我國房地產產業投資基金發展探討

摘 要：近年海外資本市場房地產產業投資基金發展迅速，而我國真正意義上的房地產產業投資基金至今還沒有產生。我國應該借鑒發達國家的成熟經驗，盡快推出符合我國國情的房地產投資基金。借鑒美國的經驗，力爭指明房地產產業投資基金在我國的發展方向，為我國房地產業的發展獻計獻策。

關鍵詞：房地產投資基金；發展模式

中圖分類號：F28文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）09-0223-01

1 房地產產業投資基金概述

1.1 房地產產業投資基金的涵義

專門投資于房地產行業的產業投資基金稱為房地產產業投資基金，即房地產投資基金。它是由房地產公司或金融機構發起，向特定投資人募集，資金投向嚴格限定于與房地產有關的證券、房地產開發項目、房地產的租賃與出售等方面的產業投資基金。

按照是否可以直接投資于房地產，可以將其劃分為兩類：一類是房地產投資信托基金。另一類是間接投資房地產業的基金。

1.2 房地產產業投資基金的特點

（1）房地產投資基金定位于直接產業投資，把企業作為商品來經營，通過不斷購入、經營、出售企業來實現商品再生產的全過程，進而實現自身增值。

（2）房地產投資基金不僅提供資金支持，而且提供資本經營增值服務，是一種專家管理型資本。

（3）房地產投資基金的運作是融資與投資相結合的過程，屬于買方金融，其利潤主要來自資本利得而不是分紅。

（4）房地產投資基金在所投資的企業發育成長到相對成熟后即退出投資，實現自身增值，再進行新一輪房地產業投資。

2 美國房地產產業投資基金發展模式研究

2.1 美國房地產投資基金運作模式

美國房地產投資基金一般不直接投資于房地產項目，而通過投資房地產投資信托公司、房地產開發企業的股權或發放房地產抵押貸款等形式來實現房地產投資。其中，房地產投資信托是一種最重要的房地產投資基金。

2.2 美國房地產投資信托基金設立條件

（1）資產要求：至少75％以上為房地產、現金和政府證券，持有某一個發行人的證券不得超過REITs資產價值的5％，不得持有超過某一發行人流通在外的具有投票權的證券的10％。

（2）收入要求：至少95％的毛收入來源于紅利、利息、租金收入或某些資產出售利得，至少75％的毛收入必須來源于租金收入、有抵押擔保的債權的利息收入、某些資產的出售利得、或投資于其它房地產投資信托的收入。

（3）股東人數：REITs所有的股票都應流通，至少要有100名股東，股權結構應當分散化；前5大股東在每一納稅年度的后半年內，不得持有超過50％的REITs股份，單個股東持股比例不超過9.8％。

（4）紅利分配：給股東的分配必須相當于或超過房地產投資信托應納稅收入的90％。

2.3 美國房地產投資基金的優勢

（1）股本金低，持股靈活：對于REITs來說，每股最低投資額只需要10至25美元。同時REITs對持股數量沒有限制，既可以只購買一股也可以擁有數股。

（2）多元化組合投資，市場回報高： REITs最大的優點，是可投資于不同的REITs，涵蓋不同類別的房地產項目，不會為個別REITs的局限而受限制，情況如投資股票基金，會較投資單一股份更靈活、風險更分散。

（3）流動性較高：REITs是一種房地產的證券化產品，通常采用股票或受益憑證的形式，使房地產這種不動產流動起來。

3 發展我國房地產產業投資基金

3.1 我國房地產產業投資基金發展模式探討

3.1.1 房地產投資基金組織結構分析

目前我國公司法尚不完善，在實踐上還存在著許多諸如產權結構、公司治理等方面的難題。我國所發行的基金多為契約型基金，房地產投資基金按公司型的組織形式對我國現實條件而言還不成熟。因此，本人認為在我國現階段市場條件下，房地產產業投資基金的發展，應當采取契約型的組織形式（圖1）。

3.1.2 房地產產業投資基金的運作過程

（1）產業投資基金的資金籌集：這是產業投資基金的起點，也是產業投資基金運作的關鍵階段。

（2）尋找和篩選項目：一般來說尋找投資項目是一個雙向過程，即有項目的尋找資金和有資金的尋找項目。產業投資基金在尋找投資項目時，在相當程度上依賴于人際與行業網絡關系的運用。

（3）評估：一旦項目獲得初選，基金管理人就會對之作進一步評估，包括對項目技術水平、市場潛力和政策法規的把握，以及對項目風險的準確評估等。

3.2 外部環境發展建議

3.2.1 鞏固我國房地產市場發展基礎

目前，我國房地產投資增量占社會固定資產投資增量的1／3左右，每年拉動GDP增長近2個百分點。從長遠看，以住宅為主的房地產產業發展空間很大，是我國經濟增長不可替代的拉動力量，已經成為國民經濟的支柱產業。

3.2.2 樹立權威的監管機構

房地產產業投資基金市場監管主要包括三個層次：政府監管，自律組織監管和經營機構監管。在房地產產業投資基金試點之初，應充分借鑒證券投資基金市場監管經驗，明確監管主體，理順政府監管與自律監管的關系，加強房地產投資基金行業的自律管理，建立基金管理公司的監察稽核制度，確保房地產投資基金市場公開、公平與公正，保護投資者的利益。

3.2.3 培養房地產產業投資基金管理人才

目前我國房地產產業投資基金管理人才相當缺乏，培養一批房地產投資基金管理人才，已成為發展我國房地產投資基金的保障和基礎。著重加強我國房地產投資基金管理人才本土化培養的同時，還需要借鑒國外房地產投資基金成熟的運作經驗，建立基金經理激勵約束機制，規范其行為。