影響我國房價上漲的供求因素分析

[摘要] 受國家宏觀調控措施的影響，自去年十月份以來，北京、深圳、上海等一線城市已出現房價止漲的現象。但我們并不能就此斷定影響房價上漲的供求因素已被完全遏制，故本文全面地分析了影響我國房價上漲的供求因素。供給因素從供給成本、供給結構、供給者等角度加以分析，需求因素則從居民的自住需求和投資、投機需求等方面加以闡述。

[關鍵詞] 房價 供給 需求

在國家宏觀調控措施的影響下，去年10月和11月份全國商品房銷售面積增幅比前期有所下降，部分城市的二手房交易量也出現下降。雖然70個大中城市房價同比漲幅繼續增加，但10月和11月份商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅有所減少。說明與前期相比，住宅需求增長有所減緩，房價上漲速度減慢。對于未來的房價走勢，本文不作預測，而只是站在客觀的角度全面地分析影響房價上漲趨勢的供求因素。

影響房價上漲的因素有很多，但歸根結底，這些因素都是通過影響供求而影響房價，因此本文將所有這些因素都歸入供求因素。

一、供給因素

房價由房子的土地成本、建造成本、各項稅金及費用（供給成本）、利潤等多方面組成。近幾年，房屋供給成本提高，且供給者（開發商）對利潤的追逐、供給結構不合理等因素都是推升房價的因素。

1.供給成本不斷提高

(1)土地價格持續上漲

由于土地的自然供給固定不變，會隨著經濟社會發展顯得日益稀缺。同時，我國地產市場由政府完全壟斷，開發商需通過競價拍賣機制獲取某塊土地的使用權，并向地方政府交納一定金額的土地出讓金。地方政府為了防止土地的過度開發，實現有計劃的集約利用，必然通過抬高價格和制定金融稅收政策進行調控（當然，地方政府難免會受利益的驅動而人為抬高土地價格）。且壟斷市場容易人為造成土地供給不足，而住房需求的快速增長又進一步加劇了土地供需矛盾，使開發商競相提高競價并囤積土地，其中一些國內外地產巨頭借機圈地炒地，從中獲得了暴利，地價經多次轉手越抬越高，這些因素都促成了房價上漲的沖動。

(2)建造成本不斷上升

首先，材料費不斷增加。近幾年，我國固定資產投資加大，2007年1月～10月份，全國城鎮固定資產投資88953億元，同比增長26.9%，與此相伴隨的是鋼鐵、水泥、電解鋁以及能源等供不應求。投資熱很難降下來，使這些本來是房地產投資速度過快的結果，現在卻發展成為房地產產業鏈相關行業緊密聯系、互相推動、并不斷內部強化、促使房價上漲的因素。隨著國家對能源開發的控制和資源的日益緊缺，鋼材、水泥、黃砂、石子等建筑原材料價格還會不斷上漲；另外，在國家強制推行建筑節能的政策下，建筑房屋的屋面、墻體保溫和門窗的造價也在大幅增加。其次，隨著物價水平的升高和人們總體工資水平的不斷上漲，人工費、施工機械使用費及措施費也有了大幅度的上漲

(3)各項稅金和企業管理費用有增無減

前些年，房地產開發商享有退稅等相關優惠政策，現在國家對房地產開發的優惠政策沒有了，而且還增加了土地增值稅，開發商應繳稅金的上漲會轉移到房價中。企業管理費是指建筑安裝企業組織施工生產和經營管理所需費用。企業管理費中管理人員工資、固定資產使用費、廣告營銷費、綠化費、業務招待費等都在逐步增加。

2.供給者對利潤的追逐

經濟學市場理論將市場劃分為完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷和完全壟斷市場四種類型。完全競爭市場中，廠商無控制產品價格的力量，在壟斷競爭、寡頭壟斷和完全壟斷市場中，廠商對商品價格的控制力由弱到強。就我國房地產市場現狀而言，由于土地由政府壟斷，故地產市場屬于完全壟斷市場。而在房產市場方面，從形式上看，我國已有相當數量的房地產開發商，且仍有不少企業正在進入，屬于壟斷競爭市場。但從本質上看，少數大型房地產商控制著大部分房屋市場的供給，眾多中小型房地產商對市場的影響有限，故應屬于寡頭壟斷市場，而寡頭房地產商控制房屋供給和價格的能力很強，容易人為制造市場房屋供給不足的假象，伺機推動房屋價格不斷攀升。

3.供給結構不合理

供給結構不合理造成了有效供給不足，加劇了供需矛盾。供給結構不合理主要表現為：一是房產二級市場發展滯后，而增量市場交易活躍。這樣不但使存量房屋得不到充分利用，也使增量房屋表現得相對稀缺。二是房產銷售市場和租賃市場發展不平衡。租賃市場發展緩慢，從而將壓力集中在銷售市場。三是增量市場中房產供給結構不合理。主要表現是：大戶型住房多而中小戶型住房少；高檔住房多而中低檔住房少；一般商品房多而限價商品房、經濟適用房和政府廉租房少。低費用支出房屋供給不足會直接推升其價格的上升，且迫使部分消費者轉而購買高費用支出房屋，對高費用支出房屋維持高房價起到了支持作用，從而會推動住房均價的上升。

二、需求因素

根據供求理論，在目前房產市場有效供給不足的情況下，旺盛的需求必將促成房價上漲的趨勢。

1.居民改善住房條件的需求日益增加

根據國際經驗，當人均GDP高于1000美元低于 3000美元，且人均住房面積不足30平方米時，房產的需求會處于一個相對旺盛的時期；人均住房面積30平方米到50平方米之間，需求將趨于平穩；目前，據相關部門統計，我國城鎮居民人均住宅建筑面積為23平方米。根據這一數據預計，我國人均住宅面積每年將增加1平方米，并將持續10年左右。

2.城建拆遷造成大量被動需求

據調查顯示，全國每年拆遷造成的被動需求幾乎占居民住房總需求的一半。近年來，各地政府實施大規模的城市建設、老城改造工程，產生大量拆遷居民，形成大量被動需求，但由于市場供應難以與需求相協調，供不應求的態勢會刺激房價的上漲。

3.城市化進程加快

目前，隨著我國經濟體制的改革和社會變革，特別是城市化進程的日益加快，城鄉二元體制逐漸松動，大量農村人口涌入城鎮，成為城市事實上的常住人口，每年提高1%的城市化率，意味著每年有1300萬左右的新進城人口需要城市住房安身，目前我國各個城市對居民住宅都存在著由人口凈增而導致的增量需求，這種需求往往呈剛性狀態。

4.買漲不買跌的購房者心理

買漲不買跌是人們實施購買行為時的普遍心理，買漲不買跌的意義在于，若意識到房價是上漲的而且還要再漲，則現在購買的價格相對于過一段時間的房價而言是便宜的。 反之，若意識到價格是跌的而且還要再跌，則現在買進就會面臨貶值的風險。買漲不買跌的行為可以有效地規避價格波動造成的經濟損失。目前我國一線城市雖然已出現房價止漲現象，但公眾對國家宏觀調控措施的效果仍處于觀望階段，實際上對未來房價上漲的預期不會輕易轉變，一旦國家宏觀調控措施失利，便會瘋狂地追漲，加大購房需求，導致房價的攀升。

5.國內外投資和投機需求增加

投資是指著眼于中長期利潤回報，是通過對城市價值的判斷，對區域經濟成長大勢的預測及對樓盤素質的認定來決定其資金投向的行為，投資看重的是房屋未來的保值和升值，或通過出租獲取長期穩定的租金回報。投機則是指著眼于短期的價差回報，利用房地產市場信息不對稱，投向機會，所以回報的波動性較大，風險也較大，有時會造成市場較大動蕩。

第一，通貨膨脹與人民幣升值刺激國內投資和投機需求。通貨膨脹是指一般價格水平持續而顯著地上漲。消費物價指數（CPI）是衡量通貨膨脹的重要指標，根據國家統計局公布的數據，2007年10月份CPI同比上漲6.5%，11月份更是達到了全年最大同比上漲6.9%的漲幅。分析人士認為，12月份CPI漲幅可能有所回落，但仍將超過6%。在通賬壓力下，人們為達到資產增值、保值的目的，務必依靠跑贏通脹的投資品種，而房地產因其投資回報的穩定性而成為投資途徑的首選。且通脹與人民幣升值會促使人們形成房價上漲的預期，投機需求會受到刺激。

第二，人民幣升值刺激國外投資和投機需求。目前人民幣的升值趨勢刺激了國外資本對我國房地產市場的投資、投機需求。實際上，自2006年7月1日建設部等六部委聯合發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》以來，國家有關部門已出臺了一系列限外政策，但仍未真正收到實效。在外資進入內地房地產市場正式渠道之外，眾多國外資金正采取種種不同的方法，迂回進入中國房地產市場。

供求因素是影響房價走勢的首要因素，政府要想抑制房價的過快上漲，推進國民經濟健康快速地發展，必須立足于調控影響房價上漲的供求因素，實施切實可行的宏觀調控政策。

參考文獻:

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[2]黃文勝:水漲船高--把握通脹下的投資機遇[J].《證券導刊》周刊

[3]支撐房價上漲的四大因素—青島新聞網