萬科降價揭示當(dāng)前房地產(chǎn)市場的密碼

最近，王石和萬科幾乎成了樓市“主降派”的代名詞，而潘石屹卻反其道而行之，力挺漲價。據(jù)悉，萬科近日在上海推出“喜迎中秋、八盤共慶”活動，攜旗下金色雅筑、新里程以及四季花城等8大樓盤集中促銷，房價直降10萬元。與萬科率先發(fā)動價格戰(zhàn)，在全國頻頻掀起降價浪潮不同，潘石屹和他的SOH0中國最近逆勢而動，稱自9月1日起全面上調(diào)房價，上調(diào)幅度為5％左右。

在實施降價短短一周之內(nèi)，萬科回籠銷售金額達(dá)到3億元。這個結(jié)果應(yīng)該是萬科愿意看到的，他們這次“迎中秋”的促銷活動取得了不錯的成績。萬科率先降價無疑是順勢而為，先發(fā)制人，旨在搶抓先機(jī)快速回籠資金，贏得主動，王石不可謂不聰明。當(dāng)樓市降聲一片之時，SOHO中國卻不按常理出牌，大有逆潮流而動之勢。有網(wǎng)友直指潘石屹不識時務(wù)，其“漲價論”更是遭到猛烈的炮轟。從這一點來看，王石似乎比潘石屹更加明智，也更聰明。

然而，潘石屹自有他的聰明之處。據(jù)說，潘石屹有一句名言——“永遠(yuǎn)不做大多數(shù)”。有人說，潘石屹這幾年最與眾不同的地方就是沒有跟風(fēng)，去囤積大量的土地，使之有資金做后盾，使它有可能逆市漲價。這樣來可以彰顯其項目的升值潛力，取悅老客戶；二來可以迎合樓市買漲不買跌的心理；三是逆潮流而動本身有著很大的炒作價值。如此“一箭三雕”，名利雙收，何樂而不為。

需要指出的是，別的開發(fā)商如果盲目跟風(fēng)，可能只有死路一條。但對于潘石屹來說，在別人看來愚蠢的行為，在他面前可能是一項聰明的選擇。潘石屹比王石更愛耍些聰明手段，善于表演，以此做廣告。但降價與漲價者，究竟誰是最后的贏家，誰比誰更聰明，還有待時間檢驗和最終用事實說話。

透過萬科降價，我們可以看到降價的五大成因：

一、心態(tài)決定一切，房價下跌是人心所向。

中國房價在非理性的市場環(huán)境下連續(xù)瘋漲，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾的購買力。以上海為例，2007年，上海城市居民家庭人均可支配收入為23623元。這樣，以今年7月上海房價均價13200元／平米，每個家庭以三個人有收入來源，90平方的房子來算，房價收入比已經(jīng)達(dá)到16.76：而事實上，現(xiàn)在絕大多數(shù)家庭只有兩個人有收入來源，這樣的話，房價收入比就達(dá)到了25.14。由此可以看出，中國房價已經(jīng)到了令幾乎所有民眾都難以承受的地步，期望房價下跌也就成為幾乎所有民眾的共同心理。因而我們可以說，房價下跌是人心所向。

二、事物發(fā)展皆有規(guī)律，房價下跌是大勢所趨。

不管是匯市，還是股市，或是期貨市場，越是漲得最厲害的時候，就是快要見頂?shù)臅r候。在1929年美國紐約股市大跌引發(fā)全世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前，大漲特漲，交易火爆。樓市也是如此。香港1997年房市泡沫破滅之前，市民排隊搶購樓盤，卻在1997到2002的五年時間，跌去60％。

1998年以來，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一個高潮，至2007年達(dá)到了前所未有的高潮。房價幾乎呈單邊上揚的走勢，1998年上海房屋均價為3026元／平米，2008年7月的成交均價為13200元／平米，上漲了4.3倍。在有些地方的部分區(qū)域，房價在1998年的基礎(chǔ)上的漲幅甚至更高達(dá)10倍。這種現(xiàn)象既超出消費者的承受能力范圍，也不符合市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，更對房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展不利。

因此，無論從漲幅上看，還是從上漲的時間來看，都該到下跌的時候了。因此，房價下跌是大勢所趨。

三、資金壓力日漸加大，開發(fā)商惟有降價自救。

前一階段，開發(fā)商大多在觀望，都在期望政府能出臺救市政策。可盼來的確是政府的限制地產(chǎn)貸款政策：日前，央行和銀監(jiān)會再次發(fā)布通知，約束各商業(yè)銀行對商業(yè)性地產(chǎn)的貸款。規(guī)定只要國土資源部門認(rèn)定某個房地產(chǎn)項目建設(shè)用地閑置時間超過兩年，該項目的開發(fā)將無法從銀行獲取任何形式的貸款。可以說，銀根再度緊縮令開發(fā)商不得不降價自救。

四、盲目需求不再，房價下跌才能激發(fā)購買欲望。

消費者購房需求不外乎三種，自住、改善、投資。在房產(chǎn)火爆時期，因信息不對稱、新聞導(dǎo)向、政府政策、開發(fā)商追求暴利等原因，令那些本不具備購房條件的人也投入了購房大軍。同時，投資客充斥樓市。而在目前的市場態(tài)勢下，濃烈的觀望氣氛籠罩在中國房市。消費者的購房需求已經(jīng)變得日趨理性，開發(fā)商心理非常清楚，在目前的市場狀況下，惟有降價才能激發(fā)消費者的購買需求。

五、中國經(jīng)濟(jì)增速放緩預(yù)期，令房產(chǎn)業(yè)內(nèi)外人士普遍看空樓市，房價下跌已漸成業(yè)內(nèi)外人士的共識。

今年上半年，世界經(jīng)濟(jì)遭受了美國次貸危機(jī)和油價、糧價飆升等連鎖打擊，通貨膨脹席卷全球。下半年，次貸危機(jī)風(fēng)波未平，油價浮動仍不穩(wěn)定，預(yù)計世界經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)減速前行。上半年我國GDP同比增長10.4％，比上年同期回落1.8％，經(jīng)濟(jì)增長有所放緩。

市場本身就是一個博弈的過程。在消費者越來越強(qiáng)的今天，市場博弈會越來越激烈，而市場則會越來越健康。