樓市救還是不救

同市場中的所有商品一樣，房價不可能只漲不跌。奇怪的是，幾個房價瘋漲了兩年的大城市，房價剛出現下跌跡象，便有人高喊政府“救市”，似乎房價只能漲、不能跌。這是哪家的理?

房價連續上漲了近十年，最近兩三年出現幾近失控的瘋漲，使得樓市的泡沫越吹越大，對國家宏觀經濟產生了負面影響，同時，由于樓市投機炒作盛行，樓價虛高且節節攀升，大大超出一般居民收入增長和承受能力，制造出中國歷史上罕見的特殊群體——“房奴”。為此，從中央到地方，從高官大員到普通百姓，都希望房地產市場盡快回歸理性、健康發展軌道上來。

然而，就在中央一系列宏觀調控政策發生效應，深圳、北京、武漢等大城市住房價格從去年下半年開始回調，商品房價格上漲勢頭得到初步遏制之時，市場上開始出現誰“先死”的怪論，房產大佬們不斷放話呼吁政府出臺“救市”政策。

房價連續上漲，漲到100％的利潤，現在才剛剛跌一下，就開始喊“救市”了。難道房市不受市場經濟規律約束只能漲不能跌?住房價格瘋狂上漲時，沒見哪位房地產商憂慮過房市會給國家經濟帶來什么危機，沒見誰體恤過買不起房的老百姓的艱難，也沒見那么多機構專家出來說問題如何嚴重，現在宏觀調控剛剛顯現出一點威力，大城市的房價才剛剛下跌了一點，竟然立即引來那么多要求“救市”的聲音。

去年猛如虎、今年騎老虎

“房價猛如虎”，這是去年不少買房人對樓市價格暴漲所發出的驚嘆：今天再談房價，輪到強勢的房地產企業覺得自己也遇到了老虎，騎虎難下了。

那些前兩年在市場上春風得意的房地產開發商們，現在都在不安地問：“咱們的資金還能堅持多久?”最為不幸的是，在融資成本高漲的同時銷售萎靡。這意味著，開發商的兩大資金來源均亮紅燈。現在，越來越多的開發商資金情況并不理想，甚至非常糟糕。他們唯一能表達謹慎樂觀態度的方式是推遲開盤，等待時機。上半年以來，北京至少有幾十個項目推遲開盤，以待良日。不過，似乎沒有短時見到轉機的可能。

相對于近幾年房價的“高燒不退”，眼下樓市價格松動的跡象已現端倪。北京等一些城市雖屬高位微調，但深圳一則“半年新房縮水40萬元”的新聞，已擊中一些炒房者的痛處。

開發商頻掀“折扣大戰”，銀行開始下調房貸利率攬生意……但市場成交仍持續著低迷狀況，市場觀望氣氛日益濃重。

“怎么會是這樣?”談及上半年北京樓市，記者不止一次聽到房屋銷售人員如是感慨。同樣，上海房價漲幅趨緩、成交收縮樓市進入溫和調整。剛剛過去的6月份，上海房地產市場繼續徘徊前行，房價保持穩中有漲小幅上揚，成交量同比環比收縮較明顯。對此，有人認為，在宏觀調控政策的累積性效應下，上半年上海房價漲幅明顯趨緩、成交量明顯收縮，但仍保持在合理的范圍內，市場轉向溫和調整。

再來看看深圳其樓市低迷新房下跌30％樓盤首破萬元。同時，廣州市國土房管局昨日發布《2008年5月廣州市十區房地產交易登記情況通報》，顯示全市十區一手住宅均價仍為“萬元戶”，但每平方米比4月樓價降了468元，為10529元／平方米，降幅為4.3‰

與深圳等城市相比，北京房價并未出現集體性明顯松動，房價呈現漲跌互現的格局。大湖公館、悅園、御金臺等樓盤價格未出現松動，有的甚至繼續上漲。去年下半年以來開盤的樓盤，為了加快回籠資金，大多采取了降價或打折的措施。而之前開盤的樓盤，已經銷售了大部分，房價變動幅度不大。上半年北京樓市成交量明顯下滑。北京房地產交易管理網公布的數據顯示，上半年北京住宅期房及現房網上簽約總量為40600套，比去年同期的65004套下降了38％。“我愛我家”市場研究中心統計顯示，上半年北京二手房交易總量達35276套，較去年下半年環比下降35.62％。

此外，根據北京市國土局2008年土地供應計劃，今年北京市將新增住宅用地供應1700萬平方米，較前兩年1600萬平方米略高。北京土地整理儲備中心的資料顯示，上半年北京市共成交住宅及含住宅項目用地34宗，實際成交面積只有550萬平方米。由于住宅用地供給的穩定增長加上地產商拿地的日益謹慎，尤其是資金鏈的緊張，前兩年土地供不應求的局面已經得到扭轉。

從2005年開始，國務院就不斷出臺各種調控措施，希望過熱的房地產市場回歸理性，但不少地方的土地政策、銀行信貸政策、二手房交易的稅費政策并沒貫徹調控要求，隨后的兩年里房價這頭瘋牛越沖越高，直至今天泡沫開始破滅。

兩個死不降價

現在，除了深圳、廣州，全國大部分城市的房價仍在上漲，僅僅是成交量有所回落，這說明，市場的調節作用正在發揮作用。在這種情況下，開發商應該順勢而為，降低房價，而現在，開發商是“死了也不降價”(此處指房價)，最近的一份調查結果顯示，去年12月以來表示可能降價的開發商所占比例僅占8％，92％的開發商表示不會降價；而表示未來可能降價的開發商比例僅為9％，82％的開發商表示未來不會降價。這種“死了也不降價”的行為本身，就是反市場的，是對市場對抗的極端表示，對于開發商群體的這種頑固堅守，救市有必要嗎?

另一個“死了也不降價”(此處指地價)的地方政府，在房地產市場明顯即將步入調整軌道的情況下，地方政府本應順勢而為，降低土地出讓金，從而，與房價的調整相合拍。然而，許多地方政府寧肯土地流拍，也拒絕降低出讓金，導致全國各地土地流拍現象密集出現。這些沉浸在“地王”幻覺中執迷不悟的地方政府，需要救市措施將它“解放”出來嗎?是它們自己把自己逼入絕境而不是市場本身出現了危機。

樓市需要拯救的時候，首先說明樓市出現了嚴重的危機，而現在，除了深圳和廣州，全國許多地方的房價連正常調整都沒有經歷，救市的呼吁實在令人費解。應該認識到，房地產市場的正常調整是有益的，一方面，它擠壓出房價中的泡沫，消除未來樓市崩盤的隱患，使房地產市場更健康的發展。另一方面，房價的調整，使得更多的人買得起房，實現住房夢。當然，商品房永遠只能滿足一部分人群的消費需求，政府需要向社會提供更多的保障性住房——這才是解決住房問題的最重要途徑，并且，這也遠比救樓市要重要得多。

樓市，根本不需救

我們注意到，美國的次貸危機是全國范圍的普遍現象，而目前中國房地產市場的斷供只是極個別城市出現的極端案例。目前房價下跌最為嚴重的珠三角，只有深圳和東莞出現了三分之一的跌幅，全國其他城市的房價下跌并不算嚴重，負資產的情況還極為罕見。此外，在自住型的購房者中，絕大多數人并沒有因為房價下跌而受到大的影響，對于那些投資型的購房者來說，目前的下跌幅度也不足以使其生計出現困難。其實受影響最大的是那些前幾年一直在賺取高額利潤的開發商。但我們看到，受國際國內經濟形勢的影響，國內許多行業都出現嚴峻的局面，紡織、皮革、鋼鐵等等，它們遇到的困難并不比房地產更少，在這樣的環境中，一批競爭力差的企業被淘汰，而另一批競爭力強的企業在發展壯大。我們認為，房地產行業沒有任何特殊性，它同樣需要這樣的洗牌。

一些房地產開發商聲稱房地產衰退會連累金融系統，我們注意到斷供只是少數現象，據深圳銀行業的人士表示目前的斷供行為并不足以對金融系統帶來大的沖擊。而其中多數斷供者是因為他們只付出了極低的首付比例，有的甚至是零首付，顯然銀行也應該為自己的違規放貸承擔風險。

農民都知道，冬天如果不冷，害蟲就凍不死，第二年的收成就不會好，同樣，樓市的正常調整如果不能完成，半途而廢，中國的房地行業就很難走上健康發展的軌道。

一路下滑的深圳房價不僅令開發商們孤枕難眠，也讓有關部門坐臥不安。由深圳國土資源和房屋管理局發布的《2008年上半年深圳房地產市場發展形勢分析報告》顯示，今年前5個月，深圳住宅每平方米銷售均價調整幅度接近30％，基本回落到去年年初水平。銷售面積更是銳減?！秷蟾妗窊撕粲跽仁小?/p>

就全國而言，深圳市的房價跌幅是最深的，但盡管如此，其房價也僅僅才回落到2007年年初的水平，而我國早在2005年就開始對房地產進行調控，也就是說，2005年時的房價在中央看來就已經過高，因此才出臺調控措施的，以此推理，如果房價不能回歸到2005年的水平，救市就可能與當初的調控政策發生>中突，或者說，救市被視為對前期調控政策的某種否定。

許多人對這樣一個觀點都持贊同態度：深圳房價此次下跌過快，是前期上漲過快導致的。過快的漲速累積的泡沫，終于破裂并引發房價下跌。那么，在房價非理性上漲的過程中，政府官員又是什么態度呢?

在深圳房價節節上漲時，深圳市長許宗衡在記者招待會上指出：“深圳房價目前基本是理性的……你到深圳看看，九成以上樓房晚上都亮著燈，這說明深圳樓房多是自購自用，而不是像其他地方在炒房價。”也就是說，深圳房價完全是建立在真實需求基礎之上的，就不存在泡沫，那么，根本沒有救市的必要，因為，在龐大真實需求的支撐下，房價即使下跌也并不值得擔憂。深圳市有關官員應該與房價在上漲時一樣，保持樂觀的心態。

但是，深圳國土資源和房屋管理局發布的《報告》，與此前深圳市長的說法相悖。《報告》顯示，今年上半年深圳商品房空置面積達164.73萬平方米，同比增加26.72％；其中住宅空置面積65.37萬平方米，同比增加高達84.5％，而空置率高往往是自住需求不足或投機比例占比過高所致。如果此前房價的上漲是真實需求而非投機推動，這么大的空置面積又是如何來的?如果相關官員的說法正確，那么，有關部門是否為了讓政府救市故意夸大了空置面積?如果《報告》中的數據正確，有關官員此前是否在通過故意遮掩樓市中的投機行為而拒絕在中央倡導的樓市調控方面有所作為?

我們再看看銀行當初的態度。2007年6月20日，由深圳市政府辦公廳召集各相關部門召開了一次討論房地產形勢的會議，當時，深圳市房價在六個月內的漲幅超過了50％。在此次會議上，人民銀行深圳分行負責人通報了房地產貸款相應數據。報道稱，這位負責人并不認為房地產貸款處于“警戒狀態”，其理由是——目前深圳購房者平均月供與深圳市房屋租金關系仍然處于合理范疇，并且月供與月收入比在26％－37％，而國際警戒線是50％。深圳市銀監局有關負責人也認為，房地產貸款占總貸款額的比例為50％，仍然是銀行主要的貸款方向，并且房地產資產質量優良，尤其按揭貸款不良率在1％以下。

而現在，房價剛剛回到2007年初的水平，有關銀行便如坐針氈，積極呼吁救市，這與它們當初的態度差異之大，可以“天壤”謂之。

因此，所謂的房地產救市呼吁，剝開其畫皮，我們不難發現，這其實又是一場維護樓市穩定發展幌子下的私利捍衛——捍衛的當然是開發商、地方政府、銀行等相關主體的利益，損害的卻是民生和政府的信譽。實際上，樓市既不需要拯救，也沒有必要拯救，拯救樓市的結果，只會使房地產市場因錯過一次難得的調整機會而累積起更大的泡沫，這必將為未來的房地產市場埋下更大的隱患。

我們看到，鼓噪“救市”最兇的是那些房地產商及其利益代言人，是那些手中被套牢十幾套、幾十套住房的炒房客。

顯而易見，這些利益集團所救的不是中國經濟，更不是那些買不起房的老百姓，他們所謂的“救市”，是為了讓他們重新回到原來的暴利水平，是讓最需要住房的廣大群眾重新回到買不起房的絕望中去。

在目前房價水平依然居高不下，或者根本沒有調整到位，很多工薪收入階層依然望房興嘆之時，我倒要問問狂喊“救市”的人：你們究竟要救誰?是救那些富得流油的房產商、炒房客?還是救那些急需住房的普通人?這不僅關系到經濟觀點問題，更關系到立場問題。

中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，目前房地產市場的問題并非如有些人所說的在于政府政策，根本在于房地產企業自身，房地產市場的穩定并不是要把全國房價穩定在2007年的泡沫水平上，而是要穩定國內絕大多數居民改善住房的經濟預期，由此目前房地產市場“不可救、不需救、不能救”。

首先應該弄清楚的問題

一是目前房價下跌的“災情”究竟有多嚴重?不妨來看一組最新數據——深圳5月住宅均價比去年10月的高點下降30％左右，6月房價止跌；上海住宅價格上半年上漲了7.26％，比去年下半年漲幅趨緩，但仍在高位上溫和上行；5月全國70個大中城市房價同比上漲9.2％；招商證券統計，上半年重點城市的成交量總體上出現了30％以上的降幅。

以上數據顯示，成交低迷仍是目前樓市最大特征，但房價下跌僅限于部分地區和時段。多數地區房價仍在緩慢上漲或盤整中。由此看來，做出全國房價暴跌之類的判斷與事實差之千里。

二是房地產業會不會崩盤?毋庸置疑，今年地產業總體面臨利潤增速下滑的局面，但主要壓力不是來自房價下跌，而是來自銷售低迷及由其加重的資金緊張。尋根究底，銷售縮量是由于前期市場泡沫過大，打擊了購房者需求。目前的調整是市場擠泡沫、重新尋求平衡的過程，并非行業“末日”即將來臨。

萬科6月銷售面積和金額同比分別下降38％和22.8％。分析師指出，這在一定程度上代表了整個房地產業的現實情況，但6月銷售下滑最主要的原因是去年同期基數過大。而從陸續公布的上市公司半年報業績預報看，房地產業上市公司預增家數占比超過六成，預計利潤增速多在50％以上。

至于資金緊張的情況，并非房地產業所獨有，所有行業都面臨緊信貸政策的影響。雖然房地產業負債率較高，但其利潤率也高，2007年房地產業毛利率在A股市場所有行業中排第一。分析師認為，那些去年高價拿地、今年銷售不佳的房地產公司資金壓力更大，這顯然是由企業經營策略決定的。

此外，房地產業在“大洗牌”中也并非無所作為。日本、香港、美國的經驗證明，在房價下跌30％－90％的同時，大地產商可以抓住機會兼并中小同行，更可以趁機壓低地價、降低成本，從源頭上擠出泡沫。

三是銀行受到的沖擊有多大?支持“救市”的專家多認為，樓市崩盤是銀行和政府不能承受之“重”，主張為地產信貸和個人房貸“松綁”。銀行5月份數據的確顯示個人房貸出現明顯滑坡。不過，這是房價過高、民眾觀望心態所致。在市場觀望氣氛濃厚的時候，放松房貸只能激勵投資性購房，而非有真實需求的購房。這將加重銀行承受樓市泡沫的風險，與次貸危機產生的機制是完全一樣的。

目前，銀行業的利潤和資產質量情況仍是良好的，沒有受到樓市影響的跡象。已預告半年報業績的7家銀行預增幅度均超過50％，其中4家超過100％。

這樣看來，幻想房價下跌以“逼迫”緊縮政策放松的想法過于天真。目前實行的緊縮政策既不是僅針對房地產行業，也不會因某個行業的下滑而改變。緊縮政策的調控方向是否改變，取決于整個經濟增長的態勢，更取決于通脹狀況的趨向。在高通脹的風險沒有得到根本化解之前，放松緊縮政策只會刺激信貸，加速貨幣供應量增加，從而帶來更高的通脹風險。

理性回歸剛剛開始

到目前為止，此輪房地產市場“氣候”變化影響到的深圳、上海、杭州、北京等大城市，無一不是前兩年的商品房價格瘋漲的城市，有的城市房價在兩年間像坐上了火箭，翻了兩番。上漲時翻番漲，下跌時按百分比算，誰賺誰虧，開發商以及相關企業算得出來，消費者心里也有數。這種情況下，開發商們就高喊“救市”，其只能賺不能虧、只能多賺不能少賺的心態何其昭彰。

國家對待房地產業的態度一直是促進健康發展，實施的宏觀調控措施也一直以控制房價上漲幅度為目標，而不是打壓房價。國家從2005年以來對房地產業實施的宏觀調控政策始終是微調，并沒有像房價翻番那樣發力。各地的房價也一直處于上行通道中。即使到了今年上半年，全國70個大中城市的房價仍然只是同比漲幅回落，并非房價下跌。少數城市房價出現環比下跌，不過是開始理性回歸。

據國家統計局統計，今年前5個月，全國完成房地產開發投資同比增長31.95％，房地產業的景氣指數仍然維持在100點以上的高位。這表明，房地產行業繁榮發展的格局并未改變。

與少數大城市房價回落相應，近期房地產市場的另一個顯著特點是銷售面積下滑，這從另一個角度說明，與去年樓市過熱現象相比，投機炒作受到抑制，超越購買能力的“恐慌性”購房行為得以緩解，供需比重嚴重失衡狀態正在扭轉。

當前，一些開發商高喊“救市”，主要理由之一是資金緊張。事實上，房地產行業負債率較高，但利潤率也高。此次開發商資金緊張的真正根源并非從緊的貨幣政策，而是在暴利驅動下前兩年爭相貸款、搶奪高價地塊的結果。現在，銷售遇冷了，開發商們不想自己承擔損失，而是期望政府埋單。

判斷房價的漲落是否在合理區間，應該有客觀、公允的立場和科學的方法。在房價剛一出現下降苗頭時就迫不及待地期望政府“救市”，不過是一些開發商維護暴利的一種策略而已，大可聽之任之，讓市場之手多發揮一些作用。

一般來說，房地產業是一個生產周期較長的產業。從土地獲得到產品最后銷售，一般都得經歷幾年的時間。房地產業從一個繁榮周期到另一個繁榮周期要經歷近10年的時間。比如，美國最近一次房地產市場繁榮就經歷了近8年的時間，其調整從2006年以來也已歷時兩年多，而且調整究竟何時結束，目前仍是未知數。

從1998年住房制度改革開始，中國房地產市場經歷了近10年的繁榮。可以說，這次繁榮如果不是制度改革溢出的因素，要持續這樣長的時間，基本上是不可能的。既然繁榮可以持續10年，那么其調整要在短期內就完成，也不可能。更何況，中國房地產市場基本上還是政策市，政府正在通過政策來矯正當前房地產市場的不合理性，比如，產品的中低檔及小面積化、房地產市場的民生化等。這種政策調整一定會使房地產市場調整的周期延長。

既然房地產市場是一個發展周期較長的市場，那么任何人為的方式來中斷這種周期波動或阻止其調整，對房地產市場來說，都應該是一場巨大的災難，由此帶來的負面影響也不可低估。

中國房地產市場為什么會出現這種周期性的大調整?這不僅是由于房地產市場的本身特性使然，而且在于政府房地產政策宗旨的重新定位。首先，由于以往國內土地政策、房地產市場政策及房地產信貸管理政策的缺陷，使得國內房地產市場上漲過快，價格過高，從而使得國內80％以上的居民沒有支付能力進入房地產市場。比如，深圳市2004年房價與居民收入比僅為6.52倍，而2006年、2007年一下子飆升到15.76倍、20倍以上。上海、北京市中心區的房價與收入比甚至達到了30倍和50倍以上。還有，全國房價普遍快速飆升。比如，2004年北京的平均房價才只有5050元／平方米，而2007年全市平均房價竟上升到14000元／平方米。也就是說，當全國房地產市場泡沫巨大時，出現大調整是必然。其次是有權者通過房地產市場在短期內把整個社會的財富聚集到少數人手中，制造社會分配不公，導致社會矛盾與>中突。因此，國內房地產市場大調整可以說也是構建和諧社會的必然。

要求“救市”可以，但是，請拿出“救市”的理由來!