我國土地增值稅探討

摘 要：為適應我國土地使用制度改革、抑止炒賣炒買土地的投機行為以維護國家利益，國家稅務總局于2007年1月17日正式宣布，全國各地將從2007年2月1日起開展房地產開發企業土地增值稅清算。從我國土地增值稅的演變歷史和對房地產開發企業進行征收土地增值稅清算的意義兩個方面進行了闡述，期待土地增值稅的清算將能引導房地產行業朝著更加健康的方向發展。

關鍵詞：土地增值稅；房地產清算；土地增值稅

中圖分類號：F81文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）08-0308-02

土地增值稅是對納稅人轉讓房地產所取得的土地增值額外增收的一種稅，它是一種不定期征收的動態財產稅。土地增值稅由英國資產階級經濟學家約翰#8226;斯圖亞特#8226;穆勒所首創。世界上最早把土地增值稅理論用于實踐的國家是德國和英國。在德國，增值稅的征收一波三折，而在英國卻以失敗而告終?？梢?，土地增值稅在執行中絕非易事。

我國最早實施土地增值稅的地區是在膠州，1898年德國人占領膠州后，因土地投機狂熱，德國殖民政府在土地問題專家單威廉的設計下，開征了土地增值稅，規定凡地主出賣土地時，應以土地增值之33％納稅。為了防止瞞報地價，偷漏稅款，又規定了地主于出賣前應以賣價呈報政府，政府又照價收買之權。1930年，在孫中山先生的主持下，推出了我國政府自己的土地增值稅。其中對土地增值稅征收規定有三條：（1）土地增值稅課征于土地所有權轉移時，或于屆滿十五年無轉移時；（2）課征對象包括絕賣而轉移的出賣人，以及因繼承或贈與而轉移的繼承人或受贈人；（3）征收稅率分五級累進課征?？箲鹬?，當局公布施行《戰時土地征收條例》，將土地增值稅率級距改為四級。解放后，人民政府規定，土地不能私自買賣，故建國以來自無土地增值稅之設。

改革開放后，隨著經濟發展，在各大中小城市房地產買賣盛行，地價隨之猛漲。為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，國務院于1993年12月13日，發布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例），規定轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人應當依法繳納土地增值稅，條例從1994年1月1日起開始施行。土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。即：土地增值稅要視增值率的大小，采取分段計算應納土地增值稅稅額的方式，對增值額超過扣除項目金額200％的，分別適用30％、40％、50％和60％的稅率，并不是全部按60％的稅率計征。

根據土地增值稅條例及其實施細則的規定，對從事房地產開發的納稅人，在計算增值額時，除可扣除有關成本費用外，還可按取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本、新建房及配套設施的成本三項支出之和加計20％的扣除。建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

但由于在實際執行中一直采用“預征”的方式，使得執行效果并不令人滿意。房地產企業總會想方設法降低評估稅率值，以減少預繳地土地增值稅數額。同時到房屋銷售完畢后，要根據實際銷售情況對土地增值稅多退少補，房地產開發企業又會在房產銷售上弄虛作假，降低銷售額，來偷逃土地增值稅。并且通常情況下，要等到該樓盤的項目公司注銷時，才會結算土地增值稅。這也給一些房地產開發商提供了可乘之機。一些賺錢的房地產項目往往故意留幾套房子不賣，拖著不結算土地增值稅。而一些不怎么賺錢的房地產項目才著急甩賣房子，以找稅務部門尋求土地增值稅的退稅。

為彌補預征地諸多漏洞，國稅總局于2006年12月28日發布了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅發［2006］187號 。通知中明確規定將預征改為清算，而清算范圍包括房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的等等。而對于那些以房屋未銷售完為由拖著不清算土地增值稅的房地產企業，國家稅務總局授予地方稅務機關以“上門清算”的權利。通知中還明確指出：“已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的都被納入了上門清算的范圍。” 該通知的出臺意味著拖延14年而未貫徹到位的土地增值稅征繳將開始嚴格執行，房地產開發迎來土地增值稅清算時代。

《清算通知》在清算義務主體范圍、擬制性規定明確擴大征稅對象范圍方面發生了變更，并向地方稅務機關授權確定清算義務范圍，另外也規定了統一的清算期限。

盡管對今后土地增值稅的執行情況還不是很明了，但國家對此下的決心卻可見一斑，且具有深遠意義。重新落實征收土地增值稅，向地產市場發出了明確信號，只要投資開發過熱不緩解、房價飆升不停止、不回歸理性，那么政府對地產市場不僅會密切關注，而且還有各種各樣的手段與工具來調整房地產市場，并讓其朝著健康的方向發展。

一是隨著全國各地房價的快速上漲，土地的價格上漲成為一種必然趨勢。特別是當土地的價格快速上漲時，一些企業或一些人利用自己手中持有的土地，對土地進行囤積、對土地進行炒作也就很自然了。而土地的囤積與炒作，必然會推高市場土地的價格，使土地的價格輪番上漲。加速地吹大房地產市場的泡沫，會制造房地產市場的潛在風險。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國內房地產市場土地的流轉與炒作。

二是土地增值稅的征收，能夠在一定程度上擠壓房地產企業過高的利潤。盡管房地產開發企業一直在爭辯地產業的利潤不高，但房地產市場的利潤過高早就是不爭的事實。房地產商的利潤過高或暴利，最大的部分就是土地的增值。而土地增值稅征收就是針對房地產開發企業的過高利潤。它對土地儲備多、開發周期長、產品附加值大的房地產開發商，其影響不可低估。如果能夠通過土地增值稅的方式來擠壓地產企業的暴利，這樣不僅能夠擠壓房地產開發商的獲利空間，而且能夠緩解地產商與社會大眾的沖突，緩解社會財富短時期內向房地產開發聚集。

三是《通知》具體明確地規定了土地增值稅清算的時間與空間“底線”， 一方面表明了有利這種稅收征收的操作性，規范房地產開發企業征稅之義務，更為重要的是在房價上升較快的背景下重新落實這一稅種，實際是宏觀調控的延續和細化。也就是說，是在向地產市場發出一個明確的信號，2007年房地產市場仍然是政府宏觀調控密切關注的焦點。

可見土地增值稅的嚴征將使房地產行業的洗牌加劇。土地增值稅一旦嚴征，勢必降低房地產開發的利潤率，從而降低對投資資金的吸引力，這就大大提高了房地產行業的門檻。可以預見的是，未來只有資金實力雄厚，可以在低利潤率情況下靠規模取得較好效益的企業，才有能力進入房地產行業，而那些期望通過拿一兩塊地開發獲取暴利的小企業，必將被淘汰出局。從這個角度來講，通過土地增值稅的嚴征，可以達到房地產行業資源重新優化配置的效果，也將有助于房地產行業的長期健康發展和國民經濟的健康發展。

參考文獻

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