“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生原因及未來出路探討

摘 要：近年來，房?jī)r(jià)一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)之一。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在快速成長(zhǎng)，高漲的房?jī)r(jià)下催生了特殊性質(zhì)的“小產(chǎn)權(quán)房”，北京的“小產(chǎn)權(quán)房”最為火熱。以目前“小產(chǎn)權(quán)房”的熱銷和其在房市所占份額來看，小產(chǎn)權(quán)房問題不容忽視。對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因以及未來的出路進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；住房政策；農(nóng)地產(chǎn)權(quán) 

中圖分類號(hào)：F28文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）09-0069-01

1 “小產(chǎn)權(quán)房”概述

1.1 “小產(chǎn)權(quán)房”的界定

“小產(chǎn)權(quán)房”又稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。一般由開發(fā)商與村委會(huì)合作或由村委會(huì)自行開發(fā)建設(shè)，因其用地性質(zhì)，不能獲得國(guó)家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)，當(dāng)然也不能上市交易。

2007年發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》，就明確指出，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

所以這種類型的住宅其“房產(chǎn)證”只能由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)，賣房者是村委會(huì)。優(yōu)于不存在土地出讓金，也不用繳納各種稅費(fèi)，所以成本很低，價(jià)格也很低，這也正是它大受歡迎的主要原因。

1.2 “小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因

隨著城市化進(jìn)程的加快，商品房?jī)r(jià)的飛漲，有些村集體以“農(nóng)村改造”、“新農(nóng)村建設(shè)”等名義立項(xiàng)，獲得規(guī)劃審批，再虛報(bào)戶口數(shù)騙取宅基地用地指標(biāo)，簡(jiǎn)稱房屋后入市交易，有的什么手續(xù)都沒辦，直接與開放商合作興建商品房后公開銷售。由此產(chǎn)生了現(xiàn)在的“小產(chǎn)權(quán)房”。

小產(chǎn)權(quán)房之所以能在不被認(rèn)可的情況下迅速發(fā)展，主要是因?yàn)橛袠O大的市場(chǎng)需求。首先，小產(chǎn)權(quán)房有著現(xiàn)在普通商品房根本無法比擬的低價(jià)格優(yōu)勢(shì)，同時(shí)其交易程序也相對(duì)簡(jiǎn)單。其次，人們對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的未來還是抱著相當(dāng)樂觀的態(tài)度，據(jù)搜訪網(wǎng)調(diào)查，有87.31%的被調(diào)查者認(rèn)為，隨著《物權(quán)法》頒布，小產(chǎn)權(quán)房會(huì)得到承認(rèn)。

“小產(chǎn)權(quán)房”目前在我國(guó)呈供求兩旺態(tài)勢(shì)。北京最為典型，在所售樓盤中，“小產(chǎn)權(quán)房”的面積約占待售總面積的1/3，盡管有建設(shè)部的風(fēng)險(xiǎn)提示，“小產(chǎn)權(quán)房”仍然熱銷，究其原因，就在于其價(jià)格優(yōu)勢(shì)。而“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格之所以低，是因?yàn)槭∪チ巳糠仲M(fèi)用：一是購(gòu)地成本，二是各種稅費(fèi)，三是土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)管制造成的巨額腐敗成本。所以，即使以城市商品房?jī)r(jià)格的30%出售仍有很高的利潤(rùn)。這也是開發(fā)商在明知違規(guī)的前提下仍然進(jìn)行開發(fā)的原因。

2 關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的處理問題

2.1 “小產(chǎn)權(quán)房”市場(chǎng)現(xiàn)狀

由于房地產(chǎn)開發(fā)的巨大利益中，土地收益主要?dú)w地方政府，土地使用權(quán)出讓金和各種相關(guān)稅費(fèi)早已成為其財(cái)政收入的主要部分，已形成了“土地財(cái)政”，而國(guó)家通過征用集體土地的方式來增加建設(shè)用地已成為主流，雖然法律明確規(guī)定農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，但現(xiàn)實(shí)中一直被當(dāng)作公共品對(duì)待，在征地過程中尤其如此，這樣農(nóng)村集體土地成了地方政府財(cái)政的最終源頭，土地增值也就用于維系著由地方政府主導(dǎo)的“土地財(cái)政”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)給現(xiàn)有的土地利益分配制度帶來了一定的沖擊，政府迫切要封殺“小產(chǎn)權(quán)房”，主要目的是為了壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)。

2.2 “小產(chǎn)權(quán)房”的出路

“小產(chǎn)權(quán)房”該何去何從，是急待解決的問題。目前市場(chǎng)上的小產(chǎn)權(quán)房可以分為三類：一是滿足基本住房需求的小產(chǎn)權(quán)房，它們實(shí)現(xiàn)了對(duì)普通商品房的替代作用。這類住房與普通小區(qū)住宅功能差不多，主要面向中低收入人群進(jìn)行銷售。這類人群雖然清楚小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險(xiǎn)，但無力購(gòu)買高價(jià)的城市商品房，經(jīng)居住利益比較，最終選擇了購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”，他們對(duì)房屋的穩(wěn)定性較敏感，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，而且大部分沒有其他的住房。這類“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決涉及到社會(huì)穩(wěn)定和人民安居樂業(yè)，應(yīng)該根據(jù)法治公正的原則，保護(hù)購(gòu)房人的合法利益，盡量通過補(bǔ)齊法律手續(xù)、完成商品房轉(zhuǎn)化的途徑合理解決。

二是滿足了休閑住房需求的“小產(chǎn)權(quán)房”，主要是一些郊區(qū)別墅。房屋所處的鄉(xiāng)村環(huán)境、不受商品房開發(fā)限制的

一些條件等，滿足了部分高收入人群的休閑住房需求。此類購(gòu)買人群對(duì)是否真正擁有房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)該并不是特別關(guān)注，他們關(guān)注的重點(diǎn)是購(gòu)買到了這種休息居住的價(jià)值。普遍來說，這類人群的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，他們要實(shí)現(xiàn)的是高層次的需求，而且普遍在市區(qū)擁有住房。這類小產(chǎn)權(quán)房更多地體現(xiàn)了房地產(chǎn)商的曲線開發(fā)策略，以明確和保留購(gòu)房人現(xiàn)有的合法權(quán)利為宗旨，嚴(yán)禁進(jìn)一步建設(shè)和開發(fā)，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

三是實(shí)現(xiàn)投資功能的“小產(chǎn)權(quán)房”。有部分人群出于以后城市發(fā)展規(guī)劃等的考慮，購(gòu)買部分地段和區(qū)位的“小產(chǎn)權(quán)房”以期實(shí)現(xiàn)投資功能。這類人群抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，對(duì)住房本身沒有需求，類似于商品房炒家，這類“小產(chǎn)權(quán)房”要區(qū)別情況嚴(yán)格禁止。

有專家根據(jù)現(xiàn)行的《土地管理法》和2004年10月21日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》等法律法規(guī)，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)從合法性方面給予了全面的否定，并稱《物權(quán)法》也將不會(huì)使小產(chǎn)權(quán)房合法。另外，很多法學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)專家都認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該合法化。例如經(jīng)濟(jì)評(píng)論員葉檀指出，以非法之身在市場(chǎng)熱銷的小產(chǎn)權(quán)房無意間挑開了高房?jī)r(jià)真相，只有增加土地與房屋供應(yīng)、少收甚至不收稅費(fèi)，房?jī)r(jià)才有可能會(huì)下降，因此，堵不如疏。政府不如順勢(shì)而為，讓這些住房盡快合法化。

在實(shí)踐中，城市房地產(chǎn)的開發(fā)，基本上都是先由開發(fā)商向國(guó)土資源管理部門提出用地申請(qǐng)，然后再由拆遷部門出面組織對(duì)城鎮(zhèn)土地上的建筑物進(jìn)行拆遷，或者由國(guó)土資源管理部門以公共利益為名，在支付較為低廉的征用價(jià)格后，將集體所有的土地通過征收的方式將其所有權(quán)變?yōu)閲?guó)家所有，然后通過向開發(fā)商收取土地出讓金的方式，將土地交由開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。從這個(gè)基本的土地流程來看，目前的法律框架內(nèi)只能先由集體土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地并由唯一的國(guó)土資源管理部門出讓，該土地才可以被合法地開發(fā)。在這種制度框架下，一種發(fā)生概率很高的情形就是，由政府形成一種對(duì)商用土地供給的壟斷，而這種壟斷是依靠征收形成的。同時(shí)，這種制度框架也會(huì)使農(nóng)村集體喪失處分自身財(cái)產(chǎn)而獲益的機(jī)會(huì)，從而客觀上形成政府與農(nóng)民爭(zhēng)利的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象是與《物權(quán)法》對(duì)物權(quán)平等保護(hù)的原則相悖，應(yīng)當(dāng)從制度建設(shè)方面盡力去避免。

綜合來說，筆者認(rèn)為政府應(yīng)把“小產(chǎn)權(quán)房”融入到我國(guó)的住房保障體系中，要尊重所有人的所有權(quán)益完整性，而不是限制。我國(guó)現(xiàn)行的限制農(nóng)地入市的法規(guī)已不太適應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)狀，有必要對(duì)分割狀態(tài)進(jìn)行整合，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)用地市場(chǎng)。同時(shí)，應(yīng)該承認(rèn)農(nóng)村土地使用權(quán)流通，交易的合理、合法性地位?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”事關(guān)各方利益，有的規(guī)模相當(dāng)大，若一律強(qiáng)行拆除，必將激化矛盾，造成社會(huì)的不穩(wěn)定，有條件的將其合法化才是明智的選擇。

3 小結(jié)

“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)， 涉及多方利益， 說到底， 產(chǎn)權(quán)的不明源于現(xiàn)行法律對(duì)土地產(chǎn)權(quán)的界定，它雖然為現(xiàn)行法律所不容， 但卻是對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)利益重構(gòu)的嘗試。對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的解決必須兼顧農(nóng)民、城鎮(zhèn)居民、政府、開發(fā)商各方利益。必須從我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要出發(fā)，本著“以人為本、和諧發(fā)展”的理念，維護(hù)各個(gè)相互沖突的主體間利益，合理的解決利益平衡，才能夠使我們的政策合理合法而又可行。