對(duì)廢除商品房預(yù)售制度的思考

摘 要：商品房預(yù)售制度在實(shí)施初期起到了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的作用，可如今已成為開發(fā)商“空手套白狼”的重要手段，給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)、引起信息不對(duì)稱和社會(huì)誠(chéng)信問題。從廢除商品房預(yù)售制度可能出現(xiàn)的后果分析，得出廢除商品房預(yù)售制度的合理性。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁；信息不對(duì)稱

中圖分類號(hào)：F25文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）07-0059-02

1 商品房預(yù)售制度簡(jiǎn)介

1.1商品房預(yù)售制度的定義和由來

在目前的房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)上存在著商品房現(xiàn)售和預(yù)售兩種銷售方式。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工并驗(yàn)收合格的房屋出售給買受人，由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。《商品房銷售管理辦法》第三條規(guī)定：商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，甚少有房屋完全建好再行出售的情況，實(shí)務(wù)中商品房預(yù)售是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種最主要的售房方式。商品房預(yù)售首創(chuàng)于香港，俗稱“賣樓花”。20世紀(jì) 50年代初，香港進(jìn)入人口劇增時(shí)期，住房嚴(yán)重不足形成對(duì)土地和樓宇的龐大需求。1953年成立的立信置業(yè)有限公司依據(jù)當(dāng)時(shí)情勢(shì)提出了“預(yù)售樓花”，并提倡分期付款。

1.2商品房預(yù)售制度的產(chǎn)生和發(fā)展

中國(guó)商品房預(yù)售制度的產(chǎn)生有自己獨(dú)特的歷史原因：由于“文革”的破壞作用，截至1978 年，中國(guó)城鎮(zhèn)人口的住房面積已經(jīng)達(dá)到了歷史最低點(diǎn)，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求的局面。當(dāng)產(chǎn)品市場(chǎng)出現(xiàn)這種局面的時(shí)候，一般都會(huì)產(chǎn)生預(yù)先訂購(gòu)的方式，更何況像房地產(chǎn)這種價(jià)值量大而且具有稀缺性的商品，自然也需要采取這種方式暫時(shí)緩解一下消費(fèi)者旺盛的需求。房屋預(yù)售制度是我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，給予成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)開發(fā)商的一項(xiàng)扶持政策，意在降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，提高市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)量。改革開發(fā)以前，城鎮(zhèn)居民的收入水平較低，相對(duì)購(gòu)買力不高。預(yù)售制度可以使正在建設(shè)中的房屋以一個(gè)相對(duì)較低的價(jià)格面向市場(chǎng)，從而提高了居民的相對(duì)購(gòu)買力，滿足他們的需求。中國(guó)建立資本市場(chǎng)之前，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)只有向銀行借貸這惟一的一條融資渠道，1992 年資本市場(chǎng)建立之后，整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展斷斷續(xù)續(xù)，迄今為止，仍然不夠成熟、完備，中國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的原始積累不足 ，加上房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金量大等特點(diǎn)，使得開發(fā)商的籌資工作舉步維艱。但是預(yù)售制度可以幫助開發(fā)商通過收取定金或者房?jī)r(jià)款的方式籌集一部分資金。換言之，預(yù)售制度是開發(fā)資金足額、及時(shí)到位的重要保證。

1995 年正式實(shí)施的《中國(guó)房地產(chǎn)管理法》中將商品房預(yù)售制度用立法的形式予以確定， 1994年建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》和1998年國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》均對(duì)商品房預(yù)售制度作出了詳細(xì)的規(guī)定。隨后2001年建設(shè)部 95 號(hào)令和2004年建設(shè)部131號(hào)令分別對(duì)《城市商品房預(yù)售管理辦法》進(jìn)行了修改，商品房預(yù)售制度成為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)核心管理制度之一。

1.3 商品房預(yù)售制度的作用

在我國(guó)政府將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的情況下，商品房預(yù)售制度加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本，擴(kuò)大了商品房的開發(fā)規(guī)模和提高了商品房的建設(shè)速度。同時(shí)，我國(guó)金融創(chuàng)新品種的缺乏和房地產(chǎn)金融缺少有機(jī)的聯(lián)系，所以除銀行貸款和信托融資外很少有其他可供選擇的融資方式，實(shí)際上商品房預(yù)售成為了房地產(chǎn)商開發(fā)融資的主要手段。統(tǒng)計(jì)表明，我國(guó)各主要城市商品房預(yù)售比例已達(dá)80%以上，部分城市已高達(dá)90%以上。由于歷史欠賬多，新建住宅量大，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以增量市場(chǎng)為主，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大多是成片和滾動(dòng)開發(fā)，在我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)育不全的情況下，完全靠開發(fā)企業(yè)自有資金，是很難靠自身力量進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)的。商品房預(yù)售價(jià)格一般較現(xiàn)房銷售價(jià)格低10%—20%，離交房期1至2年。一些購(gòu)房者在看好后市房?jī)r(jià)的前提下正是因?yàn)轭A(yù)售房相對(duì)現(xiàn)房銷售有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，所以喜歡選擇購(gòu)買預(yù)售商品房。

2 商品房預(yù)售制度的缺點(diǎn)

（1）商品房預(yù)售制度本身的特點(diǎn)決定了此項(xiàng)制度的實(shí)施可能會(huì)引發(fā)了一系列不誠(chéng)信的社會(huì)現(xiàn)象，例如“一房多賣”、“爛尾樓”、“質(zhì)量不合格”、“延期交房”等等。有些中小房地產(chǎn)商只做“一錘子買賣”，利用虛假?gòu)V告和推銷招數(shù)夸大功能、質(zhì)量、面積等，誘騙消費(fèi)者，賺一把就走。商品房預(yù)售中存在的虛假?gòu)V告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、綠化率容積率與實(shí)際不符以及將已抵押的期房銷售、將已預(yù)售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為極大地?fù)p害了購(gòu)房人的利益。

（2）商品房預(yù)售制度造成了隱性的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁 ，將開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)非常利落地轉(zhuǎn)嫁到銀行和購(gòu)房者的身上。住房還處在建設(shè)過程中，購(gòu)房者就支付了全部的房款，并承擔(dān)了未來全部的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時(shí)，往往是處于弱勢(shì)的購(gòu)房者被迫接受不符合需要的住房或承擔(dān)違約的責(zé)任。這實(shí)際上將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了社會(huì)。一邊是購(gòu)房者支付了全部房款，承擔(dān)了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn);一邊是開發(fā)商占用了購(gòu)房者的資金，實(shí)現(xiàn)了“空手套白狼”的經(jīng)營(yíng)模式，而且是購(gòu)房者承擔(dān)了資金利息，并通過住房按揭把開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行。

（3）商品房預(yù)售制度使得開發(fā)商和購(gòu)房者之間所掌握的信息嚴(yán)重不對(duì)稱，增大了居民消費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)成本，違背了交易的一般原則。現(xiàn)有國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的住房銷售是買賣雙方信息高度不對(duì)稱的市場(chǎng)交易。在交易過程中開發(fā)商比購(gòu)房者擁有更多的知識(shí)和信息，包括房產(chǎn)的質(zhì)量、土地使用權(quán)年限、建筑原料構(gòu)成、房屋性能、建設(shè)方法、生產(chǎn)成本等，而購(gòu)房者很難獲取或理解這些信息。因而形成了一方占有信息優(yōu)勢(shì)，而另一方則處于信息劣勢(shì)的不均衡狀態(tài)。開發(fā)商往往會(huì)利用這種信息優(yōu)勢(shì)地位，采用微妙的手段，千方百計(jì)的隱匿有關(guān)信息，轉(zhuǎn)嫁給本應(yīng)有自己承擔(dān)的成本或風(fēng)險(xiǎn)，謀取不正當(dāng)利益，產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)理論上的“道德風(fēng)險(xiǎn)”問題。

（4）商品房預(yù)售制度造成不平等競(jìng)爭(zhēng)和低效率競(jìng)爭(zhēng)。商品房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻，開發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)都不是十分重要，只要能夠獲得廉價(jià)土地資源和低成本的銀行貸款就意味著項(xiàng)目的成功。結(jié)果房地產(chǎn)業(yè)聚集著大量的中小房地產(chǎn)商，具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯。產(chǎn)業(yè)沒有形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，反而造成了以圈地、圈錢為主要特征的贏利模式和以概念炒作為主的銷售方式。經(jīng)營(yíng)模式以銷售為主，最終導(dǎo)致規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。

3 當(dāng)前形勢(shì)下應(yīng)該取消商品房預(yù)售制度

關(guān)于商品房預(yù)售制度的存廢一直都是學(xué)術(shù)界爭(zhēng)議的話題，反對(duì)取消商品房預(yù)售制度的理由主要有兩點(diǎn):

一是認(rèn)為預(yù)售制度取消后，期房改為現(xiàn)房，對(duì)市場(chǎng)的最直接影響就是房?jī)r(jià)會(huì)上漲。取消期房預(yù)售加大的投資成本，會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，最終讓消費(fèi)者買單。而且樓盤從土地開發(fā)到交房都有一個(gè)周期，如果沒有預(yù)售期，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)房屋空檔期，帶來的直接后果就是房?jī)r(jià)上漲。

二是認(rèn)為商品房預(yù)售制度取消后，對(duì)開發(fā)商自有資金的要求將大大提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局也將發(fā)生很大轉(zhuǎn)變，開發(fā)商們將不得不面臨重新整合的局面。一些資金實(shí)力弱、靠銀行貸款支撐的中小企業(yè)將被淘汰，這樣會(huì)造成行業(yè)壟斷局面的出現(xiàn)。在這種情況下，某些開發(fā)商也會(huì)故意囤積樓盤，導(dǎo)致供小于求局面的出現(xiàn)，從而造成房?jī)r(jià)上升。

現(xiàn)在距 1994年建設(shè)部出臺(tái)《城市期房銷售管理辦法》已經(jīng)十幾年了，當(dāng)時(shí)的環(huán)境和背景許多已時(shí)過境遷。從國(guó)際成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來看，應(yīng)逐步取消商品房預(yù)售制度。現(xiàn)房銷售更適合目前中國(guó)的國(guó)情。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)滯后、市場(chǎng)監(jiān)管不力和執(zhí)法不嚴(yán)的情況下，改期房銷售為現(xiàn)房銷售，堵住市場(chǎng)混亂的漏洞，正是符合我國(guó)國(guó)情的良方和事半功倍之舉。

取消商品房預(yù)售制度并不會(huì)產(chǎn)生以上問題。目前我國(guó)現(xiàn)房銷售適于市場(chǎng)供需關(guān)系，甚至是供略大于求的狀況。很多地方房?jī)r(jià)虛高，而實(shí)際入住率并不高。房屋開發(fā)雖然需要一個(gè)周期，但并不是所有的商品房都是同一時(shí)間開始建設(shè)的，取消預(yù)售并不會(huì)造成市場(chǎng)空白，即使對(duì)供求有影響也不會(huì)很大。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，所謂期房?jī)r(jià)格低實(shí)際上是一種幻覺，如果開發(fā)商只能賣現(xiàn)房，開發(fā)商一則要承擔(dān)資金之成本，二則要承擔(dān)房子賣不出去的風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)多會(huì)越賣越低，特別是在房產(chǎn)銷售市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下更是如此，取消期房預(yù)售制度有助于舒緩金融風(fēng)險(xiǎn)積淀，遏止風(fēng)險(xiǎn)放大。央行報(bào)告指出，2004年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中使用銀行貸款的比重在 55%以上，較往年仍有所提高;房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量較差，農(nóng)行和中行的不良貸款率分別達(dá)到 16%以上和 12%以上，工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右。一方面，開發(fā)商自有資金比例逐年下降房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)增加;另一方面，同期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金利潤(rùn)率卻居高不下，達(dá)到同期社會(huì)平均利潤(rùn)率的10倍以上。這說明開發(fā)商在追逐暴利中，將銀子裝進(jìn)口袋把風(fēng)險(xiǎn)留給銀行。當(dāng)開發(fā)商只能賣現(xiàn)房不能預(yù)售期房時(shí)，其資金成本尤其是自有、自籌資金必然增加。開發(fā)商不再能夠通過預(yù)售提前使用銀行貸款，去完成房屋的建設(shè)配套;銀行也將不再被綁縛在房地產(chǎn)“戰(zhàn)車”上而讓房貸風(fēng)險(xiǎn)越積越大。

取消商品房預(yù)售制度有利于加速整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合，推動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)業(yè)的理性回歸。取消商品房預(yù)售制度并沒有限制房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，而只是起到了提高準(zhǔn)入門檻的作用，只要企業(yè)的實(shí)力雄厚就可以自由進(jìn)出房地產(chǎn)業(yè)。這恰恰可以將一大批實(shí)力、技術(shù)低下的，只做“一錘子”買賣的開發(fā)商過濾出房地產(chǎn)業(yè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)樹立起品牌意識(shí)，認(rèn)識(shí)到只有質(zhì)量才是企業(yè)生存的根本，改變以往不合理的以圈地、圈錢為主要特征的贏利模式和以概念炒作為主的銷售方式，從而在公平的市場(chǎng)環(huán)境下高效率地競(jìng)爭(zhēng)，有利于企業(yè)上規(guī)模提高其競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)讓商品房預(yù)售中存在的虛假?gòu)V告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、綠化率容積率與實(shí)際不符以及將已抵押的期房銷售、將已預(yù)售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為無處藏身。

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