別拿“斷供”說事兒

前段時間，深圳因房價下跌而爆出“斷供潮”，一時間鬧得沸沸揚揚。但是，所謂的千億元“斷供”已遭到最權(quán)威部門的否定。

深圳銀監(jiān)局局長劉元表示，截至2008年6月末，深圳中資商業(yè)銀行個人住房貸款余額2198.72億元。若按五級分類口徑統(tǒng)計，個人住房貸款不良余額為13.85億元，比年初減少0.73億元；不良貸款率0.63％，比年初下降0.02個百分點。按更審慎標(biāo)準(zhǔn)(逾期90天以上貸款對應(yīng)的全部貸款余額)統(tǒng)計，不良貸款余額為17.35億元，比年初增加2.11億元；不良貸款率0.79％，比年初上升0.11個百分點。

很顯然，即使按較審慎標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計得出的數(shù)據(jù)，所謂斷供也只是極個別的。謊言被揭穿，一個隱藏著的意圖浮出水面：原來，“斷供”只是向政府施壓的工具而已。

“‘?dāng)喙皇且粋€手段，要國家松動銀根，確保開發(fā)商、炒房者的利益才是關(guān)鍵。”近日，在“斷供”引發(fā)金融危機、呼吁政府救市之聲不絕于耳之際，一位既在深圳、廣州、上海、北京都有樓盤、又悄然“斷供”的業(yè)內(nèi)知情人士坦誠道出了其中的內(nèi)幕。

“斷供”為“救市之說”造勢

對于深圳部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)的斷供情況，據(jù)這位知情者透露，這其實是業(yè)內(nèi)一個營銷高手的策劃，業(yè)內(nèi)早在2007年初就形成了要通過“斷供”來確保資金鏈不長時間斷裂的共識。

2007年6月，深圳寶安區(qū)碧水龍庭樓盤價格最高的時候是1.2萬多元／平方米，如今價格下跌到每平方米7000元至8000元，縮水比例近三成。不久前，這一樓盤傳出部分業(yè)主集體“斷供”的消息。

“從我們內(nèi)部了解的價格來看，樓盤拿地加上房屋建設(shè)的成本價格不過每平方米3000元至4000元，即使斷供，開發(fā)商也不會損失太大。”知情者說，“問題在于類似的樓盤很多。開發(fā)商和炒房者由于資金鏈過長，再加上銀行方面緊縮銀根，中央政策不斷強化，一些開發(fā)商已經(jīng)面臨嚴(yán)峻的資金鏈斷裂危機，因此，通過與炒房者聯(lián)手來給銀行和政府施加救市壓力，成為確保自身利益的關(guān)鍵。”

“我自己在廣西南寧、深圳、上海、北京等地都有樓盤參股。這一做法很簡單，開發(fā)商總會留下一部分樓盤歸自己所有。用的是自己親戚朋友的名字來購買，要‘造勢’的時候，肯定會首先將這部分樓盤大肆渲染，準(zhǔn)備‘?dāng)喙薄?/p>

“斷供”之前要在樓盤、社區(qū)、互聯(lián)網(wǎng)中貼出告示，尋找具有共同語言的炒房者，還要找律師、請公正，邀請新聞媒體，然后通過類似新聞發(fā)布會一類的方式，在社會上造成重大影響，以形成“樓盤價格下跌，經(jīng)濟危機一觸即發(fā)”的態(tài)勢，給銀行和政府造成“救市”的壓力。

央行深圳中心支行公布的數(shù)據(jù)顯示，深圳個人住房不良貸款率有所上升，雖然這個比率仍然很低，但業(yè)界的普遍看法是，房價下跌的風(fēng)險已經(jīng)開始向銀行系統(tǒng)轉(zhuǎn)移。

“斷供”對開發(fā)商炒房者無損

表面上看，“斷供”會損壞供房者的銀行信譽，其實不然。實際上，所謂“斷供”的樓盤都不會是價值最高的樓盤，而是實際價值低、泡沫很大的樓盤。對于這部分樓盤，炒房者、開發(fā)商和銀行早就明白：只要政策持續(xù)緊縮，房價必然加速下跌。

為了規(guī)避這種由于“斷供”引發(fā)的風(fēng)險，開發(fā)商、炒房者和銀行形成的默契是：開發(fā)商在樓盤開發(fā)之初就從銀行以土地為抵押獲取貸款，或者直接獲得信用貸款：作為回報，開發(fā)商要求炒房者、買房者均從貸款銀行辦理貸款買房業(yè)務(wù)；銀行業(yè)務(wù)人員在貸款審查過程中，為實現(xiàn)效益最大化，往往把關(guān)不嚴(yán)，允許開發(fā)商、炒房者不是以個人名義貸款，而是以其他人的身份證來辦理貸款業(yè)務(wù)。

這樣一來，銀行相當(dāng)于一套樓盤發(fā)放了兩筆業(yè)務(wù)，回報豐厚；開發(fā)商則相當(dāng)于得到了銀行和買房者的“雙重回報”；相當(dāng)一部分炒房者則因為沒有用自己的名字向銀行貸款，贏得了潛在的“信用利益”。

“從我在行當(dāng)中了解的情況來看，斷供者中相當(dāng)一部分用的不是真正炒房者的名字，而是老板手下員工親戚朋友的名字，斷供并無損于真正大老板、炒房者的銀行信譽，只會造成‘樓市崩盤’的假象。”知情者說。

開發(fā)商炒房者最怕政策持續(xù)

據(jù)知情者透露，“斷供”目前主要集中發(fā)生在深圳、北京、上海等一些地方，這部分地區(qū)房價實在太高了，尤其是最近一兩年來新開樓盤的價格。

“斷供”的基本做法是將比起目前市場價格來說虧損20％至30％的樓盤“斷供”，這部分樓盤只占炒房者和開發(fā)商手中囤積樓盤的1/5到1/4：炒房者和開發(fā)商手中囤積的樓盤，超過一半以上都是2005年下半年到2006年10月前購買，目前的價格還大有賺頭。

“斷供”的目標(biāo)是“四兩撥千斤”，希望政府能夠出臺政策，為銀行信貸“松綁”，同時也給銀行造成壓力和錯覺，使得銀行有爭取寬松信貸條件的“砝碼”。

這位業(yè)內(nèi)人士感慨，這幾年，開發(fā)商、炒房者和銀行都在炒概念，炒政策概念、炒展會概念、炒開發(fā)概念：最習(xí)慣的就是說未來城鎮(zhèn)化水平如何，政府如何搬遷等；避而不談的是人口密度，大城市不可能繼續(xù)擴大人口密度，中西部省區(qū)“熱點”城市聚集度不夠。其實大家都明白，現(xiàn)有的房價泡沫已經(jīng)太大了，別說跌30％，就是跌50％至60％也是正常的。

高度警惕“斷供”營銷

“斷供”事件在深圳、上海、北京逐漸浮出水面，而斷供者、開發(fā)商和銀行都對此諱莫如深。值得注意的是，“斷供”的樓盤基本上是去年才投入市場、價格飆升的樓盤。在業(yè)內(nèi)看來，“斷供”實際上是一種營銷手段，在這一過程中，開發(fā)商、炒房者和銀行均在“冒險犯難”，希望能夠通過極少量的“斷供”來贏得全社會的關(guān)注，從而為自己換來更多的產(chǎn)業(yè)鏈的投入。

實際上，“斷供”的出現(xiàn)，與銀行審批不嚴(yán)密切相關(guān)。近年來，中央政府不斷出臺調(diào)控政策，并不斷加大調(diào)控力度，但即便如此，一些商業(yè)銀行還是采取各種辦法，變相發(fā)放貸款，這樣的做法直接導(dǎo)致了“斷供者”肆無忌憚。

解決“斷供”問題的關(guān)鍵不在于針對斷供者的制裁，而在于銀行找準(zhǔn)自身定位、尋找新的投資洼地的能力。銀行不能把眼光始終盯在樓市股市期貨這種高風(fēng)險的行當(dāng)中，而應(yīng)該把目標(biāo)放在如何促進國內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級換代、推動制造業(yè)轉(zhuǎn)型上。這不僅僅是長遠的利益所在，也是自身的社會責(zé)任所在。

針對房地產(chǎn)業(yè)的所謂“斷供”營銷，有關(guān)部門應(yīng)引起警惕，不要被簡單的表象所迷惑。各級政府、銀行和監(jiān)管機構(gòu)只有堅定不移地執(zhí)行中央政策，扭轉(zhuǎn)前期過于重視資金投入拉動的方式，才能保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

斷供是因為炒房被套牢

隨著深圳樓市深幅調(diào)整，一些放棄首付和房產(chǎn)的主動斷供者浮出水面。針對外界“深圳房貸壞賬超千億”的說法，深圳銀監(jiān)局日前表示，深圳銀行系統(tǒng)包括房貸在內(nèi)的全部壞賬余額估計也不到1000億元，而其中開發(fā)貸款的壞賬率目前還低于全國平均水平。同時，銀監(jiān)局也在加緊統(tǒng)計和調(diào)查，將在近期向媒體通報房貸相關(guān)情況。

有關(guān)部門的統(tǒng)計顯示，目前深圳全市房貸余額為2200億余元。有關(guān)專家表示，目前深圳并未出現(xiàn)規(guī)模化的斷供現(xiàn)象，應(yīng)防止片面夸大負(fù)面效應(yīng)而導(dǎo)致過度反應(yīng)。

據(jù)深圳市國土房管局統(tǒng)計，今年6月深圳平均房價為11159元／平方米，與2007年10月均價17350元／平方米的歷史高位相比，已經(jīng)下跌了36％。這意味著，有些首付在三成的購房者購置的物業(yè)已經(jīng)淪為負(fù)資產(chǎn)。一些房價下跌較大的區(qū)域，開始出現(xiàn)主動斷供的業(yè)主。

業(yè)主陳先生去年10月在南山區(qū)半島城邦，買了一套121平方米的三居室住房，首付90多萬元，總價310萬元，月供1.6萬元左右。隨著房價的下跌，目前該物業(yè)價值在210萬元左右，縮水100多萬元，已經(jīng)是負(fù)資產(chǎn)。

“現(xiàn)在我還在觀望，月供時斷時續(xù)。如果此時斷供，縮水的這100多萬元，等于我的首付打了水漂，損失完全是我的。如果房價繼續(xù)下跌，再縮水50萬元，到那時我再斷供，損失就是銀行的了。”陳先生說，雖然他現(xiàn)在把房子出租每月可以收取9000元的租金，但與高額的月供相比，令他難以承受。

27歲的李小姐去年12月在龍崗區(qū)英郡年華，買了一套46平方米的住房，首付6萬元，總價51萬元，月供2600元。該住房市價現(xiàn)已跌到30多萬元，縮水20多萬元。為減少損失，李小姐準(zhǔn)備徹底斷供，目前已經(jīng)有1個月沒有交錢了，她告訴筆者，該樓盤已經(jīng)有1名業(yè)主斷供2個月，1名業(yè)主斷供3個月。

“我的房產(chǎn)都成了負(fù)資產(chǎn)，讓銀行把房子收去，我還虧得少一點。”寶安區(qū)泰華陽光海的業(yè)主鄭先生說，他們樓盤有不少業(yè)主斷供。泰華陽光海的按揭銀行有關(guān)人士也向筆者證實，確有業(yè)主斷供。

據(jù)了解，深圳房價下降較大的一些區(qū)域的樓盤，或多或少都出現(xiàn)主動斷供現(xiàn)象，這些業(yè)主供樓時斷時續(xù)，相關(guān)銀行擔(dān)心形成呆賬壞賬，也不愿催促得太緊，一般就以電話催交為主。所以目前深圳徹底斷供的具體情況并不明朗。

負(fù)資產(chǎn)真正影響的，是那些手握多套住房的炒房者，他們不堪利息重負(fù)，才有可能斷供。根據(jù)人民銀行深圳中心支行發(fā)布的消息，今年深圳房貸業(yè)務(wù)不良率略有上升。到3月末，深圳全市個人住房不良貸款余額為13.36億元，比去年末增加了0.81億元。房貸不良率為0.58％，比去年末上升了0.04個百分點。

業(yè)主李小姐說，不是萬不得已，她是不愿意選擇斷供的，因為這不僅意味著以后她的信用記錄會留下污點，無法享受銀行的貸款業(yè)務(wù)，甚至連信用卡都辦不了。

就主動斷供而言，據(jù)筆者了解，在深圳主要有三種情況：一是有些高位入市但目前又未收樓的業(yè)主想通過斷供逼迫銀行向開發(fā)商施壓，希望后者能夠給予他們補償；二是炒房者不堪多套住房的利息重壓，丟卒保車，被迫放棄保值增值條件不太好的房產(chǎn)；三是業(yè)主覺得確實房價跌得太多，主動放棄房產(chǎn)。據(jù)了解，目前深圳房貸斷供者絕大部分屬第一種和第二種情況。

業(yè)主鄭先生告訴筆者，他們幾十名業(yè)主今年5月時曾經(jīng)集體斷供，希望能通過這種方式讓開發(fā)商坐下來談判，沒有見效后，大部分人已經(jīng)恢復(fù)了月供。總體而言，據(jù)了解，目前深圳徹底斷供的案例浮現(xiàn)出來的還很少。

事實證明，許多斷供者是擁有兩三套住房的投資者，不是自住房的購買者。在房價高點進入市場、并貸款購買多套住房造成的資金緊張是引發(fā)斷供的主要原因。而且，3612人斷供這個數(shù)字也確實表明，斷供行為并不普遍，這不過是房地產(chǎn)市場在調(diào)控中和調(diào)整中所出現(xiàn)的一種正常現(xiàn)象，離所謂“斷供潮”、“中國式‘次貸’危機”相差千里。

嚴(yán)把房貸入口，保證資金安全

深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平說，深圳的銀行在住房貸款方面呆賬壞賬情況不算太壞，這主要是與美國次貸相比，中國的住房貸款主要是給優(yōu)質(zhì)客戶的，也就是說，國內(nèi)購房者的經(jīng)濟條件和還款能力都比次貸客戶高，所以還沒有出現(xiàn)大問題。但這不等于銀行違規(guī)放貸沒有風(fēng)險，如果房價繼續(xù)下調(diào)，今年下半年或明年將迎來客戶違約的高峰。

事實上，由于去年樓市火爆，一些銀行放松房貸的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，向一些不合規(guī)定的購房者貸款，直接導(dǎo)致了風(fēng)險放大。李小姐告訴筆者，她當(dāng)時買房時，交納的是一成首付，另外一成是由開發(fā)商墊付的，按揭銀行竟然很快就批了下來，完全沒有質(zhì)疑。今年5月，為了維權(quán)，他們到深圳銀監(jiān)局反映問題，一成首付的行為才被叫停。現(xiàn)在斷供，反正只損失6萬元，如果損失多了，她可能就不會這么堅決了。

深圳市社科院城市營運中心主任高海燕說，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟不明朗，樓市持續(xù)調(diào)整的情況下，銀行應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循國家二套住房房貸等政策，只有把住了房貸這個入口，禁止一些不具備資格的購房者和投資客入場，才能防止房價泡沫破裂后樓市陷入大范圍的“塌陷”，從根本上保證房貸資金的安全。

筆者還注意到，一些炒房被套者試圖夸大斷供的嚴(yán)重情況，希望能夠以此逼迫相關(guān)部門出臺政策進行“救市”。

“我們期待政府監(jiān)管部門能夠迅速出來面對公眾，以正視聽。”高海燕說。

“斷供”銀行和地方政府要負(fù)責(zé)

“斷供潮”引發(fā)各方反思。有業(yè)主表示，房價暴漲暴跌，并不單純由供求關(guān)系決定，只由購房人承擔(dān)損失是不公平的。也有人認(rèn)為，深圳斷供的人大部分是炒房客，他們對未來房價走勢判斷錯誤，應(yīng)該自擔(dān)損失。

“但銀行也應(yīng)該負(fù)一定責(zé)任。”中央財經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇說，“在房價高企時，銀行對房貸審查不嚴(yán)格，對房價的走高起了一定的推手作用，斷供后出現(xiàn)損失對銀行也是觸動。更何況，深圳很多樓盤都是首付一兩成甚至零首付，銀行應(yīng)該反思。”

“地方政府也負(fù)有責(zé)任。”郭田勇分析說，有三方主體——開發(fā)商、地方政府和銀行不愿意看到房價下跌。銀行擔(dān)心貸款收不回，自然不希望房價下跌；地方政府則由于土地財政已形成了重要收入來源，為了保證收入的穩(wěn)定和持續(xù)，也不希望房價下跌。

有人認(rèn)為，一旦地方政府失去土地財政收入，將沒錢推行社會保障，因此呼吁救市。郭田勇反駁說：“房價下跌可以使更多人買得起房，這不就是很好的社會保障嗎?地方政府的行為是很扭曲的，應(yīng)該反思。”

據(jù)悉，最近，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會向有關(guān)部門建議，宏觀調(diào)控的政策應(yīng)因時因地制宜，不要“一刀切”，因為各地的房地產(chǎn)市場面臨的情況各不相同，制定房地產(chǎn)調(diào)控政策的權(quán)力要下放給地方政府。專家表示，若采納建議，地方政府被房地產(chǎn)業(yè)裹挾的危險更大。

維穩(wěn)的同時，不要放松調(diào)控

其實，含有巨大泡沫的房價下跌是人心所向。據(jù)南方某媒體的一次隨機調(diào)查：穗、京、滬、深四地有67％的受訪人認(rèn)為政府應(yīng)繼續(xù)進行加強調(diào)控。其中，有38％市民認(rèn)為“樓價還沒跌至合理水平，政府應(yīng)加大整治力度”。調(diào)查同時顯示，72％的被調(diào)查者對樓市信心仍然低迷，在這種情況下放松調(diào)控政策，非但難以見效，而且充滿危險。因為房價下跌是連年快速上漲以至于離民眾實際購買力越來越遠的結(jié)果。最佳措施唯有放任樓市的自然調(diào)節(jié)作用發(fā)力，促使房價與民眾收入水平接軌，使得支撐房價的購買力因素發(fā)揮作用，而不是投機與炒作的力量占據(jù)主導(dǎo)。

從銀行角度來看，房價下跌不會威脅到銀行的安全。香港房地產(chǎn)市場在1997年之后曾下跌高達65％至70％，但銀行業(yè)不良資產(chǎn)率僅為1.5％。而中國內(nèi)地房價，目前只有深圳和廣州出現(xiàn)下跌，最大跌幅也只在30名左右，而全國大部分城市的房價仍在上漲。據(jù)發(fā)改委、國家統(tǒng)計局7月16日發(fā)布的統(tǒng)計結(jié)果，全國70個大中城市6月房屋銷售價格同比上漲8.2％。緊接著，7月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的6月份經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)顯示：70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.2％，漲幅比上年同期高4.2個百分點。

顯然，現(xiàn)在的問題不是房價下跌過度，而是尚未充分調(diào)整，調(diào)整遠不到位。在這種情況下，應(yīng)該鼓勵樓市自身的調(diào)節(jié)作用發(fā)力，而不是人為地阻礙這種力量發(fā)揮作用。

換個角度看，房價下跌也給銀行帶來了一次難得的加強風(fēng)險控制，提高自身安全防范能力的契機。比如，過去銀行貸款只是依據(jù)房屋成交價格，導(dǎo)致一些銀行被高估值的房價騙貸，房價下跌之后，銀行出于對自身風(fēng)險的控制采取了預(yù)防性措施，發(fā)放住房按揭貸款時以對房產(chǎn)評估得出的價格發(fā)放貸款，大大減少了被騙貸的幾率。舉個具體例子：一套成交價格100萬的房子，在過去，銀行可依據(jù)成交價放貸70萬元(以首付3成計算)。但現(xiàn)在銀行對這套房屋給出的評估價格為90萬，那么，銀行放貸63萬就行了。

倘若沒有房價下行帶來的風(fēng)險壓力，銀行出于牟利和爭奪客戶源的需要，根本不會采取這樣的風(fēng)險控制措施。不僅不會這樣做，一些銀行還人為降低貸款門檻，對大學(xué)生發(fā)放住房按揭貸款，更有甚者，對付不起首付的人，連首付也分期。如此漠視風(fēng)險的做法倘若持續(xù)下去，才真正令人可怕。

而從政府的反應(yīng)來看，“維穩(wěn)”顯然已是當(dāng)前經(jīng)濟社會發(fā)展的第一要務(wù)。

觀點

北京大學(xué)金融與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心研究員竇爾翔：“斷供”只是局部地區(qū)和部分區(qū)域產(chǎn)生的個案，是國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后出現(xiàn)的現(xiàn)象，是正常的經(jīng)濟現(xiàn)象，“斷供”目前并沒有形成“斷供潮”。“斷供”之所以炒得沸沸揚揚，是人們錯誤運用了“金融傳染性原理”來推測和擔(dān)心中國會產(chǎn)生繼發(fā)性的“次貸危機”，而這期間，輿論又放大了“斷供”效果和影響，使正常的經(jīng)濟現(xiàn)象，變得復(fù)雜了。

長城證券行業(yè)分析師劉昆：負(fù)資產(chǎn)對于自住購房者而言，還主要是一種心理概念，因為不管是漲是跌，對于自住影響都不大。而且房產(chǎn)不同于股票，有著更強的保值能力，至少它有收租的保證。負(fù)資產(chǎn)真正影響的，是那些手握多套住房的炒房者，他們不堪利息重負(fù)，才有可能斷供。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成：今年以來的國房景氣指數(shù)表明房地產(chǎn)投資并未出現(xiàn)下滑，加上同樣來自國家統(tǒng)計局的70個大中城市房價指數(shù)顯示上半年我國城鎮(zhèn)房價整體依然上漲，可見有些利益群體所擔(dān)心的下一階段(如奧運過后)樓市崩盤是“杞人憂天”。

中國社科院金融研究所研究員易憲容：在不炒房的情況下，房價下跌并不會對普通老百姓的生活造成大的負(fù)面影響，政府現(xiàn)在做的也正是在減少房地產(chǎn)市場內(nèi)的投資比例。