淺析房地產企業融資渠道的突破與創新

摘要：在新的宏觀調控背景下，隨著一系列緊縮房地產銀行信貸的政策和措施相繼出臺，傳統融資渠道的弊端逐漸顯露出來，并且已經影響到了房地產金融的持續、健康發展。當前，我國房地產企業嚴重依賴商業銀行貸款的現狀導致融資風險高度集中、銀行風險提高、房地產企業面臨資金瓶頸等弊端。現行較為成功的房地產企業融資渠道：一是構建多元合理的房地產企業融資渠道，重點培育發展房地產信托業務，完善房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等融資渠道；二是不斷完善房地產企業融資相關法律法規，確立房地產信貸的法律地位；三是繼續加強房地產信貸監管完善制度建設；四是鼓勵房地產融資專業人才的培養和理論研究等。

關鍵詞：房地產；企業融資；房地產信托

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：Ａ 文章編號：1673－291Ｘ（2008）10－0080－04

引言

從廣義上講，融資也稱金融，是指貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。從狹義上而言，融資是指一個企業的資金籌集的行為與過程。即公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。公司籌集資金的動機應該遵循一定的原則，通過一定的渠道和一定的方式去進行。企業籌集資金主要基于三大目的：企業要擴張、企業要還債以及混合動機（擴張與還債混合在一起的動機）。

房地產融資渠道是指融通資本來源的方向和通道，體現資本的源泉和流量，主要由社會資本的提供者及數量決定。長期以來，我國房地產企業的融資渠道比較單一，基本上以銀行信貸為主。2007年12月5日閉幕的中央經濟工作會議在部署2008年經濟工作時明確提出，2008年要實施穩健的財政政策和從緊的貨幣政策。貨幣政策從“穩健”轉為 “從緊”，中央就金融政策的宏觀調控發出強烈的政策信號。

本文將圍繞國家宏觀調控的大背景，辯證分析現行金融調控政策與房地產企業融資渠道的關系，闡述我國當前房地產企業傳統單一融資渠道存在的弊端及其影響。最后，結合國外現行較為成功的房地產企業融資渠道，進一步提出創新我國房地產融資渠道的若干意見。

一、宏觀調控背景下的國家房地產金融調控政策概述

我國房地產宏觀調控政策始于1998年的住房分配制度改革，到目前為止主要經歷了三個階段，調控重點從促進房地產業持續健康發展，到重點控制房價，再到改善住房供應結構。調控手段主要包括土地、金融、住房供應結構及稅收方面的政策。

就金融調控政策而言，由于房地產業的興衰，直接影響到銀行體系的安危，在擠壓房地產泡沫的宏觀調控中，金融政策的調控就成了管理層最常用、最有效的手段之一。近年來，央行的政策主要以緊縮銀根為主，通過加強房地產信貸業務管理，加息等措施，嚴格限制房地產投資貸款和個人貸款，增加房地產企業的財務費用及個人購房短、長期成本。比較有代表性的金融調控政策包括：

（一）出臺《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》

2003年6月，央行發出《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（121號文），要求對房地產投資貸款和個人住房信貸實行嚴格限制。

（二）調整商業銀行自營性個人住房貸款政策

2005年3月，央行宣布調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，將住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平。同時實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。

（三）建議取消房屋預售制度和推出固定利率房貸產品

2005年8月，央行發布2004年房地產金融報告，建議取消房屋預售制度和推出固定利率房貸產品，考慮允許商業銀行發放固定利率個人住房貸款。

（四）發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》和《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》

2007年7月，建設部、外匯局等部委聯合發布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》和《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，對境外主體投資境內房地產市場進行了規范和限制。

（五）發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》

2007年9月，央行和銀監會聯合發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》明確指出：對已利用貸款買房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不低于40%，貸款利率不低于央行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，且首付比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。商業銀行不得向開發商發放專門用于繳交土地出讓金的貸款。

最值得關注的是2007年，除了落實2003—2006年出臺的各項措施外，2007年的宏觀調控政策再次強化，在堅定不移的保持房價穩定之外，又從建立完善的住房保障制度角度出發，承擔起政府在房產領域所應起到的社會公共職責。2007年8月份國務院出臺的24號文件，使得建立及完善住房保障體系成為2007年調控的中心，并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的啟動。

此外，2007年的行業規范、限制外資又得到了進一步的細化和補充；特別是連續6次加息、10次提高存款準備金率等金融緊縮政策密集出臺，也形成了今年調控的一大特色，以至于理論界和房地產商界紛紛將2007年定位為“政府房地產調控政策落實年”。

二、我國房地產現行融資渠道在當前金融調控政策下的不足

隨著國家對房地產業進行宏觀調控和金融調控政策的持續升溫，尤其是在國家土地大限令過后，房地產行業開始步入一個資本時代，而房地產資金來源和資金運用結構不匹配，房地產資金來源過于集中于銀行等問題開始凸顯出來，房地產企業融資渠道單一的弊端逐步顯現。

（一）我國房地產企業傳統融資渠道概述及現狀分析

長期以來，我國房地產企業的融資渠道比較單一，銀行系統背負了房地產業大量風險。近年來，國家開始了新一輪的宏觀調控，緊縮房地產銀行貸款的政策措施相繼出臺。房地產企業傳統融資渠道必將經歷一次前所未有的大轉型。我國房地產企業主要融資渠道有：

1.銀行貸款。作為資金密集型產業，融資向來是房地產業生存和發展的關鍵，目前，我國房地產開發資金來源還是以銀行信貸為主導的較為單一的融資渠道，造成房地產業潛在的金融風險。統計數據顯示，截至2006年6月末，房地產貸款余額占同期金融機構人民幣貸款余額的比重已達15.5%，占同期金融機構人民幣中長期貸款余額的比重為33.3%。但同前幾年相比，增長速度卻有所下降，主要是受國家一系列宏觀調控政策影響。隨著政府對金融調控的利劍頻頻出鞘，銀行信貸被逐步收緊，房地產企業融資面臨前所未有的挑戰。因此，目前房地產企業的銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待拓寬新的融資渠道。

2.上市融資。上市融資是房地產企業進行融資的一個較好渠道，不僅可以化解金融風險，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融安全的考慮，國家對房地產企業上市有著嚴格的審批。2007年末，中國證券監督管理委員會開始通過“窗口指導”的方式，對今后一段時間內房地產企業IPO（首次公開發行股票）以及其他再融資方式加以限制，內容包括暫停受理房地產企業IPO的申請材料、對已上報IPO申請的暫緩審核（排除接近上市的企業），暫停受理房地產企業包括增發、配股、發債等再融資方案，只放行優質的房企以借殼的方式上市。因此，上市融資的愿望對大多數房地產企業來說，短時期內還無法實現。

3.海外房產基金。隨著國家對房地產業宏觀調控政策的實施，海外房地產投資基金卻加快了進入中國市場的步伐，像摩根士丹利、SUN-REF盛陽地產基金、ING地產、美林投資銀行等著名國際地產基金采取多種渠道陸續進入中國房地產市場。海外房產基金的進入，如果控制好風險，對中國房地產業的發展是有益的，一方面，可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助于房地產市場的持續發展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由于目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，再加上國內一些房產企業運作的不規范。因此，海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。

4.債券融資。房地產債券與一般債券相比收益較高，與股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，并且具有一定的流動性，因此，在境外成為廣大投資者歡迎的金融品種。但由于目前國家對發行債券的企業要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，并且對企業資產負債率、資本金及擔保等都有嚴格限制。再加上相關的法律、法規不健全、風險比較大等原因，房地產開發企業通過債券融資的規模相當少。

（二）我國房地產企業傳統融資渠道存在的弊端分析

我國房地產企業融資發展是伴隨改革開放的深入，隨著城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步發展起來的。房地產企業融資作為房地產金融的組成部分，經歷了一個由傳統計劃經濟體制下的財政供給渠道融資方式，向現代市場經濟體制下的金融資源配置方式的變遷過程。從上述論述中，我們可以看出，銀行信貸融資渠道曾經包括現在都對推動房地產的發展起過或起著舉足輕重的作用。但也存在部分弊端，不得不引起我們的關注。

1.實際融資渠道較為單一。從上述我國目前存在的主要四種融資渠道分析，我國房地產企業開展諸如上市融資、海外融資、債券融資等銀行貸款之外的融資渠道均受現行金融政策極大約束，難以發揮實際功效，導致我國房地產企業融資渠道單一化。

2.傳統融資渠道嚴重依賴商業銀行。目前，房地產開發投資資金中銀行貸款所占的比重為30%，如果考慮建筑安裝企業的墊資、個人房貸及土地儲備諸因素，這一比重已達到80%，在我國內地個別地區，這一比重，甚至已達80%～95%。由此可以看出，企業對銀行資金依賴的嚴重程度。

（三）我國房地產企業傳統融資渠道存在弊端產生的影響

在貨幣政策從“穩健”’轉為“從緊”現行金融調控政策影響，傳統房地產企業的融資渠道弊端所產生的影響正日益凸顯。

1.融資信用風險高度集中，銀行風險增大。由于傳統房地產企業融資渠道存在事實上的單一模式，將房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行，使銀行承擔風險增大，且一旦風險爆發，不但會危及金融業，甚至會危及整個國民經濟整體的健康發展。

2.房地產企業的發展將面臨資金瓶頸。房地產業是一個資金密集型產業，資金的稀缺性和重要性對房地產企業來說就更為明顯了。由于受現行宏觀政策主導下的貨幣政策“從緊”的影響，房地產企業試圖通過傳統銀行貸款的融資渠道獲取資金支持的難度將進一步加大，勢必使一些中小型房地產企業的發展面臨困境，進而制約整個房地產市場的有序競爭，使房地產企業的發展面臨資金瓶頸。

三、完善我國房地產企業融資渠道的若干建議

中國經濟的持續健康發展，房地產業、房地產企業的健康發展客觀上需要改變目前房地產融資渠道不暢、資金短缺的局面，必須對目前房地產融資渠道進行完善、創新。筆者認為，完善我國房地產企業的融資渠道主要有三大工作：一是構建多元合理的房地產企業融資渠道；二是不斷完善房地產企業融資相關法律法規及制度建設；三是強化房地產融資專業人才的培養和理論研究。

（一）構建多元合理的房地產企業融資渠道

2008年3月20日，中國房地產業協會發布了《關于2007年中國房地產市場運行情況及2008年房地產市場預測分析的報告》，該報告對2008年房地產市場發展提出幾點建議，其中包括“建議政府不失時機地拓寬房地產融資渠道”。報告建議，積極探索商業性與政策性相結合的住房融資模式和運作機制，實行差別化住房信貸政策、發展多樣化住房信貸機構、健全住房金融風險分擔和轉移體系、拓寬資金渠道，支持和鼓勵廣大的中等收入家庭通過市場，特別是二手房市場解決住房問題，使住房資源更加合理、有效的利用。

關于如何構建多元、合理、符合我國房地產市場發展的融資渠道，成了房地產理論界和業界討論和研究的重點。筆者認為，可以借鑒美國、英國、加拿大、新加坡等國以及我國香港、臺灣地區在房地產企業融資方面較為典型和成功的做法。

1.房地產信托。房地產信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。相對于上市、債務融資等渠道，信托方式具有操作靈活便利、運作周期短等優點。目前，國內比較多的是房地產資金信托，即投資人基于對信托投資公司的信任，將自有資金委托其投資于房地產，將所得按投資額分配。

2.房地產投資信托基金。房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，縮寫后即為REITs）是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票，集合投資者資金，由專門機構經營管理，通過投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合在有效降低風險的同時通過將房地產經營收入以派息的方式分配給股東。從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。其實際上是由專業人員管理的房地產類的集合資金投資計劃。房地產投資信托基金從20世紀60年代在美國發展，出現以后不斷完善，在21世紀初進入到韓國、中國臺灣和香港、日本，是國際房地產市場上經過幾十年健全起來的成熟投資模式。

3.房地產產業投資基金。房地產投資基金是指通過發行基金受益憑證募集資金，交由專業投資管理機構運作，基金資產專門投資于房地產產業或項目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態。它不同于一般的投資基金，房地產投資基金是專門用于房地產投資、開發、銷售和消費等方面的投資資金，投資范圍限于房地產領域，是集眾多的分散資金于一體，同時采用專家經營、專業化管理的一種投資體制。其設立目的是集聚資金、分散風險，獲得較高的規模效益，促進房地產市場健康發展。美國是最早成立房地產產業投資基金的國家，其發展不僅為廣大投資者提供了金融投資工具，也為房地產企業提供了高效的融資渠道。

4.商業房地產抵押貸款支持證券。商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS，CommercialMortgage Backed Securities）屬于抵押貸款支持證券（MBS，Mortgage Backed Securities）的一種。根據打包資產的不同，MBS 可分為個人住房抵押貸款支持證券（RMBS ，Residential MBS）和商業房地產抵押貸款支持證券，前者屬于商業銀行資產證券化的范疇。后者是適用于房地產開發經營的一種債務性融資方式，是將房地產貸款中的商用房地產抵押貸款匯聚到一個組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券的形式向投資者發行。雖然都屬于債務性融資工具，這種債務與向商業銀行申請貸款在運作上復雜得多。

5.其他融資渠道。除以上融資方式外，還有企業上市融資、發行企業債券、個人住房貸款證券化、BOT、TOT、ABS等方式。

綜上所述，筆者認為，構建多元合理的、符合我國國情的融資渠道，除了不斷克服現行宏觀政策主導下的金融調控政策給傳統銀行貸款傳統融資帶來的消極影響外，下階段我國應重點培育發展房地產信托業務，同時積極探索完善房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等融資渠道。積極鼓勵和引導有條件的房地產企業進行上市融資和發行公司債券。尤其對積極開發中小戶型、中低價位普通商品住宅的企業、對推動節能環保型住宅的房地產企業，對其融資提供金融政策傾斜支持。

（二）不斷完善房地產企業融資相關法律法規

現行相關法律法規體系在現行的法律法規中，如《商業銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《擔保法》等法律法規條文中缺少有關房地產信貸和金融條款的法律條例，對約束和規范房地產開發商、個人的金融行為極為不利，造成了商業銀行在經營業務上容易產生急功近利的傾向，比如有的商業銀行降低客戶資質等級評定的門檻，將審查手續簡化，將審查速度加快等，也造成了一些開發商和購房個人提供假資料、假資信，來騙取信貸資金，造成了資產流失等損失。因此，我國應盡快修改完善現行的法律法規，確立房地產信貸的法律地位，如制定房地產開發企業貸款管理法、產業基金法、違反房地產信貸管理辦法處罰條例等，明確規定開發商及個人的權利與義務，規范房地產開發商的融資行為，促進房地產金融市場健康發展。

（三）繼續加強房地產信貸監管完善制度建設

加大房地產信貸監管。加強房地產貸款監管，對符合條件的房地產開發企業和房地產項目，要繼續加大信貸支持力度。同時，要加強房地產開發貸款審核管理，嚴禁違規發放房地產貸款；加強對預售款和信貸資金使用方向的監督管理，防止挪作他用。要進一步加快建立個人征信系統建設，繼續完善房地產抵押登記制度，探索符合國情的房地產保險制度，構建房地產抵押登記網上信息網絡。要妥善處理過去違規發放或取得貸款的項目，控制和化解房地產信貸風險。

（四）鼓勵房地產融資專業人才的培養和理論研究

要積極鼓勵和倡導既懂金融又懂房地產的復合型人才的培養和理論研究。房地產信托業務、房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等一系列新的房地產金融業務的興起，需要大量的人才作基礎后盾。這些人才與以往的不同，他們不僅精通金融、證券業務，還要涉獵與房地產經營、法律、資產評估等知識。同時，由于我國的房地產企業融資渠道相對于國外同行融資渠道顯得比較單一，導致對房地產企業融資的理論研究相對滯后。筆者認為，為了更好完善我國房地產企業的融資渠道，進一步降低融資風險，建立健全融資工作各項法律、法規和制度建設，有必要進一步強化對房地產企業融資工作的理論研究，以期更好地指導實踐工作。

結束語

目前，房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，但與房地產業的重要地位和發展速度極不相稱的是房地產企業融資工作卻步履蹣跚。隨著近幾年來國家新一輪宏觀調控的推行，特別是金融調控政策的力度不斷加大，房地產企業的融資環境發生了深刻的變化，傳統單一的銀行貸款融資渠道弊端漸露，且門檻漸高。房地產業、房地產企業要健康穩步發展，必須構建多元合理的融資渠道。多元化的融資渠道要求在我國房地產以后的發展中，銀行貸款不能也不應該是房地產企業融資的唯一渠道，而應是以銀行貸款為主渠道的前提下，配之以房地產信托及房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等多種形式相結合的良性的、低風險、高效率的融資渠道。

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