寒盡春生觀望漸遠

2008年上半年的濟南樓市在去年的一路高歌后，告別了集體亢奮，仿佛失力般變得不瘟不火，成交量的持續萎縮讓濟南樓市顯著降溫。然而，伴隨著時間推移，市場觀望正在結束，最關鍵的是濟南市樓市需求依然強勁，伴隨著供應放量，市場景氣將會再度上揚。經歷市場風雨之后，供需雙方應回歸理性，致力于構建超值的居住功能和高性價比的產品來推動市場回暖，重構后的濟南樓市必將更具可持續性。

面對成交遇冷，市場猝不及防

隨著前幾個月的房地產成交數據陸續出臺，濟南房地產成交降溫顯著，雖然房價平穩甚至有所上升，但是市場形勢的變化確實不容回避。

濟南市1-4月份房地產成交的主體是住宅，共成交1745套，合計約18萬m2，均價為5621元/m2；而2007年同期的數據為5208套，63.2萬m2，均價為3318元/m2，今年前4個月的成交不足去年同期的1/3。

在銷售走低的同時，不少在售項目也明顯感到市場進入低潮期。合富輝煌房地產（山東）市場研究部監測發現：有部分開發商反映，4月份房展會的蓄客量較往年有明顯減少；有的樓盤上客量出現明顯下降。即使是上客量沒有顯著變化的樓盤，也能感覺出部分置業者具有明顯的房價看跌預期和持幣待購的觀望心態。

當前中國經濟的投資，特別是基礎建設領域，銀行貸款為融資主渠道。而去年下半年以來的緊縮貨幣政策，全面收緊了地產開發貸款。濟南市開發商的投資渠道長期以來主要依賴銀行信貸，在這種背景下，開發商資金壓力劇增，市場上項目轉讓更趨活躍。

成交量萎縮、上客量和蓄客減少、開發商的資金壓力凸顯等幾個方面表明，1-4月份濟南房地產整體表現偏冷。去年下半年，宏觀調控的效力顯現，京、滬、深、穗等一線城市房地產市場應聲回調，濟南業界則普遍認為濟南市場穩健，受政策影響應當較小。2007年房地產成交量回升到了2004年的水平，價格更是一路高歌猛進，進一步強化了這種信心。當市場格局發生重大變化的時候，不僅置業者無法對市場走向作出準確判斷，不少業內以及相關人士也感到迷茫不已。

階段性成交萎縮的多重原因

考察前4個月的成交結構，4月份成交量占據了前4個月的88.16％，成交金額也占據了72.25％，而5月份延續了4月份的成交局面。成交量在時間上的不均衡提示，僅憑上半年的成交走低和市場反映就輕言濟南市房地產市場景氣度就此下挫似乎不夠謹慎，合富輝煌房地產（山東）市場研究部判斷這屬于階段性成交萎縮。

進一步考察濟南房地產市場的情況，可以看出前一階段的成交萎縮是受多重因素共同影響的結果，其中最主要的原因是項目開發周期導致的入市量偏小。長期以來，濟南市房地產市場的基本格局就是供應偏緊，市場需求實現受到供應數量和質量的雙重限制。2007年上半年，濟南市場上入市項目眾多，魯能·領秀城、重汽·翡翠郡、中建·文化城、名士豪庭等項目集中在上半年入市，市場供應相對充裕，市場成交也較為活躍。反觀今年1-4月份，入市項目較少，僅誠基中心等少數新盤入市，其余多為在售項目的少量推貨，入市量約6000套，僅與去年五一黃金周的推貨量持平。市場供給的相對不足是今年上半年市場成交走低的主因。

“長蓄短爆”的操盤模式進一步加劇了成交量波動。近年來，濟南市場上的房地產項目多采用“長蓄短爆”的操盤模式，即通過長時間進行客戶積累，然后集中在短時間內引爆銷售。這種操盤模式的最大特點就是客戶積累的長期性和銷售實現的瞬時性，這一特點非常容易導致成交量在不同時間段上的波動性。前述2007年上半年上市的項目無一例外地都采用了長蓄短爆的模式，在開盤或推貨后的較短時間內出清所推貨量。

觀望因素不容忽視。2007年以來陸續出臺了一系列針對房地產業的調控政策，市場上形成了一定程度的觀望情緒，年初部分一線城市房地產市場震蕩又進一步強化了這種情緒。因此上半年的市場成交不可避免地會受到一定的影響。

市場淡季也產生了一定的影響。傳統上春節是房地產銷售的淡季，而2008年春節在2月7日，較一般年份偏晚，客觀上延長了淡季的長度，對房地產成交也產生了一定的影響。

競爭分流導致個盤客流量冷熱不均

對于市場反映的客流量下降問題，4月份部分樓盤上客量開始復蘇，但是也有部分項目的上客量反而出現萎縮。考察這些項目之后，發現出項復蘇的項目基本屬于推新貨、具有市場影響力的較大項目，而上客量萎縮的多為尾盤銷售或者一段時期內沒有推新貨的項目。通過這一現象，考慮到進入4月份后眾多新盤開始籌備入市，我們判斷目前部分項目上客量下降主要原因是受市場競爭加劇造成的客戶分流。

進一步分析不同樓盤的上客量可以看出，上客量的最低谷出現在春節前后，這一階段恰逢傳統上的市場低潮期。考慮到目前市場上的看跌價格和持幣待購情緒，上客量的低迷也受市場周期和觀望心理因素的影響。而從4月份開始，很多樓盤的上客量已經開始出現復蘇跡象。

市場基本面健康，供需兩旺

盡管上半年出現了階段性成交萎縮，但是這是多種技術性因素造成的，濟南市房地產業的基本面沒有發生改變。

合富輝煌集團通過研究濟南市多種產業的墑值發現，濟南市房地產業屬于弱勢產業，整體滯后于濟南市社會經濟發展水平。在當前的發展階段，濟南市房地產不存在全局性的、長期的供不應求問題。

而對于市場需求層面，無論是合富輝煌集團還是山東公司的調查都表明，潛在置業者的市場信心要大大高于業內人士。結合合富輝煌房地產（山東）市場研究部的市場監測，濟南置業者的置業決策過程和置業行為模式也未發生重大變化，反映了整個濟南市場的需求情況依然維持在較高水平。

2007年下半年以來，濟南房屋租賃市場的租金水平大漲30％左右。背后反映的是因為市政建設、舊城改造等導致的濟南存量房的大幅度減少，由此產生的剛性需求也是十分可觀的。

事實上，4月份的成交和客流量回升，說明市場已經出現復蘇回暖的跡象。部分項目的老客戶回頭下單，也說明房型需求置業者結束觀望，開始陸續回流。

下半年供應放量，競爭升級

房展會是一個城市房地產市場的風向標，4月份濟南房展會上，市內的27個項目中，在下半年入市的有16個；參展項目累計約140萬m2，其中將于下半年入市的約130萬m2。這些數據提示，濟南房地產將在下半年迎來市場供應高峰。

根據合富輝煌房地產（山東）市場研究部市場監測，下半年新年開盤入市的住宅供應量約為200萬m2，老盤新推約100萬m2，二者合計的住宅上市量保守預計在300萬m2以上。加上上半年的約183萬m2住宅供應量，濟南市2008年僅住宅產品的供應量就達500萬m2左右，是近年來濟南房地產供應量較為充裕的一年。在濟南房地產市場需求受制于供給規模制約的市場條件下，2008年的供給放量將有效推動市場成交增長。因此下半年濟南房地產業有望一掃上半年的頹勢，回暖升溫。

4月份房展會參展項目的區域分布情況表明，半數的項目集中在東部特別是高新區，從供應體量上看，更是占據了70％。下半年市場供應格局將依然延續東部地區一枝獨秀的局面。

經過幾年的市場洗禮，本埠開發商的開發能力取得了較大的進步，產品品質也在不斷提升。海信、綠城、中海、保利等外來開發商的產品已經進入實質性操作階段，尤其是中海、綠城等一線開發商的進駐，加速了濟南房地產開發水平和產品品質的升級。

如此眾多的實力開發商和近200萬平方米體量的產品同時出現在一個市場板塊內，是濟南市場上前所未見的盛況，市場競爭也必將空前激烈。

產品品質提升，價格增速放緩

盡管1-4月份成交均價較去年同期增長了69.43％，但主要是成交結構變化造成的。同時1-4月份的成交價是2007年房價的延續，而2007年正是濟南房價大漲的一年，因此1-4月份同比價格的漲幅在很大程度上反映的是2007年全年漲幅。

下半年的市場供應充裕，且相對集中在東部地區，上市時機重合和區域分布集中。在這種市場條件下，濟南市的總體房價水平上漲空間將受到極大的限制。考慮到產品進步的因素，濟南市房價在短期內還是具有一定的上漲空間。根據目前的市場格局，這種上漲將極有可能在開盤時通過新產品定價的形式一次性實現，通過多次、連續小幅上漲來實現的可能性較小。

告別低迷，重構平衡

綜上所述，濟南市場有望在下半年走出階段性成交萎縮，但是市場告別低迷的同時，我們也殷切地期望濟南市場能夠重構平衡。

盡管合理定價是市場的健康和市場成交的重要因素，但是房價遠不是房地產本身。經過多年的市場熏陶，置業者已經越來越理性、務實、謹慎，他們不再是只看價格而忽視居住的其他因素。同樣經歷了市場風波之后，也很難再看到那些只盯著房價的投資型客戶和不關心房價的投機性客戶。

同樣，開發商也應該回歸市場理性，認識到一個健康的房地產市場應該是以內生需求為主導的市場。認識置業者的構成、目的和心態，與置業者保持良好的溝通，通過產品創新和品質保證，為置業者提供更具性價比的產品。

面對供應放量的后市預期，供需雙方不再只關注價格調整，而致力于構建超值的居住功能和高性價比的產品來推動市場回暖，無疑會使整個市場更具可持續性。

（本文不構成投資建議）