論我國(guó)房?jī)r(jià)虛高的問(wèn)題與對(duì)策

從2002年至今，房?jī)r(jià)持續(xù)高漲， 使得“安者居其所”對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)成了一種奢望。政府相關(guān)部門(mén)也因?yàn)榉績(jī)r(jià)的非理性上漲而備感棘手，因?yàn)榉績(jī)r(jià)飆升造成扭曲的跟風(fēng)消費(fèi)現(xiàn)狀將會(huì)給個(gè)人和銀行帶來(lái)巨大隱患。

一、問(wèn)題分析

房?jī)r(jià)何以長(zhǎng)漲不落呢？其實(shí)房?jī)r(jià)只是個(gè)最后體現(xiàn)的指數(shù)，多種多樣的原因都有可能影響到房?jī)r(jià)，這是一個(gè)綜合性的問(wèn)題，也是最能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部情況的問(wèn)題。

1.虛假宣傳，混淆視聽(tīng)。雖然國(guó)家還不是完全的言論自由，但某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的意識(shí)已經(jīng)是非常超前了，他們往往借助部分媒體的力量向外界曲解政府宏觀調(diào)控的意思，努力的使自己的房?jī)r(jià)能在最短的時(shí)間內(nèi)任意飆升。最近，圍繞商品房簽約銷售數(shù)量和空置率等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)家建委和一些開(kāi)發(fā)商“各唱各調(diào)”，耐人尋味：一些開(kāi)發(fā)商指責(zé)未售出商品房的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)滯后失真；而建委則認(rèn)為統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)每天更新，既不滯后且是準(zhǔn)確的。房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，靠制造不實(shí)言論支撐高房?jī)r(jià)，誤導(dǎo)輿論和消費(fèi)者，不僅不道德，也是危險(xiǎn)的。政府應(yīng)采取措施，進(jìn)一步提高樓市透明度，讓違規(guī)者無(wú)處遁形。

2.囤積土地。囤積土地是開(kāi)發(fā)商們常用的手段之一，他們一邊囤積大量土地，一邊向政府、輿論鬧著“地荒”，同時(shí)又在拿明年的價(jià)格來(lái)買(mǎi)今天的地”。

3.投資過(guò)熱，社會(huì)資金過(guò)剩。從經(jīng)濟(jì)方面來(lái)說(shuō)明房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的問(wèn)題就比較復(fù)雜了，按照筆者的理解是現(xiàn)在銀行開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)持續(xù)的漲息周期， 為了控制社會(huì)資本的流動(dòng)，國(guó)家要付出一定的代價(jià)來(lái)控制這些流動(dòng)資金的走向。從另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，人民幣面臨著十分大的升值壓力，這樣一來(lái)，一些大型的國(guó)外金融投資機(jī)構(gòu)也就把購(gòu)買(mǎi)“以人民幣標(biāo)價(jià)”的不動(dòng)產(chǎn)作為了一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目。大量海外資本的涌入無(wú)疑對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到了推波助瀾的作用。

4.地方政府執(zhí)行力不到位。為什么房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控完以后，反而漲得幅度比較大呢？在很大程度上是因?yàn)榈胤秸疀](méi)有執(zhí)行這些政策，宏觀調(diào)控國(guó)八條的第一條就是說(shuō)讓地方政府要公布近兩年的土地供應(yīng)計(jì)劃和分布情況和進(jìn)展。一年的土地供應(yīng)計(jì)劃都是遲遲到下半年才會(huì)公布。公布了還完不成，完成30%的、50%的大有人在，這就是沒(méi)有執(zhí)行宏觀調(diào)控政策。第二條政策是說(shuō)重申兩年不開(kāi)發(fā)的土地要收回，一年不開(kāi)發(fā)的土地要收土地的占用費(fèi)，這一條也沒(méi)有執(zhí)行，沒(méi)有執(zhí)行可能會(huì)出現(xiàn)一部分發(fā)展商囤積了土地，囤積了土地變不成房子，這樣市場(chǎng)上就沒(méi)有供應(yīng)量，不蓋房子的人，不是房地產(chǎn)發(fā)展商，只是地產(chǎn)商賺錢(qián)了，真正的發(fā)展商沒(méi)有得到社會(huì)的承認(rèn)。所以筆者認(rèn)為，從國(guó)八條出臺(tái)到目前為止一年多時(shí)間，就是如果是嚴(yán)格地執(zhí)行這樣幾條政策的話，可能今天就不是這樣一個(gè)局面。

二、方法與對(duì)策

1.完善制度與體系。重點(diǎn)在于建立必要的幾個(gè)制度：第一，立法要求各級(jí)政府必須將當(dāng)年土地收益中10%～20％用于建立政府社會(huì)保障體系，讓中低收入家庭（不是居民，必須建立家庭概念與標(biāo)準(zhǔn)）能看到政府出臺(tái)保障政策的資金來(lái)源，也降低和減少對(duì)土地與房?jī)r(jià)高的不滿，土地價(jià)格高會(huì)使保障性資金來(lái)源增加。第二，提高廉租房的標(biāo)準(zhǔn)（以前的標(biāo)準(zhǔn)是城市低保家庭），改善最困難家庭的住房問(wèn)題，用二手房實(shí)物配租或貼租的方式，改變現(xiàn)有住房困難戶的現(xiàn)狀。第三，政府監(jiān)管非盈利或低盈利，企業(yè)操作的方式發(fā)行低息的債券，對(duì)限定收入、限定住房標(biāo)準(zhǔn)的中等及偏下收入的家庭實(shí)行貼息、貼租的補(bǔ)貼方式，用購(gòu)或租解決住房問(wèn)題。第四，在做好非市場(chǎng)化建房工作的宣傳的同時(shí)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)繼續(xù)推行市場(chǎng)化的替代作用（包括代建制），最終形成完整統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系及除市場(chǎng)之外的社會(huì)保障體系，否則無(wú)法用統(tǒng)一的調(diào)控手段和政策規(guī)范與引導(dǎo)市場(chǎng)。宏觀政策的失靈其中一個(gè)重要原因就是無(wú)法調(diào)整非市場(chǎng)化的部分，包括土地的供給。當(dāng)這種非市場(chǎng)化建房仍占市場(chǎng)約40％的投資和約50％的建房份額時(shí)，這種兩分天下的局面不利于房改貨幣化改革的推進(jìn)，并對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立產(chǎn)生不良影響，也無(wú)法保證國(guó)有土地的使用與升值。

2.建立明確的信息披露制度。要發(fā)布正確并全面的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，特別是要公布非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的傳統(tǒng)市場(chǎng)方式解決住房問(wèn)題的信息。讓全世界和全國(guó)人民都知道中國(guó)政府解決全社會(huì)城鎮(zhèn)住房問(wèn)題在靠市場(chǎng)與非市場(chǎng)化兩種方式進(jìn)行，目前大量的城鎮(zhèn)居民特別是中低收入家庭的住房是靠非市場(chǎng)化的方式解決的。尤其是大量的類似于經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)（如合作、自建、集資等）是用非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方式解決的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)只是中國(guó)用市場(chǎng)化方式解決住房問(wèn)題的一部分，因此不能僅用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中的統(tǒng)計(jì)數(shù)字判斷中國(guó)整體的城鎮(zhèn)居民住房建設(shè)，特別是這部分住房在擴(kuò)大城市化率與解決中低收入家庭住房的作用，以防止和避免一些境外的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們對(duì)市場(chǎng)的誤讀和爭(zhēng)取中低收入家庭對(duì)政府工作的理解，緩解社會(huì)輿論對(duì)政府工作的不良?jí)毫ΑＴ诮ㄔO(shè)和諧社會(huì)中，之所以引起社會(huì)不滿，其重要的原因是忽略了這部分生產(chǎn)與供給，給社會(huì)和民眾造成了誤解，以為政府放棄了解決中低收入家庭住房的責(zé)任，把中低收入家庭的住房全部推向了市場(chǎng)，形成了中央和社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的不滿。

3.改變觀念，緩解矛盾。要改變讓中國(guó)城市每個(gè)家庭都必須擁有一套帶產(chǎn)權(quán)的新房的消費(fèi)觀念和政府目標(biāo)，提倡政府要保證每個(gè)家庭都有房住的保障政策，而并非每個(gè)家庭有能力購(gòu)買(mǎi)擁有產(chǎn)權(quán)的房屋，尤其不能要求所有的家庭都擁有一手市場(chǎng)中的新產(chǎn)權(quán)房。應(yīng)改變讓低收入家庭購(gòu)買(mǎi)商品房的政策性口號(hào)。不能期待用開(kāi)發(fā)商提供中低價(jià)位的商品房或普通商品住宅的政策導(dǎo)向，用商品房的供給方式解決中低收入家庭住房問(wèn)題。不能用購(gòu)買(mǎi)商品房的政策導(dǎo)向把中低收入家庭推向市場(chǎng)，完全靠開(kāi)發(fā)商的商品房提供和中低收入家庭的現(xiàn)有收入能力解決住房問(wèn)題。也正是這種政策導(dǎo)向的錯(cuò)誤，讓根本無(wú)能力或按現(xiàn)有中低收入家庭的收入水平無(wú)能力購(gòu)買(mǎi)商品房的家庭產(chǎn)生了對(duì)政府政策的不滿，對(duì)市場(chǎng)的不滿，對(duì)開(kāi)發(fā)商的不滿，對(duì)土地政策的不滿和對(duì)房?jī)r(jià)的不滿，更引發(fā)對(duì)貧富差別不滿的社會(huì)不和諧情緒。