后奧運時代樓市，低迷ＯＲ回暖

2008年7月房價數據再次顯示了前期一路飆升的房價后繼乏力。但漲幅的逐月回落并未改變未來房價走勢的不確定性，繼續下跌還是探底回暖的分歧依然難以調和。

房價疲態未改后市迷局

國家發改委和國家統計局日前公布的最新月度調查顯示，7月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.0％，漲幅比6月低1.2個百分點，也是今年以來的新低。今年前6個月，70個大中城市房價同比漲幅分別為11.3％、10.9％、10.7％、10.1％、9.2％和8.2％。還值得注意的是，7月房價顯示出價格漲幅全面下調的態勢：新建住房銷售價格同比上漲7.9％，漲幅比6月低13個百分點，二手住房銷售價格同比上漲6.0％，漲幅也比6月低1.5個百分點；新建非住宅銷售價格同比上漲4.9％，漲幅比6月低0.7個百分點。

不僅全國樓市的一手房、二手房價格在松動，住宅、非住宅房價漲幅在放緩。而且從前期房價滯脹特征明顯的北京、上海等城市來看，房價松動跡象開始進一步顯現。7月，北京整體房價同比增長10.2％，漲幅環比下降1個百分點。其中，新建住房價格同比上漲13％，漲幅環比下降1.3個百分點；二手住房價格同比上漲6.4％，漲幅環比回落0.7個百分點。7月，上海整體房價同比增長7.5％，漲幅環比下降1.2個百分點。其中，新房、二手房價格漲幅分別環比回落1.5和1.1個百分點。

而結合成交量來看，量跌、房價漲幅回落的特征更加明顯。北京市房地產交易管理網的數據顯示，7月，北京期房住宅網上簽約4929套，環比下跌37.4％，同比下滑62.5％。同時，據北京多家房產中介機構統計，7月份北京二手房市場3年來首次出現量價齊跌的情況，成交量和成交價分別環比下降10.9％和2.6％。

市場之疲態說明購房者觀望情緒的進一步加重，但未來房價是漲還是跌仍面臨爭議。從搜房網的調查來看，截至8月13日，認為下半年房價將顯著下降、漲幅回落但依然上漲的比例分別是44％和35％，另有22％多的被調查者選擇“看不清房價走勢”。

SOHO中國董事長潘石屹說，奧運會后的房價是漲是跌這個問題沒有正確的答案，因為房子是不動產，不能一概而論：一線城市和二線城市不一樣；同一個城市的不同地段不一樣；同一地段的住宅、寫字樓和商鋪價格的走勢又不一樣。他認為，未來房價的趨勢是兩極分化，越是好的地段、黃金地段房子的價格越高；越是偏僻地段的房子，價格受到市場的壓力越大。

市場還在進一步的博弈當中，或許奧運會后的幾、十月將是判斷市場往何處走的一個重要時點。這個時點的意義不僅僅在于奧運會后的住房需求能否屆時釋放，年內的最后一個銷售旺季能否“火爆”，更在于前期的房價下跌預期是否能夠得到現實的驗證。

后“奧運時代”的房價博奕

樓市賽場，推貨潮也緊張涌起。雖然小部分巧妙營銷的發展商借奧運商機傳出銷售捷報。然而，總體卜的樓市表現卻難掩落寞。

在預期中的樓市“奧運行情”落空后，人們的目光已投向了“后奧運時代”。

近日，幾大上市地產巨頭紛紛否認“大降價”的媒體報道，頗有抱團取暖、力撐樓市的意味。然而細看奧運期間的“銷售捷報”，讓買家“驚喜”的低價格，仍然是最有號召力的不二法寶。

王石日前坦言，“下半年形勢可能比我們想象的更嚴重”。萬科隨即調低了今年的新開工面積和竣工面積計劃，繼年初率先拋出“拐點論”并降價促銷之后，這是行業風向標企業萬科的“過冬”新抉擇。事實上，各大發展商都紛紛或明或暗地開始這種“瘦身自救”的運動。而許多中小房地產企業則干脆已“就地臥倒”。

就廣州而言，雖然6月份的成交量已漸見回升，但下半年約6萬套的新商品房已令樓市競爭激烈異常，加上限價房、經濟適用房的批量涌出，供大于求的壓力恐怕將與日俱增。

消費者與發展商的價格博弈，天秤明顯在偏向買方。

山西太原市房市有點怪

王石的“拐點論”、潘石屹的“未來百天劇變”……在保障居住、緊縮銀根的大形勢下，全國房地產業界頻頻拋出燙手話題。一片喧囂熱鬧中，太原延續“二線”城市的基本面。房價小幅走高，拿地和貸款仍是開發商面臨的最大難題。

全國喊漲本地跟風

與北京、上海、廣州相比，太原市屬于二線城市。在市場風向標偏愛一級城市的當下，太原房地產資金規模小，產業配套程度低，與全國市場的關聯度低，整體實力有待壯大。從需求看，太原與全國的情況相似，適價商品房供應不足。

國家統計局統計，2007年全年70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲7.6％。固定資產投資快速增長，房地產開發投資明顯加快。專家指出，中國房價與居民收入的比例比世界上其他國家都高，顯示出3種不平衡，即供求不平衡、商品房和公房之間不平衡、房屋買賣市場和租賃市場之間不平衡。國家發改委、國家統計局公布的2月全國大中城市房價調查結果顯示，與去年同期相比，太原新建商品住房價格上漲了4.9個百分點。

每平方米房價是一個老百姓最為敏感的話題。記者發現，除了統計部門的數字，相關管理部門不愿對此進行詳細披露。從實際調查看，近年來太原房價持續上漲是不爭事實。

太原房價穩中有升

2月中旬，上海新建商品住宅成交均價下滑了34.89％，每平方米降至9767元，這是自去年4月以來首次跌破每平方米萬元大關。3月，廣州新建商品住房均價每平方米7029元，比2月份下降了700元。一線城市的房價下跌引起市場共振，“降”聲不斷傳來。但從市房地產交易所成交價格看，在全國一線城市出現下跌時，太原房價整體穩中有升。

據太原某房地產評估所人士透露，恒大地產集團已在小店區拿到巨幅地塊，在建設用地最為搶手的太原南部拿地，說明恒大“東方不亮西方亮”，香港上市受挫，太原圈地反而順風順水。目前，太原已形成了南有廣州恒大、東北有廣州富力、東南有上海綠地、北有大連萬達、西有北京當代的重型商業開發格局，這些品牌開發商的加入，提高了房屋產品質量，拉近了太原與一線城市的距離。

記者聯系潘石屹，其助理表示，潘石屹一直關注二線城市的發展，并對此有過評價，認為二線城市發展潛力巨大。其主要觀點是，北京和紐約尚存在距離，同理二線城市與一線城市也存在距離，生存壓力和市場風險較小。由此可推斷，“未來百天劇變”理論并不適用于太原。

宏觀調控限貸加碼

房地產是資金密集型行業，歷來與金融緊密相連，由于建設行為貫穿始終，是否能拿到土地就成了決定項目成敗的核心因素。自2003年開始，銀行的存款準備金率提高了10次。土地出讓實施“招拍掛”后，土地出讓門檻升高。

在拿地方面，本地開發商也一籌莫展。“建設用地一直吃緊，太原對土地規劃越來越嚴謹，審批越來越嚴格。”一開發公司工程人員說。以前土地出讓金可以分期付款，現在一律一次性付清，開發商靠零打碎敲，難以維持資金周轉。

太原建設用地出讓價已經飆升至每畝549萬元，這是由“地產航母”香港合生創展集團去年年底創下的紀錄。之前，廣州富力地產以6.8億元人民幣獲得了原屬晉安化工廠東山廠區面積約2052畝的土地出讓權，每畝僅33萬元，其之所以成功的主要原因，在于開發商契合了太原東擴戰略。而本地開發商，幾畝、幾十畝的小單還能做，一下吃進幾百畝的沒有幾家，至于購進上千畝地，既不敢想，也沒有資金接續，更沒有實力付諸實施。

城鄉統籌商機涌現

本地開發商的出路在哪里?曾經參與長風商務區規劃的北京某地產公司顧問鄧總表示，“商機不是沒有，太原道路改造完畢后，存量土地增加，升值空間大，按照規劃要求，在推進太原城鎮化進程中，土地資源可觀，市場蛋糕小不了。”

根據《太原市加快推進城中村改造的實施意見》，太原用5年時間完成太原市中心區內42個城中村改造。依照規劃，在有剩余土地的前提下，城中村人均建設用地標準按每人133平方米控制，其中包括居住、公共設施、預留生產發展用地、道路交通、綠化等用地。城中村改造后，村里的集體土地將轉化為國有土地。除村民住宅用地外，其余土地可以由改制后的集體經濟組織進行招商引資和有償開發。

一些業界人士稱：“參與城中村改造，等于給開發商開辟了新的生存之道。”

對于融資問題，從趨勢看，保障性住房的開發建設貸款更容易爭取。本地開發商更應當加強政策學習，增強全局意識，以項目支持地方建設，提升開發隊伍整體素質。另外，外地開發商的策劃、設計、營銷經驗值得本地開發商學習和借鑒。

后奧運時代樓市：低迷還是回暖?還在觀測中。