定2005年市中心區、市區、城郊結合地區房價普遍下跌20%，我們認為整個市場房價下跌20%，但是房產銷售均價統計的結果是房價從2004年的2，730元/平方米下跌為2，008元/平方米，下降幅度為26.4%，大大高于整體房價下降20%的真實水平（見表七）。

政府有關部門以某一期限內銷售額和銷售面積相除以后得出的交易均價進行統計的房價，能夠反映某一期限內新增住宅的價格走勢，同時也可以將其與過去一段時間的價格走勢進行比較，可為購房者提供一定的參考。但根據以上分析，這些統計數字并不能反映整個城市商品房交易的真實價格走勢。

三、建立科學合理可行的房地產價格監測體系

目前，國家對房價預警監測體系的建立非常重視，組織專家學者進行了研究。我們已經清楚，僅利用容易掌握的房產實際交易數據很難設計出科學合理的房價預警監測方案，以其反映房產市場總體價格狀況也是不科學的。

采集以房產存量為基礎的價格信息反映房價總體價格水平雖然科學，但采集全部存量房產價格數據的工作量太大，實際上是不可行的。可行的只能是科學地設立樣本點，通過對樣本點數據的統計，反映總體市場的價格。

北京市統計局開始根據證券市場的方式采集存量房產價格的樣本點，只要各種類型各種價位樣本點的統計權重和房產總存量的權重一致，這種統計方法就會有很高的精確度。但設定樣本點的難度在于房產不像證券市場那樣做到每個樣本點都有非常頻繁的交易發生，且可以直接從市場采集交易價格。同時，統計中要求樣本點具備相對穩定性，具備相對穩定性的樣本點才有可比性。

樣本點的交易價格必須由專業人士進行分析得出。沒有專業人士參與很難判別房價到底上漲了多少。房價與城市發展水平、城市環境、小區環境、交通狀況、生活配套狀況、建筑質量、樓層、朝向、套型、物業管理、建設年代等等都有關系，但市場上只要有類似交易發生，專業人士就能夠科學評估出樣本點的擬制價格。擬制價格可以剔除實際交易價格因交易特殊帶來的種種差異。而政府統計部門試圖在不借助評估專業人士的工作的情況下，就統計出科學合理的房產價格是不可能的。

廣州市政府在建立監控房價體系時，已經引入了專業人士的參與。2005年11月1日，由廣州市相關政府部門組織的“廣州市基準房價信息系統項目”開標，中標者為由廣東南粵評估有限公司等三家公司組成的聯合體，中標金額高達上百萬元。據悉，該系統正式推出后，市民只要登陸網站，便可了解到廣州市每個區片包括一二手住宅、寫字樓、商鋪等所有物業的基準價格。物業所在區片的基準價也一目了然。

據了解，該項目是在廣州市國土局提供的地理信息系統數據庫和網絡平臺上開發的。項目建立了基準房價數據庫和基準房價應用平臺，建立了一套適合計算機管理的標準化業務流程和標準的數據字典，建立了房價動態監測體系和一套快速和簡便的基準房價更新方法等。

我們需要積極地開展這方面的理論研究和實踐。

參考文獻

[1] 方燁.房地產價格統計改革離市場近了 全面性應再次提升.經濟參考報，2005-8-15.

[2] 贠小蘇.房地產業不存在“地荒”. 經濟參考報， 2006-6-14.

（作者單位：四川恒通資產評估師事務所）