淺析住宅小區停車管理制度

[摘要] 住宅小區停車管理制度作為住宅小區停車問題研究的一個重要方面，其研究的重要性、緊迫性不容忽視，該文對住宅小區停車管理制度若干具體問題進行分析、梳理，并提出了相應的完善構想與基本原則。

[關鍵詞] 住宅小區 停車管理 制度

1 引言

隨著我國城鎮居民生活水平的不斷提高，家用汽車擁有量也日益增多，這一點在大中型城市表現的更為突出。但家用汽車的普及化在提高有車家庭生活質量的同時，也帶來一系列問題，例如環保問題、交通秩序問題、停車問題等。其中業主與業主之間、業主與物業服務企業之間因為住宅小區停車問題而產生的矛盾與糾紛也日益增多。這些矛盾與糾紛必須依靠一定的制度加以消除或緩解。筆者試對住宅小區停車管理制度方面存在的問題進行分析、梳理，并提出相應的完善構想。

研究問題必須對問題的具體含義有一個準確的認識。就此而言，本文必須先明確“住宅小區”的外延，也即具體涵蓋范圍。據筆者搜集的資料，“住宅小區”這個概念源于建設部制定的《中華人民共和國國家標準城市居住區規劃設計規范》中“城市居住區”的概念。該規范第1.0.3 規定：“居住區按居住戶數或人口規模可分為居住區、住宅小區、組團三級”，并且對于三類城市居住區的劃分標準有詳細的規定。因此“住宅小區”的外延是符合國家規劃設計標準的城市居住區。此類住宅小區一般由房地產開發商出資建造，并且按國家規劃設計標準配置一定數量的車位、車庫，并且一般由物業服務企業負責包括停車管理在內的住宅小區事務管理工作。

2 研究住宅小區停車管理制度的意義

2.1 住宅小區停車管理制度與車位車庫權屬制度的關系

要解決住宅小區停車問題，就必須建立兩類制度，一類是區分所有建筑物車位、車庫歸屬、利用制度。這一類制度的核心內容是確定包括住宅小區在內的一切區分所有建筑物區劃內的停車設施——車位、車庫相關權利的歸屬，包括車位、車庫所有權歸屬制度。此外還包括如何發揮車位、車庫所有權效能的制度，例如車位、車庫的轉讓制度、車位、車庫租賃制度等。車位車庫歸屬、利用制度是解決住宅小區停車矛盾糾紛的基礎。只有明確了住宅小區車位、車庫權利的歸屬，才能確定應受保護的權利主體和應受保護的權利的范圍，為糾紛的解決提供依據。可以說，車位、車庫歸屬、利用制度實現了“定分”的作用。但是僅憑車位、車庫歸屬、利用制度，并不能解決所有的停車問題。比如某住宅小區的車位數量有限，雖然全部車位已經明確歸屬一部分車主所有或專屬其使用，但仍有眾多車主未獲得車位，由此產生了占用住宅小區道路停車問題和無車位車主占用他人專屬車位問題，前一問題甚至導致有車位業主在車輛停放擁擠時段無法將車駛出住宅小區，后一問題往往引發無車位業主與擁有專屬車位業主之間以及業主與物業服務企業之間的沖突。可見僅僅明確車位、車庫的歸屬，非但不能解決住宅小區車輛通行秩序問題，還可能妨礙到業主對其車輛所有權的行使。可見“定分”并不能“止爭”。因此要想真正實現“止爭”，還必須建立住宅小區停車管理制度，在車位、車庫權屬明確的基礎上，對住宅小區車輛的停放、通行、保管等問題依制度進行管理，這樣才能實現住宅小區良好的停車秩序，維護車位、車庫權利人的權益，消除或緩解停車問題產生的矛盾糾紛。因此要解決住宅小區停車問題，有賴于車位、車庫歸屬、利用制度與停車管理制度相互配合，缺一不可。

2.2 相關研究的現狀與局限性

雖然住宅小區車位、車庫歸屬、利用制度與停車管理制度都很重要，但是在研究領域，這兩類制度所受到的關注程度相差甚遠。目前，車位、車庫歸屬、利用制度，尤其是其中的歸屬制度，受到民法學者（其中不乏著名學者）、律師、法官的高度關注，相關的研究成果也十分豐富①。而小區停車管理制度則恰恰相反，并未成為理論界、司法界人士關注的焦點，相關的研究成果較少，而且往往僅從物業服務企業的角度出發對某一具體問題進行研究，這一現象是與住宅小區停車管理制度的重要性極不相稱的。因此住宅小區停車管理制度研究具有較強的緊迫性與現實意義。

3 住宅小區停車管理制度存在的具體問題及完善建議

3.1 公共停車位設置問題

3.1.1 是否需要設置公共停車位問題

住宅小區車位、車庫如果僅僅用于滿足業主停車需求，那么當住宅小區發生火災、違法犯罪活動時，相關執法部門的車輛難以順利抵達事發現場，業主的利益，甚至是相鄰小區、建筑物內人員的生命、財產利益都可能遭受損失。因此小區車位、車庫除了滿足業主的停車需求外，還必須滿足因公共安全利益產生的停車需求，此類需求主要因治安、偵查、搶險救災等執法活動而產生。因此應當設置公共停車位予以滿足。

3.1.2 公共停車位的位置問題

我國現行住宅小區車位、車庫權屬制度為二元架構，住宅小區建筑區劃內的車位、車庫依權屬可分為兩類：占用業主道路等共有場地的車位，屬于業主共有，其他車位、車庫則由當事人自行約定其歸屬②。由于目前開發商所建大多為地下車庫，因此住宅小區地面車位為業主共有，而地下車庫的車位已售出的，屬業主個人所有，未售出的，則歸開發商所有。考慮到公共停車位所滿足的是短期停車需求，而且要與建筑物盡可能接近，地下停車位在便捷性上無法滿足要求。所以公共停車位應當設立在業主共有的地面車位。

3.1.3 公共停車位的設置應以何種形式加以規定

考慮到公共停車位的設置主要是服務于公共安全與業主切身利益，因此不宜由業主大會或物業服務企業決定是否設置及如何設置。而應當由政府房地產主管部門會同相關部門制定行政法規、規章，確定公共停車位的具體設置位置、設置數量等強制性標準③。

3.2 業主共有車位的管理問題

3.2.1 管理權屬問題

既然住宅小區的地面車位為住宅小區業主共有，那么隨之而來的問題就是地面車位是由業主自行管理還是由物業服務企業管理。筆者認為，管理權的歸屬不必與所有權的歸屬相一致。地面車位交由物業服務企業管理，相較于小區業主自行管理更為妥當。小區業主若自行管理地面車位，則其必須置自身職業、生活于不顧，專門從事該項工作。但這是與社會分工的日益細密化趨勢以及現代工作節奏快速化、緊張化的趨勢相違背的。業主不可能以犧牲自身事業、生活為代價，親自管理停車事務。至于是否一定由管理本住宅小區物業的物業服務企業負責地面車位的管理問題，筆者認為，由管理本住宅小區物業的物業服務企業負責比較合適，因為如果另行聘請物業服務企業管理地面車位，則其職責范圍與負責本住宅小區的物業服務企業的職責范圍難以劃分，例如對于停放地面車位的汽車，負責本小區的物業服務企業必然在其進入小區時要進行查驗問詢。因此容易產生糾紛，要么爭相管理，要么相互推諉，導致管理混亂。

需要注意的是，這一問題不宜以行政強制規范的方式予以規定，而應當由業主大會決定聘用物業服務企業問題，這既是對業主作為所有權人的尊重，也是對《物權法》的遵守④。

3.2.2 業主共有車位應當如何使用問題

住宅小區業主共有車位的使用方式也會直接影響到停車管理。實踐中共有車位的使用方式分為兩種，一種是面向全體有車業主，不設置專屬車位，有車業主按照時間優先的原則進行停車，即按照先來后到的順序停車。而另一種方式則是對共有車位設定固有專屬車位（實踐中往往在車位范圍內標明專屬車輛的車牌號），該車位僅供小區業主專屬車輛停放，即使該車位處于閑置狀態，其他車輛也不能使用。這兩種方式各有利弊，第一種方式能夠實現車位的較高使用效率，但是如果小區地面車位不能滿足未購買車庫車位業主的停車需求時，勢必產生亂停車、妨礙車輛通行等問題，易引發業主之間的矛盾以及物業服務企業與與業主之間的矛盾。而且如果該住宅小區的車庫只售不租，那么其價格加上管理費用，對于購買經濟性家庭汽車的業主壓力較大⑤。因此往往容易造成車庫車位無人問津，地面車位擁堵不堪、占道停車、圍堵他人車位、車庫停車的局面，一旦發展到危及住宅小區正常行車秩序的程度，這些專屬車位業主又會與物業服務企業甚至有車業主發生沖突，此類糾紛已屬住宅小區多發糾紛⑥。

而第二種方式能夠將地面車位一一對應于某一特定有車業主，有利于化解停車矛盾并形成良好的行車秩序，但是車位在上班時段卻被大量閑置，利用效率不高，而且該方式化解停車矛盾的效果也受到住宅小區業主汽車擁有量及車庫車位的購買、使用成本的制約，如果業主擁有的車輛數遠大于地面車位，而車庫車位購買、使用成本過高，即便明確了地面車位的專屬性，仍然無法避免前述亂停車局面的發生。對此，筆者認為，雖然后一種方式也存在局限性，但是相較于前一方式效果卻還是好的多，而且其局限性可以通過其他措施予以彌補，對于使用效率不高的問題，可以通過物業服務企業與業主之間達成協議，將專屬地面車位在上班時段開辟一部分供外來一般車輛臨時停車，而對于因車位數不足以及車庫車位無人問津導致的亂停車問題，則可以采取申請有關部門批準后開辟小區外路旁夜間至早晨的單邊停車位，業主與開發商以及物業服務企業協商，降低車位車庫購買、使用成本等措施予以疏導、緩解。

所以業主共有車位應當以設定專屬車位的方式供業主使用。但是這一方式不宜以行政強制規范的方式予以規定，而應當由業主大會決定是否采用，這也體現了對全體業主作為地面車位所有權人的尊重。因住宅小區停車管理問題的根源在于業主擁有的汽車數量遠大于實際可供使用的車位，這也意味著有車業主占全體業主的比例較高，如果將上述輔助措施一并實施，業主大會決議將地面車位設定為專屬車位應當并不困難。

3.3 住宅小區占道停車管理問題

由于《物權法》第74條第三款規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”，因此住宅小區可以利用區內道路設立停車位。對此物業服務企業不能一概禁止占道停車。但也不能允許任意占用區內道停車。是否允許占道停車的標準應當是是否妨礙小區正常的行車秩序。因此相關行政部門應當制定占道車位的設置標準，這一標準應當是保證行車秩序的最低標準，而業主大會有權根據本小區實際，決議通過更高標準。對于物業服務企業來說，除允許在符合標準的占道車位停車外，對于其他的占道停車一般采取勸導的方式予以疏導，其中對于本住宅小區業主的車輛，應當勸導其將車停放到地面或車位或車庫車位等合法停車位，而對于非業主的臨時停車，如住宅小區條件較好，設置有專門的臨時停車位或專時臨時停車位，則勸導其將車停放到上述兩類臨時停車位。實踐中，經常出現駕車人不聽從物業服務企業人員的勸導，只是雙方發生爭執，甚至肢體沖突的情況。筆者認為，如果發生可能危害人身、財產安全的沖突，此時事件性質已經發生轉變，不再是業主自治領域事務，而轉化為危及公共安全和社會秩序的治安、刑事案件，因物業服務企業無執法權，此時應由公安部門負責處理。當然，業主大會也可以依管理規約對在沖突中負主要或全部責任的業主，作出相應的處罰。

3.4 住宅小區臨時停車問題

小區業主無論是否擁有車輛，都可能在某時產生停車需求，這些需求可以分為兩類：一類是事關業主接受他人服務而產生的提供服務者的臨時停車需求，如醫療救護停車需求，搬運大件物品停車需求、接收郵件和快遞物品的停車需求。另一類則是小區業主自身的臨時性停車需求，如駕車親友來訪的停車需求，自身租用車輛而產生的停車需求。這兩類需求中，前者停車所需時間較短，而后者所需時間則難以確定，可能是短期臨時停車，也可能是長期臨時停車。

因此筆者認為我國家用汽車普及化尚處于起步階段，各小區車位稀缺程度不同，難以采用統一的途徑處理臨時停車問題。所以不宜在此問題上借鑒家用汽車已長期普及化的國家或地區的解決途徑⑦。可行的辦法是，以是否超過一天為劃分標準將住宅小區臨時停車劃分為短期臨時停車與長期臨時停車。對于短期臨時停車，因時間較短，加之上班時段多數住宅小區的車位處于閑置狀態，可以利用地面車位和車庫車位設置專時臨時停車位（時間從上午9點至16點為宜），而對于在此時段返回住宅小區擁有專屬車位的車主，則允許其利用此時段閑置車位停放車輛，也就是說對住宅小區業主的停車專屬權進行一定的限制，而物業服務企業從獲得的臨時停車費收入中提取一部分補償享有停車專屬權的業主，達到“雙贏”的效果。對于上班時段以外的短期臨時停車，則視住宅小區車位情況而定，如果確有閑置車位，則允許其停放，如果閑置車位屬于地面車位，應將部分停車費收入提交業主委員會，作為補償。如果該住宅小區無閑置車位，則上班時段以外的短期臨時停車依靠商業停車場所與社會公共停車位予以解決。

對于臨時長期停車需求，如確有長期閑置車位，則允許其停放，按照業主自有車輛停車收費標準收費；如果閑置車位屬于地面車位，則物業服務企業同樣應將部分停車費收入提交業主委員會作為補償；如果無長期閑置車位，則同樣只能依靠商業停車場所與社會公共停車位予以解決。

4 結語

住宅小區的停車管理問題是一個涉及面廣，成因復雜的問題，本文僅對其中的管理制度問題進行了一個較為淺顯的分析并提出相應的完善構想。筆者認為，要妥善解決住宅小區停車管理問題，在制定、實施相關制度時還必須把握好以下三點：一是切實遵守《物權法》規定的車位、車庫歸屬、利用制度，尊重業主對其自治事務的決定。當然，對相關物權法律制度也需要進一步完善，例如對于“車位、車庫應當首先滿足業主需要”這一原則就面臨如何具體解釋的問題；二是應當注意把握公權力介入住宅小區停車管理問題的程度，既不能過分介入，侵害業主對住宅小區車位、車庫自治管理權，又不能聽任危及公共安全利益、妨礙小區正常行車秩序的現象發生；三是在維護業主利益、公共安全利益的同時，要兼顧物業服務企業的經濟利益，畢竟它們才是小區停車事務的實際管理者。只有激發業主、物業服務企業的積極性，在有關行政部門機構的適當介入下，住宅小區停車管理問題，才有可能從根本上得到解決。

注 釋

①楊立新. 窗前綠地#8226;樓頂空間#8226;停車位――論物權法規定建筑物區分所有權必須解決的三個問題[EB/OL].http://www.yanglx.com/dispnews.asp?id=373， 2008-09-29; 王利明. 論物權法中車庫的歸屬及相關問題[J]. 現代法學， 2006， (5):76-86.

②《物權法》第七十四條：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

③這一標準應當是最低標準。

④《物權法》第七十六條：下列事項由業主共同決定： ……（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。

⑤有車業主中，絕大部分購買的是經濟性家庭汽車。

⑥例如寧夏銀川市民生城市花園，小區1300戶業主擁有430輛汽車，現有的地下和地上兩個停車場551個，其中，地下停車場有310個泊位，地上停車場有241個泊位，完全可以滿足業主的停車需要。但因為開發商對地下停車位實行的是購買或租賃政策，每個車位價格6萬元至10萬元不等，多數有車業主不愿花錢購買地下車位，目前310個泊位的地下停車場只出售了80個車位。而僅有的241個地上車位又不能滿足業主停車需要，因此一些業主隨意亂停亂放汽車，夜間多次發生汽車沖撞老人、小孩問題。小區物業公司發出通知，要求業主認訂地上停車場泊位，實行一車一位，規范管理，費用也由過去的每月60元提高到120元。因此造成業主與業主之間、業主與保安之間、業主與物業公司之間因停車泊位發生矛盾。并最終發生了業主私家車因沒有停車泊位而將小區大門入口處道閘圍堵，導致其它車輛無法出入的事件。見《業主車沒有停車位 住宅小區停車場到底屬于誰》，http://ncfccf.com/news/2007-7-18/articleview/_1677.html (2008年8月20日訪問)。

⑦例如美國的夏威夷州現行制度規定，公寓（類似于本文的住宅小區概念），必須設置充分的來客停車區域，但是停車時間通常限定為3小時，并且凌晨2時至6時不向來客提供停車區域。違反此規定的車輛將牽引至指定場所。見參考文獻[1]。

參考文獻

[1] 陳華彬. 建筑物區分所有權研究[M]. 法律出版社， 2007: 212.

[2] 宋錫祥. 論兩岸建筑物區分所有架構下的車庫權屬問題. 海峽法學論壇論文集， 2008.

[3] 專家觀點:解決停車難難在老城區[EB/OL]. http://www.chinaparking.org/ p82.htm. 2008-07-26.

[4] 吳曉紅， 余清雅. 住宅小區地下車庫問題的幾點思考[J]. 住宅科技， 2007， (8).

[5] 馮艷玲. 物業管理公司的民事責任[D]. 華中科技大學碩士學位論文， 2006.