阿輝：從“炒房盛世”到“找不著北”

大河沒水小河干。房地產市場一刮風，中介公司立刻就患上重感冒。對于地產經紀人而言，這是他們經歷的有史以來最“冷”的一個夏天

阿輝和小曼是地產經紀人，他們一個是老手，一個是新人；一個懷念往昔的輝煌，一個納悶現在的凄涼。通過他們，我們足可以感受到房地產中介的生存狀態，也可以從一個側面觀察中國的房地產市場

阿輝，某中介公司北京地區區域經理。從2003年到現在，從狂熱的上海到蕭瑟的北京，從一個基層經紀人到區域經理，阿輝已經在這個行當里摸爬滾打了六年。他說：“見過的人，多得可以站滿整個天安門廣場；見過的錢，多得數都數不清。唯一沒變的，是我自己，還是一窮二白。”

上海炒房狂潮二三事

提起過去那幾年上海樓市的狂熱，阿輝仍有一種難以言表的興奮。2003~2005年初，上海的房地產市場熱得發燙，整個上海都沉浸在炒房致富的狂潮之中。

阿輝回憶說，那時候，來找他買房的人很少有買來自住的，基本上都是為了炒房。房子買到手，短則一兩天，長則一年，最后都會賣掉。有時候，一套房子在正式過戶之前，一兩周之內，很可能已經轉手四五次了，價格起碼要上漲25%。“不敢相信吧？就這么簡單，賺錢的速度太快了。” 阿輝說得神采飛揚。

提起炒房人，阿輝印象最深的是一個四十幾歲的溫州中年婦女。2003年，她手里只有10萬元，經阿輝指點，她用這些錢在樓市里不斷打滾，到2005年3月，10萬元已經變成了200多萬元。

講起這位大姐，阿輝笑了，說：“她骨子里就是一個農民。開始的時候，什么都不懂。”這位大姐最初找到阿輝，是因為有房子要出租。聊天以后，阿輝知道她手里有一些閑錢，就問她，想不想投資賺錢？她說，想。

投資正式開始。在阿輝的指點下，這位大姐在上海長壽路買了一套二手房，價格80多萬元。她用手中的10萬元付了首付，其他的轉按揭。四五天后，房子還沒過戶，阿輝又談定另一個客戶，以90萬元的價格買走了這套房子。就這樣，幾天以內，一套房子轉一下手就賺了近10萬元。

初戰告捷，這位大姐信心大增，開始放手投資。她出沒于一家又一家中介公司，只要看到比市場價低的房，就立刻買進。然后，她再把這套房子掛到多家中介公司去賣，最后誰的價錢高，房子就給誰做。當然，因為她與阿輝關系比較好，而且阿輝總能拿到讓她滿意的價格，通常情況下，阿輝都是首選。她最多時，有十幾套房子在交易。通過不斷買進、賣出，賺得盆盈缽滿。阿輝說：“她學東西太快了，后來，她的水平比一般的地產經紀人還高。”

阿輝笑著說：“要問我帶出了多少炒房的人，我數不過來。這些人都賺錢，沒有賠錢的。”當時在上海，像阿輝這樣的經紀人難以計數，全上海市當時共有25000多家地產經紀門店。

那段時間，阿輝接受過許多媒體采訪，包括大名鼎鼎的《泰晤士報》。那個英國記者帶著翻譯，跟阿輝聊了好久，他問阿輝，為什么上海的房價漲得這么快？以后上海哪個片區的房價會漲得最快？上海為什么有這么多電線桿？

“炒房盛世”持續到2005年初。從2005年4月以后，二手房交易加征了營業稅和個人所得稅，各種稅加起來，要多交6%左右。溫州炒房客慢慢退出了上海。

從上海到北京，樓市凄涼“找不著北”

2008年初，阿輝調到北京，擔任北京市一個區域總店的經理，主管這家店的業務，還要培訓新人。在北京的這大半年里，在上海如魚得水的阿輝卻有點“找不著北”。

相比上海，北京的二手房地產市場起步較晚，2006年才算真正“熱”起來。與上海“全民炒房”的態勢不同，北京很多中介公司利用手中的信息直接參與炒房。中介公司先向銀行貸款，大量地買進房子，再高價賣出，賺取差價。比如，中介公司從房主手里100萬元買進一套房，再以110萬元的價格賣出去，不費吹灰之力凈賺10萬元。

2008年，樓市冷清，炒房已經無利可圖，許多中介公司關門大吉。說到這兒，阿輝苦笑了一下：“我當時是當局者迷，盡忙著做業務，沒想著自己也應該炒炒房。否則，現在也不會坐在這里窮‘白話’了。”

雖然來北京僅半年時間，阿輝已經體會到北京人和上海人的區別。

北京人買房子就圖住著舒服。北京人喜歡大氣派的小區，敞亮的房子，而且特別注重房子的朝向，尤其癡迷坐北朝南的房子，為了一個好朝向，不惜一擲千金。上海人買房子重視升值潛力。即使是自住，上海人也有潛在的投資意識，很多人在孩子很小的時候就會給孩子買一套房子，買的時候就會明確提出要買升值潛力好的。在上海，朝北的房子同樣賣得好。除了價格之外，有些人寧愿選擇有升值潛力地段的朝北向房子，也不選擇不良地段好朝向的房子。

就長期而言，阿輝看好北京的樓市：“北京房價還是會漲的，幅度不會那么大了，但是會持續漲。”原因是：首先，北京可用的土地已經不多，開發一塊少一塊，而且動遷成本太高，造房的成本比其他城市高很多，房價不可能大“跳水”。其次，中國經濟會持續發展，有錢人會越來越多，有很多人都想到北京買房。供給保持不變，而需求會持續增長。

阿輝：現在不宜投資房產

阿輝說：一個好的地產經紀人要努力通過合理規劃，通過市場運作，幫助客戶把小房子變成大房子，把客戶的100萬元變成120萬元、150萬元。如果只打算做一個介紹買賣雙方成交的業務員，那他就不適合這個行業。

阿輝分析，現在買房的客戶絕大多數都是出于“剛性需求”，比如工作調動、子女上學等因素，純粹投資的人基本沒有了。一大批潛在客戶在持幣觀望，這批人屬于可買可不買。市場好的時候，大家都買，他們也會買。現在風險大，他們不敢輕舉妄動。

阿輝不建議大家現在投資房產，“雖然房價沒有大幅下跌，但是交易量上不去。大部分新樓盤首付要求高，銀行貸款利率也高。如果想以租養貸，同時買兩套房子的話，租金根本不足以沖抵貸款。”

買房心理：北京，上海，深圳有差異

北京人的打算是：“一套房子住一輩子”，首先考慮的是住著舒服。

上海人的商業觀念強，他們不是不重視舒服度，但“買一套房子住一輩子”這種想法，他們是絕對不會有的。他們對自己的發展有規劃，剛開始工作，沒錢，就買個小房子，或者位置差一點的房子住著。以后有錢了，是肯定要換的，要買一個升值潛力大的，以后能賣個好價錢。

深圳這個城市沒有商業文化。各種人的心理都不一樣，但總結起來就是一點，什么賺錢就買什么，以后的事以后再說。他們的投資心理很盲目，滿腦子都想著不勞而獲，一夜暴富。或者說，滿腦子想著一夜暴富的人，都跑到深圳去了。