美國“兩房”困局

不祥的前兆

由于不堪信貸緊縮、房價下跌以及抵押品贖回權喪失率上升等多重打壓，7月11日美國IndyMac銀行資產被聯邦監管機構查封。據悉，該銀行成為美國歷史上儲蓄管理局（OTS）監管下破產的最大儲蓄銀行，也是第二大遭關閉的金融機構。美國儲蓄管理局（OTS）發表聲明說，鑒于監管當局認為IndyMac銀行已經無法滿足存款者的要求，言下之意就是因流動性危機而破產，已將該銀行的業務轉交給聯邦儲蓄保險公司（FDIC）。

就在IndyMac破產的同一天，金融市場暴跌，投資者猜測政府是否會救助兩大住房抵押貸款巨頭房利美（FannieMae）與房地美（FreddieMac）。股票有所恢復之前，房利美和房地美的股價一度跌至17年來的低點。華爾街愈加相信，政府將不得不救助全美最大的兩家住房抵押貸款融資機構，以避免這兩大金融機構的資金困境給已經低迷的美國經濟造成沉重的打擊。

據FDIC估計，接管IndyMac將可能導致40億美元到80億美元的損失。FDIC表示，IndyMac是美國歷史上第二大遭關閉的金融機構，僅次于1984年破產的美國大陸伊利諾伊國民銀行，后者的資產接近400億美元。

此前，在房地產業頹勢加深的形勢下，IndyMac銀行的控股母公司IndyMac Bancorp Inc.一直在努力籌募資金以維持運營。截至今年3月31日，IndyMac的資產總額為320.1億美元。

早在6月26日，美國國會參議員查爾斯·舒默(Charles Schumer)發表了一封信件，敦促幾家銀行監管機構應采取措施，以防IndyMac倒閉。美國儲蓄管理局發表聲明說，信件發表后，IndyMac銀行客戶開始爭相提取存款，監管機構隨后關閉了IndyMac。在該信件發表后11天內，IndyMac行客戶取走了逾13億美元的存款。

舒默就此發表書面聲明表示，IndyMac銀行破產倒閉，是因為銀行的積習，而并非近期的個別事件。他指出：“若美國儲蓄管理局履行了身為監管機構的職責，阻止IndyMac繼續實行不恰當的且寬松的貸款政策，就不會出現今天的局面；美國儲蓄管理局不應該胡亂指責，而是應當切實履行職責，防止將來出現更多IndyMac這樣的事例。”

FDIC計劃于7月14日重新運營IndyMac，名稱將更改為“IndyMac Federal Bank（FSB）”。截至今年3月31日，IndyMac的存款總額為190.6億美元。按規定，個人儲戶的可保險存款上限為10萬美元。FDIC稱，IndyMac大約共有1萬名個人儲戶的存款金額超過保險上限，潛在未保險存款共計10億美元。

未保險存款的儲戶周一（7月14日）可以開始向FDIC提交申請文件。FDIC稱，將預先支付儲戶相當于其未保險存款金額50%的股息。FDIC主席希拉·拜爾說，該機構將確保所有被保險儲戶取回存款，然后再出售IndyMac的資產以收回這些費用。

“一般來說，如果是有擔保債權人，他們享有優先受償的權利，”她說，“如果是無擔保債權人，就處于受償順序的末位，還可能無法收回全部投資，但我們還沒有機會對此進行透徹的分析，來了解這些損失究竟有多少。”

力挺“兩房”

幾乎在IndyMac被接管的同時，美國兩大半官方房貸機構——房利美和房地美正面對前所未有的運營危機，兩家公司的股價連日大跌，今年以來市值合計已蒸發460億美元，次貸危機觸發的金融振蕩仍在加劇。

7月13日，美國政府終于坐不住了。美聯儲宣布對兩家機構提供直接貸款，美國財政部也表示可能會為其提供資金支持，希望以此重塑市場對這兩個房貸巨頭的信心。《紐約時報》認為，美國政府13日宣布這一計劃，旨在向證券市場和債券市場發出強烈信號，即政府將鼎力支持房利美和房地美，從而提升市場信心。

7月上旬，雷曼兄弟公司發布報告稱，房利美和房地美這兩家“政府資助機構”或面臨嚴重流動性不足問題，可能被迫籌資750億美元。由于美國總規模約12萬億美元的普通住房抵押貸款由這兩家機構提供融資或信用擔保，這一利空消息導致兩家公司的股價當周幾乎被“腰斬”。此外，針對兩家公司的信貸違約互換市場交易數據和債券融資價格都出現了明顯變化，反映出其“風險溢價”顯著上升。

對于這一緊急情況，美聯儲在13日的會議中一致表決通過一項授權決定:在必要情況下，紐約聯邦儲備銀行可以給予兩家機構直接貸款以滿足其流動性需求。本次開設的信貸窗口與此前針對投資銀行設立的“一級交易商信貸工具”(PDCF)略有不同，貸款將執行一級信貸利率而且必須以高質量的美國政府和聯邦機構債券為抵押。

經多方緊急磋商，美國財長保爾森同日也表示，財政部將要求國會批準在需要時，財政部可無限制地購買兩家公司股票并出借更多資金。保爾森的提議將在本周提交國會表決并有望獲得通過。

行業人士指出，作為“政府資助機構”，房地美和房利美一直以來都可以從財政部獲得上限為22.5億美元的信用額度。本次議案如通過，這兩大機構獲得的政府支持力度將進一步提高。

對此，保爾森表示:“兩家機構在美國住房融資體系中扮演著核心角色，而且必須以股份公司的形式繼續履行職責。我們正經歷住房市場調整，兩家機構對這個市場的支持尤為重要。”美國總統布什也表示，國會應該盡快批準這一法案。

在政府貨幣和財政當局施以援手的同時，兩大機構也在努力自救以穩定局勢。根據彭博社提供的數據，迄今為止，兩大機構已經融資200億美元沖抵損失。房地美計劃在14日通過出售短期票據融資30億美元。房利美首席執行官馬德則表示，公司仍保有足夠資本，而且從市場籌措資金的渠道暢通。在市場動蕩形勢下，公司獲得(來自政府的)臨時流動性支援將穩定整個市場的信心。

盡管如此，在亞洲交易時段，年息5.57%的房地美優先股和年息5.5%的房利美優先股仍遭到拋售，投資者對兩家機構未來能否持續派息分紅深感憂慮。對于美國政府的緊急救援措施，部分人士也持相對謹慎觀點。美國民主黨總統候選人奧巴馬就表示，雖然情況不佳，但有必要“謀定而后動”。一些人士擔心財政部的救助方案可能損及納稅人利益。

尾大不掉？

房利美和房地美分別設立于1938年和1970年，屬于由私人投資者控股但受到美國政府支持的特殊金融機構。兩家公司的主要業務是從抵押貸款公司、銀行和其他放貸機構購買住房抵押貸款，并將部分住房抵押貸款證券化后打包出售給境內外投資者。兩公司同時借助政府背景，低息向債券市場融資，向房貸市場注入流動性。

一旦房利美和房地美破產或遭政府接管，美國住房抵押貸款市場的流動性可能瞬間“凝固”，從而加劇風雨飄搖的美國樓市困境，甚至危及美國整體經濟增長。

房利美（FannieMae）與房地美（FreddieMac），對美國人來說，都是一個古怪的名字，但是它們古怪的名字卻暗示著它們不是普通的公司，當它們遇到麻煩，整個美國經濟都會關注。可以毫不夸張地說，抵押貸款的成本、住宅的價值，乃至在當前的經濟減速中美國將走出怎么的軌跡，都在某種程度上取決于這兩個提供信貸的龐然大物。因為它們肩負著聯邦政府賦予的使命：確保抵押貸款不斷發放。然而由于美國正因歷史性的住房市場低迷而苦苦掙扎，兩個公司都在賠錢。穆迪氏經濟網的首席經濟學家馬克·贊迪說：“它們顯然遇到了很大的麻煩。這確實凸顯出住房市場衰退的嚴峻形勢。這對每個擁有住宅的人來說都是問題。”

事實上，投資者對這些巨頭的信心突然動搖，這象征著美國經濟面臨的巨大風險之一—一個下行的螺旋，住房市場的暴跌削弱了金融機構，隨后金融機構的問題也顯現出來，使經濟和住房價格變得更加疲倦。

房利美和房地美對經濟的重要性超過大多數金融機構。在某種程度上，它們面臨的風險也更大。金融機構需要持有資本儲備金來證明自己有能力經受金融風暴。對銀行而言，這個杠桿比率通常也為10比1，即每1美元的資本可以放貸約10美元，管理者允許房利美和房地美的杠桿比率達到更高水平，部分原因是它們的業務被認為是低風險的。

贊迪說:“它們的杠桿比率非常高。”可能達到30倍或者更高，“這取決于算法的不同”。

而在今天的住房市場上，欠貸不還者越來越多，住房價格不斷下跌，就連相對安全的抵押貸款也具有風險。房利美和房地美的股東們有一個重要的擔憂：公司將需要風多新資本，并能否不依靠政府的幫助籌得這些資本。

讓他們逐步萎縮可以嗎？

房利美和房地美真的是規模太大，大到不能任其倒閉？這的確是一個普遍的假設，大部分政治圈中的人都這樣認為。7月10日，共和黨總統候選人約翰·麥凱恩發表了傳統的觀念，他說：“他們絕不能倒”。紐約州民主黨參議員查爾斯·舒默對此表示同意，他說：“聯邦政府要救助房利美和房地美，確保住房市場穩定。”

但是，由于政府顯然不會任由房利美和房地美突然倒閉，因此可以這樣認為，這兩個總部設在華盛頓特區環行路的抵押貸款巨頭本身就是是美國住房問題的組成部分，而非解決措施的一部分。如果真是如此，那么這可能是一個時機，好讓它們開始慢慢地萎縮消失。

現在一些人已經這樣認為。Euro Pacific Capital公司總裁彼得·席夫（Peter Schiff），美國經濟的賣空者，長期以來一直對房利美和房地美持批評態度。他指責房利美和房地美推動了房市泡沫的膨脹。席夫說： “這是一個自我持續的螺旋。我們買東西，并將這些美元匯到國外。而且，由于國庫券的收益率如此低，外國人又持有如此多的美元，可供選擇的就只有房地美和房利美債券”。

外國資金流入美國的住房抵押貸款支持證券市場，這些資金來自中國、日本和歐佩克等國家，刺激了樓市的繁榮。同時，市場上充足的資金也推動房價上漲，讓人們更難以負擔，最終導致現在房地產市場的崩潰。其后果是抵押品贖回權喪失率上升浪潮和美國大幅增加的對外負債。

確實，即使沒有房利美和房地美，美國的對外負債也會不斷增加。但他們是一個加足油的機器上的關鍵零部件，鼓勵美國人借入更多的錢，鼓勵外國人將他們所有的積蓄都投資到美國，而非在本國消費（或購買從美國進口的商品）。

幾十年來，房利美和房地美一直得到了強有力的政治支持，因為人們認為，正是他們幫助數百萬人實現了美國住房夢。雖然近來房價下降，但購房似乎仍不劃算。而且，美聯署所進行的周密研究表明，雖然房利美和房地美已經降低了按揭利率，但這只是百分點的一小部分。美聯署還發現，市場上的普遍看法——房利美和房地美的一旦陷入危機，其擔負的債務可以得到美國聯邦政府的支持——讓這兩個公司的管理層和股東從中獲得了最大的利益。

毫無疑問，今天的房利美和房地美顯得不可缺少，因為他們差不多是按揭購買業務中僅有的常設選手。私人抵押貸款證券化已慢慢停止，只有少數銀行愿意提供帳上現有的按揭貸款。結果是，這時如果你想獲得按揭，就必須依賴房利美和房地美。在最近幾個月，除了少數的大額住房抵押貸款貸款和由聯邦房屋管理所擔保的貸款，絕大多數的美國按揭貸款已被這兩家公司其中之一購買或由其擔保。

但是，這只說明了房利美和房地美利用隱性的政府擔保來削弱其競爭對手并將他們擠出貸款市場。席夫說，如果房利美和房地美消失了，那么隨著時間的推移，很可能新的融資渠道將開放或重開。他說，“我們必須要回到傳統的貸款格局中去。”

這并不是說，房利美和房地美可以安全地在一夜之間消失。即使威廉普爾——圣路易斯聯邦儲備銀行前總裁，一位最杰出的評論家，也認為，最基本的是要確保房利美和房地美可以繼續購買按揭貸款。雖然，就長期而言，其功能可能變得不那么重要；而且如果銀行和非存款性抵押貸款機構重新開放貸款業務，或私人證券公司擴大，他們的投資組合市場可能會萎縮。實現這一過渡的關鍵是要輕微上調利息，上調的幅度要讓住房業務能夠重新吸引房利美和房地美的競爭對手。

房利美和房地美的抵押貸款擔保的麻煩就在于，在景氣好的時候，他們是多余的——即便沒有擔保，也很容易獲得按揭；而在景氣不好的時候，比如現在，很明顯，他們的信用如同美國政府的信用。

如果是這樣，使房利美和房地美國有化，或由政府接管其功能，以保持在金融危機期間的按揭資金流動，可能會更為有意義。Graham Fisher Co.Inc.公司分析師約什·羅斯納爾(Joshua Rosner)說，“我個人的看法是人們并不真正需要他們。”

市場景氣時，房利美和房地美支付龐大的薪津和獎金給他們的高層管理人員。而現在，這筆支出緊縮，政府官員正在悄悄地討論，如何在情況惡化時提出一個可行的救助措施。一個典型的辦法是收益私有化和損失社會化。這就是為什么現在可能是適當的時候讓這兩個公司漸漸消失的原因。