固定利率住房貸款的利弊分析

摘 要：固定利率房貸的產生和發展，是為了給借款人提供更多的風險管理手段，為了拓展房貸業務和客戶細分的需要。固定利率房貸對銀行和借款人而言，都具有優點和不足之處，正確認識固定利率房貸的利弊，是發揮其優勢，克服其不足之處的前提。

關鍵詞：固定利率住房貸款;優點;不利之處

中圖分類號：F83文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）09-0213-02

1 對銀行而言，固定利率房貸的優點

（1）滿足不同客戶群體的需要，有利于拓展銀行房貸業務，刺激潛在住房需求者的消費需求。固定利率房貸利率固定不變、每月還款額固定，消費者可以根據自己的收入情況較為準確地判斷自己的支付能力，避免了浮動利率下每月還款的不確定性帶來的對自身支付能力的擔心，誘導消費者放心大膽地決策，在沒有積蓄可隨時支付的情況下，提前享受舒適住房而不用擔心支付困難。在浮動利率下，由于隨著利率的提高，每月的還款數額也上升，對未來利率會上升到什么程度，借款人不能做出準確的預期。由于每月的還款數可能超出借款人的支付能力，借款人的這種憂慮可能導致其放棄貸款，推遲消費。

（2）有效減輕按揭客戶大量的提前還款的壓力。這個原因對銀行來說更為現實和迫切，因為央行對房貸加息后，消費者出于減少房貸支出的考慮，紛紛提前還貸，而這種提前還貸的數量之大，遠遠超過了銀行的想象。以全國房產熱點城市上海來看，2005年房產按揭貸款新增額在整個貸款中所占的比重也從2004年76%的高位降低至2005年的45%左右。這種情況下，銀行推出固定利率住房貸款，很大程度是希望這種新型產品可以規避央行的加息風險，重新提升“萎靡不振”的個人按揭貸款市場。

（3）降低銀行承擔的信用風險。相對浮動利率而言，固定利率房貸違約風險較少。浮動利率房貸在開始時利率比固定利率房貸的利率低，隨著時間的推延利率會提高，這會誘導沒有足夠支付能力的消費者不顧今后的承受能力使用浮動利率貸款。在利率低時尚可按約歸還本息，但是，如果利率不斷上升，借款人每月須還的數額增加很大，而借款人事先并沒有做好充分的準備，一旦超出借款人的還款能力，將導致借款人無法支付貸款本息。即使有些借款人是短期的支付困難，但拖欠一旦形成，就容易產生接二連三的拖欠，產生賴賬的念頭，最后無力歸還債務，增加了銀行承擔的信用風險。固定利率房貸由于利率固定，每月還款額固定，借款人在決策時就能較為準確地確定自己能承受多大的債務，在承受債務期間準確地安排房貸支出。同時有利于樹立銀行“鐵算盤”的觀念，避免產生賴賬心理。因此，針對我國居民征信體系尚不健全，借款人資格審查不夠嚴格以及放貸條件比較寬松的現狀，固定利率放貸業務有利于降低違約率，減少銀行賬面的不良貸款率。 

（4）穩定銀行收益。銀行通過承擔利率風險換來了違約風險的減少，增加了收益。在固定利率房貸業務中，利率風險由借款人轉嫁到銀行，銀行憑借其經營風險的優勢，經營應由借款人承擔的利率風險，擴大了銀行的業務范圍。借款人將利率風險轉嫁給銀行，須向銀行交納“保險費”，即讓銀行將固定利率確定在一個較浮動利率高的水平，從而增加銀行的收益。固定利率房貸的利率在開始時較浮動利率房貸的利率水平高，如果貸款發放一段時間后利率水平下降，則借款人可能提前還貸。因為銀行已經收取了一段時間的高利息，再加上借款人的違約金及手續費，相對浮動利率而言，銀行賺得多。如果貸款發放后利率上升，只要上升幅度在銀行控制和預期之內，就不會造成銀行虧損。

（5）固定利率可以降低信貸管理成本。在浮動利率條件下，由于目前利率變動較頻繁，使得購房者的還貸額度需要不斷調整，這勢必會增加銀行的管理手續，操作繁瑣，從而增加貸款管理成本。而固定利率可以有效地減少銀行貸款管理手續。在固定期內，不必因金融市場信貸利率的變化而調整還貸額度，從而降低了信貸管理成本。

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2 對購房者而言，固定利率房貸的優點

（1）不承擔利率風險。固定利率房貸為購房者提供了一種風險管理手段，將購房者承擔的利率風險轉嫁給銀行。合同一旦鑒定，無論市場利率怎樣變化，借款人仍按簽約時的利率支付利息，不用關心市場利率的變化以調整自己的收支計劃，不用憂慮市場利率上升時還款壓力增大造成支付困難，影響其他業務的正常開展，給借款人帶來了時間精力的節約和精神的放松，避免了浮動利率下，利率快速上升時，借款人利息支出迅速增加以及可能因無法按期歸還貸款本息而產生的精神壓力和其它業務中斷造成的損失。

（2）固定利率房貸賦予借款人更多的選擇品種。預期通貨膨脹率增加，經濟增長，則選擇固定利率貸款。預期通貨膨脹率降低，經濟發展放慢，選擇浮動利率貸款。這樣借款人得到更多實惠。如果借款人無法預測長期利率，采用固定利率是一種穩妥的方法。

對社會和國家政府而言，固定利率房貸具有如下優點：

（1）固定利率抵押貸款更有利于貨幣政策對住房市場的微調。對于浮動利率抵押貸款來說，當房價過快上漲以致于央行要通過提高利率來調整時，不僅新發生的貸款利率上調，而且已經發生的存量貸款的利率也會上調。存量貸款利率的變動顯然不會對新房的價格上漲產生影響，而只會加重借款人負擔，并提高貸款的信用風險。只有在不對存量貸款產生影響、只對新增貸款發生“邊際”作用時，貨幣政策才能自如實施。滿足這種條件的就是固定利率抵押貸款。

（2）可以突破目前房貸業務低迷的困境，為該業務注入新的活力。根據央行發布的《2005年第二季度中國貨幣政策執行報告》顯示，2005 年第二季度， 個人住房貸款月增額明顯減少，5月份新增144.89 億元，比2004 年同期減少159.37 億元，是2003年3月以來個人住房貸款當月新增最小值。6月末， 個人住房貸款余額達1.74 萬億元， 增25.59%， 同比回落16.38 個百分點。造成房貸下降就是因為儲戶對未來房貸利率有加息的預期所致。自央行多次加息以來， 選擇提前還貸的購房者日漸增多， 使得銀行業務量巨增而不堪重負。而自光大銀行2006年1月5日推出固定利率房貸業務以后，定息房貸業務申請量突增，至2007年8月，光大銀行已發放固定利率貸款7000多筆，金額超過33億元。招行、建行、農行等銀行的數據也顯示出定息房貸新增量均呈迅速增長態勢。前后數據的反差充分顯示了固定利率房貸在利率加息周期內的優勢。

3 對銀行而言，固定利率房貸的不利之處

（1）銀行面臨的利率風險增加。利率上升時，銀行吸收存款支付較高的利率，而發放的貸款仍按事先約定的利率收取利息，導致銀行資金收益不能抵補資金成本或不能產生足夠利差而虧損。在利率下降時，借款人可能出售他們的住房或重新融資。固定利率是銀行預測的，預測的利率由真實利率、風險補償和通貨膨脹率三部分組成。未來其中之一變化，都將引起銀行的損失。最重要的是未來通貨膨脹率。由于未來通貨膨脹率具有不確定性，對其預測較為困難。雖然利率在產業周期擴張階段上升，在經濟衰退時期下降，但影響利率的因素很多，有時一種因素起主要作用，而有時另一因素起主要作用。在西方國家，利率預測是一個由來已久的職業，但即使是最優秀的利率預測人員作出的預測也常與實際南轅北轍。

（2）我國目前還不具備分散利率變動風險的衍生產品。國外金融市場比較發達，有各種配套金融產品來幫助銀行和客戶鎖定風險，如利率掉期、利率互換、利率期權、利率遠期等。商業銀行向客戶提供固定利率房貸的同時，可以通過利率互換等方式來鎖定風險。但我國目前還沒有這些衍生產品，資產證券化也僅僅是剛剛起步。另外，我國商業銀行內部具備衍生產品市場操作的專業人才極其缺乏，許多銀行從業人員對衍生產品的概念依然模糊。銀行一旦提供固定利率產品將意味著很大程度上要依靠自身來承擔風險。如果預期未來長期內利率變動較大的話，則固定利率產品的收益波動率將會大大提高，從而給銀行和客戶都帶來較大的風險。

（3）給銀行的管理提出了更高的要求。固定利率房貸要求銀行具有更強的市場預測能力，制定恰當的固定利率房貸的利率水平，采用更多樣化的金融工具降低利率風險。

4 對購房者而言，固定利率房貸的不利之處

（1）購房者將利率風險轉嫁給銀行需接受較高的利率。固定利率房貸的合同利率通常高于簽訂合同時的市場利率，在合同期內如果利率不下降，則借款人比浮動利率房貸多付息。

（2）利率走勢難判斷。購房者必須根據自己的收人、還款能力，對未來利率走勢做出判斷，然后再考慮是否申請固定利率住房貸款。盡管購房者可以對自己未來的收人進行預期，但是未來利率走勢這樣專業的問題，很少有人能夠做出準確的判斷，也就很難說這個保險上得是否劃算。在利率下降時，借款人不能享受降息所帶來的利息支出減少。如果借款人持有貸款期間平均市場利率低于固定利率房貸的合同利率，則借款人多支付了利息。借款人多支付的利息也是銀行多收的利息，是銀行承擔利率風險應收取的“保險費”。

（3）固定利率住房貸款中的一些違約罰則也會增加貸款人的成本。比如，光大銀行制訂的固定利率貸款條款中， 違約金為3%， 也就是說，如果想提前償還10萬元貸款， 就要繳納3000元的違約金。這個成本是比較高的， 而目前大部分銀行浮動利率貸款提前償還是不必繳納違約金的。

5 固定房貸利率的發展

我國的固定利率住房抵押貸款業務只是剛剛起步，產品的設計和利率的制定還處在摸索階段，眾多消費者不了解這種產品。

從近期來看，商業銀行對固定房貸利率的推出從謹慎到追逐。在近期，商業銀行對固定利率房貸產品的定價和期限結構的設定應該是比較保守的。銀行發放一定規模的固定利率房貸，只要能找到相同固定利率的負債來源即可以保證業務的運轉。在這方面，目前銀行主要采取發行金融債或者協議存款兩種方式，由于避險工具有限，風險出口不多，對銀行來說難度較大一些。但隨著市場環境和監管環境的放開，一些如利率掉期交易等衍生工具的推出，相信將使銀行有更多渠道獲得固定利率負債來源。各商業銀行可以通過推出固定房貸利率業務獲取一定的市場份額。

從長期來看，固定房貸利率的發展毋庸置疑。首先住房抵押貸款支持證券，可以讓住房抵押貸款流動起來，大大降低住房抵押貸款風險及商業銀行推出固定房貸利率的風險。其次，固定房貸利率的推出是利率市場化的必然產物。最后，隨著外資銀行的進人，我國銀行將會經歷一場洗禮，我國商業銀行的整體素質和能力也將會得到極大的提升。

參考文獻

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［3］王業.淺議我國固定利率房貸［Ｊ］.科技情報開發與經濟，2006，（23）.