樓市放大鏡

由美國金融機構引發的“金融海嘯”席卷全球，各國股票市場急瀉，前數年股市暢旺所激起的財富效應已蕩然無存，隨之而來的便是信貸收緊、經濟衰退、失業率飆升等，情況令人憂慮。

香港經濟兩大命脈金融和地產同時受到沖擊，最能代表金融板塊興衰的恒生指數已自去年10月32000點下跌至近日的14000點，下跌幅度近六成，而本港樓市卻于第二季才開始見頂調整，平均樓價已較年初高峰期下跌超過一成，個別熱炒屋苑或近年才推售的新盤更出現跳樓價(較市價低二至三成)的跌幅，業主劈價求售的個案不絕。

如今，香港樓市進入最艱難時期已為市場所共識，由匯豐銀行牽頭調高樓按息率及通脹率已于上季見頂回落，市場負利率因素淡化，加上企業倒閉及金融業裁員潮之聲不絕、股市調整帶來的負財富效應，拖累住宅需求，一、二手樓成交宗數銳減，價量齊跌。年初時市場借套股換樓、負利率重臨、買磚頭抗通脹、新盤供應少等消息營造的2008狂牛假象不復。

最能影響樓價還看經濟基本面，市民的負擔水平及就業狀況。經濟與樓價唇齒相依，香港經濟已亮起警號，人心虛怯，樓市陷入寒冬，是危是機，大家更應多多留意，或有可能撈到極筍靚盤。

靚盤分類

2007年可說是歌舞升平的年頭，恒指屢創新高，在財富效應及負利率雙重夾擊下，刺激樓市價格與成交量大幅飆升，當中更以豪宅價格的升幅最為凌厲，成為一眾實力雄厚的企業家、銀行家及基金公司高層“套股換樓”的目標。在地少人多的香港，豪宅難購，中小型住宅亦深受廣大投資者歡迎。

購買物業作自住或放租的同時，又能享受物業價格上升的潛力，實屬最佳的投資選擇。在入市前，投資者應先了解屋苑的買賣特性，才能作出適合自己的投資策略。

一般而言，大型屋苑都比單幢式大廈或小型屋苑較受港投資者歡迎，升值潛力較佳。因為這些靚盤屋苑的設施完備、管理有保證，且位于交通要點，自然廣受歡迎!在2007年的樓價升浪中，升幅最明顯的前5位是——美孚新、沙田第一城、將軍澳新都城、太古城及海怡半島，價格平均升幅達15％至20％。

細看樓情

根據中原地產數據顯示，2008年第三季樓宇買賣合約登記錄得22，697宗(較第二季下降31.1％)，是自2006年第一季后，十季以來的新低，總值743.6億元，較第二季下降40.5％。分析師估計，2008年全年一手私人住宅登記可達11000宗的水平，較去年的18943宗跌42％。估計全年登記金額約900億元，較去年1234.92億元歷史新高，下降27％。

而二手私人住宅買賣亦有下降趨勢，買賣合約登記錄得312宗，總值11.97億元，較第二季的784宗及29.47億元，分別下跌60.2％及59.4％。2008年的銷售數目及金額均創下2006年后的新低，由此可見，環球金融海嘯同時打擊投資者與用家的入市意欲，需求大減。

根據差餉物業估價處2008年香港物業報告，2007年的私人住宅落成量為10，470個單位，當中的81％位于新界、11％位于九龍。預計2008年的落成量為10，980個單位，到2009年將會回升至12，670個單位。根據仲量行發表報告中提出未來十年樓價可升八成，指出本港家庭數目增長16％，將由去年的117萬戶增至2017年的136萬戶，平均每年增加近2萬戶，數量增加將支撐住宅需求。同時，預期未來十年對上車或換樓需求最大會是年齡介乎25至39歲的人口組別，他們的經濟能力將能帶動需求。

勾地、按揭與樓價

2003年因“沙士事件”令當時土地供過于求，“定時拍賣官地”的機制停用。自2004年開始。卻全面采用“勾地”機制——香港地政總署定期列出公開的土地儲備表，俗稱“勾地表”，有意買官地的人士，可向地政總署申請并報出底價。假如提價合乎政府估價之十成，該地將會被“勾出”，然后在公眾拍賣會上價高者奪得土地。在這個機制下，政府能因應當時經濟狀況進行勾地，兼能體現房地產政策“市場主導”的理念，事實上，政府仍可透過勾地表中的土地選擇及數量間接影響土地供應，而勾地結果亦反映一定程度的樓價走勢。

此外，美國次按影響下，銀行收緊貸款，使香港銀行同業拆息高企(10月為4.25％)，新造按揭息率亦由年初的最優惠利率減3厘調升至最優惠利率減2.5厘，反映實質按揭息率有上調趨勢。當實質按揭息率下調，減輕了市民的供樓負擔，樓宇交投自然興旺，增大樓宇買賣宗數；相反，各銀行在資金成本上漲下調升樓按息率，樓宇交投自然縮減。

近日銀行削減新造按揭優惠。兼調升實際樓按息率。使投資買家多持觀望態度，而于年初入市的投資者更感樓市熱情減退，不惜大幅減價以求盡快套現手上單位。以紅勘新落成屋苑海濱南岸為例，不少投資者為求盡快沽出單位而“損手”，今年9月及10月份成交的個案，均錄得約5％-20％的跌幅。

股惑之選

樓價除了反映樓市走勢，亦影響地產發展商的盈利及其對未來的投資方向，在市況低迷時吸納一些擁有優良資產的地產股。市況好轉時，地產股往往能大幅跑贏大市。

在市場中尋找合適的地產發展商，首要留意是公司的土地儲備及所持的樓房地段，不同的地段直接影響樓價及銷售策略。香港地少人多，大量土地儲備就變成發展商的籌碼，讓發展商于不同的市場及時間發展新項目。在港持有較多土地儲備的地產發展商分別是長實(00001.HK)、港鐵(00066.HK)、新地(00016.HK)和信和(00083.HK)等，亦有些土儲涉及國內地段，以長實(00001.HK)為例，有近六成儲備分布于國內不同城市。

全港十多間上市的地產發展商中，也有些以租務為主核心業務。在金融海嘯下。不少在港的金融機構都因公司節流或倒閉而撤出香港市場，使一眾以租務為主的公司核心盈利銳減，所以選擇擁有大量土地儲備的地產發展商會比較吸引。港鐵公司(00066.HK)在合并后，土地儲備大增五成半，而其鐵路沿線在蓋的物業較具投資潛力，加上本身的收入穩定，大家不妨于港鐵股價低迷時多加留意。

展望未來數季，預測平均二手樓價會再有約兩成跌幅，而早前定價進取的“新派”屋苑及投機味濃兼近年升幅驚人的豪宅將會成為今次樓價下跌的主力，預期可有約3成跌幅。由于港島供應較少，加上近年新推樓盤多位于九龍西及新界東，港島的樓價將會面對較輕的壓力。

在一手樓市場方面，由于現行的勾地政策較難勾出土地，發展商土地儲備相應減少，未來數年住宅落成量維持于偏低水平，在發展商手頭新盤不多的情況下，他們多不急于低價求售，銷售價格仍會維持高于二手樓房一、二成水平。由于手頭貨尾單位不多，估計發展商采取惜貨求售的策略偏高。

總括而言，樓市與經濟息息相關，樓市步出寒冬還看整體經濟何時復蘇。計劃置業的投資者可持觀望態度至明年年中，再視乎樓價能否喘定及經濟形勢有否回穩，才作入市考慮。買樓置業乃人生大事，大家還是要審時度勢，量力而為。