房地產業橫縱向聯盟的ＤＥＡ有效性評價
2008-12-31 00:00:00黃笑丹
現代商貿工業 2008年7期
摘 要：運用數據包絡法對房地產業的橫、縱向聯盟進行了經濟性評價，并通過分析出現無效結果的原因，提出了相關的對策與建議。
關鍵詞：房地產業；橫向聯盟；縱向聯盟；DEA
中圖分類號：F01文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）07-0033-02
房地產業作為一個資金密集型產業，其特征主要表現為高投入、高產出、強地域性、以及單件性（即不可大量復制）。隨著我國房地產投融資體制的變化和央行關于住宅開發貸款和住宅按揭貸款限制性規定等政策的出臺，金融業門檻逐步加高，再加上土地招投標政策的實施，房地產企業的核心競爭力業已不再局限于產品本身，加強房地產業橫、縱向的地區性聯盟已經成為整個房地產行業的迫切需求。
1 DEA基本理論及模型
數據包絡法（the method of data envelopment analysis），簡稱DEA方法，是由著名運籌學家查尼斯、庫珀及羅茲于1978年首次提出來的，這是一種用來評價部門間相對有效性的分析方法。它根據一組輸入和輸出的觀察值來評估有效生產前沿面，以衡量每個決策單元的投入產出相對效率。
該方法的模型如下（這里僅采用DEA的一個模型——C2R模型）:
2 房地產業橫、縱向聯盟的DEA模型變量選取與建立
2.1 房地產業橫向聯盟的DEA模型變量選取與建立
本文從房地產業價值排名前20位的房地產上市公司中選取了較具有代表性的5家房地產公司作為分析對象，它們分別是萬科、保利地產、北辰實業、名流置業以及蘇寧環球，通過DEA經濟性評價，從投入產出效率的角度來分析房地產業橫向聯盟的可行性與必要性。
選擇的輸入指標為從業人員數（X1）、總資產（X2），輸出指標為營業收入（Y1）、利潤總額（Y2）、扣除非經常性損益后的每股收益（Y3）、平均凈資產收益率（Y4）。這里需要特別說明的是，Y3反映了公司經營的專業化和規范化程度，Y4反映了公司運用資產獲得投資回報的能力，并與公司未來配股或增發新股密切相關。如表1所示：
2.2 房地產業縱向聯盟的DEA模型變量選取與建立
房地產業的縱向聯盟，主要涉及了項目開發的各類相關行業。房地產業企業通過進入其上游或下游企業，如建筑、安裝、運輸、建材、家居、信息咨詢等，縱向整合獲得市場、價格、渠道、供應等多方面資源，從而實現縱向聯盟的多贏局面。這里我們簡化聯盟成員，僅選取房地產業、建筑業，以及運輸業作為研究對象。
選擇的輸入指標為行業投資總額（X1）、企業個數（X2）、從業人員數（X3），輸出指標為行業總產值（Y1）、利潤總額（Y2）、稅金總額（Y3）。如表2所示：
3 分析與對策
3.1 分析
從橫向來看，各大房地產公司的評價值分別為：萬科、保利均為1，DEA有效，北辰為0.753，名流為0.412，蘇寧為0.498。從中可以發現的一些主要問題有：第一，政府對房地產的調控力度進一步加強。重點發展面向中低收入家庭的住房，高收入家庭的住房需求主要通過市場調節解決。部分企業由于未能及時針對國家政策做出相應的戰略調整，同時對整個市場的走勢缺乏正確的認識，因此不得不面臨淘汰危機。另一方面，從緊的貨幣政策對于強烈依賴于銀行信貸的房地產企業無疑形成了較大的壓力，在這個以“大資本、大品牌、大手筆”為主要特點的房地產運作市場中，一些中小企業很難實現持續發展。第二，整個房地產行業仍處在發展階段，行業整體發展的不規范、信息披露制度的不健全等因素嚴重影響了行業的健康發展，部分企業和集團利用自身優勢在一定范圍內形成絕對優勢，市場中難以實現充分競爭，于是強者愈強，弱者愈弱，兩極分化現象由此產生。第三，行業子企業自身的綜合實力水平參差不齊，影響因素包括資金、資源、技術、市場等。在一個房產開發項目中，房地產商必須與土地規劃、工程建設、工商稅務等多個政府管理部門打交道，這一系列政府部門可能發生的尋租行為，都勢必為房地產商增加無形成本，因此房地產開發的盈虧具有很大的不確定性，增大了房地產投資的風險，從而使得一些房地產企業在做出投資決策時受到影響。
從縱向來看，房地產業、運輸業與建筑業均未達到DEA有效。從所得數據來看，房地產業的評價值在這三者中較高，為0.872，建筑業為0，819，運輸業則相對較低，為0.573。隨著1997 年以后房地產業的逐漸規范，房地產業快速發展，這必然會對以建筑業為主的各個產業形成較大的需求拉動力，而房地產業對運輸業的影響卻是在近些年才產生了明顯的供給推動作用。
3.2 對策
當前房地產市場的主流運作模式將逐步由大資本運作取代小資本投機性開發，同時，由于一、二線房地產市場已日趨飽和，導致本地市場的競爭不僅存在于本土房地產企業之間，而且更將迎來異地企業的加入。因此，房地產企業在打造核心競爭力的戰略中應及時調整企業對外聯盟的形式，優化資源配置，以提高企業的整體運作能力。同時聯盟將有助于擴大房地產品牌效應，提高企業的議價能力。
首先，在房地產業內部加強企業間的戰略聯盟。推進強強合作將成為聯盟的主要形式，本土房地產企業可充分利用地域優勢，以及在本地日漸形成的品牌效應與供求網絡，加強與外來品牌企業的合作，形成優勢互補。與此同時，借由異地企業，又可進一步開拓市場，擴大品牌效應。另一方面，各地的中小房地產企業在這種強強聯手的形式下將面臨嚴峻的挑戰，通過兼并與收購，一批競爭力較弱的企業將被淘汰。這將有助于加速房地產業存量資產的流動和重組、提高資產的營運效率、降低經營成本，同時降低金融風險。
其次，加強房地產業與運輸業、建筑業、建材業等產業的縱向聯盟。房地產業與其上下游相關產業的縱向聯盟保證了企業對市場適應性的需求。去除非核心業務將有助于提高企業的整體競爭能力，加快決策、反饋速度。因此推行房地產業進行專業的縱向聯盟成為當前聯盟機制創新的要點。房地產業通過實現與其他產業的專業聯盟，明確專業合作的有償性與責任性，則能達到無需實際整合便能獲取縱向聯系的成本或差異優勢的目標，并進一步克服了完全獨立企業之間可能遇到的協調問題。縱向聯盟中的各企業間的專業互補、業務鏈接、獨立性和責任是維系長期合作的基礎。以這些特點作為合作的保障，將不僅有利于處于聯盟中的各企業降低各自的風險與成本，而且可以幫助產業產生協同作用，并進一步提高行業進入壁壘。
總而言之，我國房地產業應慎重思考發展戰略的選擇問題，通過適應市場來發展市場，加強橫、縱向聯盟的強強合作，這樣才能獲得持續競爭優勢從而贏取市場。
