楊少鋒：中國地產提前“松綁”？

2008年9月下旬，創辦158年的美國雷曼兄弟宣告破產，“雷曼兄弟不會是此次金融危機中倒下的第一個也不是最后一個”，經濟學家賀強預測。眼見大西洋彼岸的滔天巨浪，中國作為全球經濟體系中的一極，又將受到什么樣的影響？一直在等待的房地產商等來的是什么樣的變局？

《小康》：美國次級貸風險正在釋放，雷曼兄弟首當其沖宣告破產。中國央行在幾小時內作出反應，下調兩率。對于中國房地產業觀察家，您是如何看待這個變局的？

楊少鋒：為了應對美國已經出現的全面金融危機，央行突然宣布降低存款準備金率和利率，這一決定來得有些突然，但是可以理解。在全球經濟一體化的今天，中美經濟千絲萬縷，美國金融危機，中國經濟也必然遭受影響。為了防范金融危機的波及，同時避免出口拉動對整體經濟依然至關重要的中國經濟硬著陸，防止大量外向型企業受波及倒閉，央行及時出臺降低存款準備金率和利率的政策自然是完全可以理解的。

不過可以肯定的是，這一次央行的動作，絕不是針對房地產，而是針對金融行業和外貿行業的拯救行動，房地產獲益極為有限，決不是許多業內人士所說的是“政府邁出救市第一步”。

下一步的宏觀調控，我認為此次大家關于“年底緊縮銀根政策將放松”的說法將提前到來。在美國次貸危機影響的警示下，中央政府很難放任房價暴跌、大量房企倒閉，當然更不可能讓銀行房貸大規模斷供局面出現。但針對性的政策出臺，我想還需要一段時間。

《小康》：那對于中國房地產業應該是個利好消息了？對于大面積房價下降來說有望企穩嗎？

楊少鋒：我想本次樓市的調整同股市的調整一樣，是報復性反彈。過去幾年中國被動性擴張貨幣政策導致虛擬財富增加，在此前，多余的人民幣被股市、樓市吸納，造就了世界罕見的樓市股市奇跡，但一旦市場發現真正的問題不是中國人財富增加，而是虛擬資產增加，結局就是那些財富泡沫的破滅。所以我并不認為此次樓市可以像之前一樣，一有利好就夢想立即回暖。

本輪的樓市調整，結果不會是業界所判斷的短期回暖，也不會是那些無房者所盼望的房價暴跌、地產泡沫破滅。最終應該是通貨膨脹消化了房價的漲幅。本來，這一輪的樓市調整時間會更長，但是，迫于世界金融危機壓力，央行將不得不放松銀根以應對。下一步，針對樓市的松綁看來也避免不了，不過，經歷過這次慘痛的教訓，我想，開發商應該會更理性一些，而購房者也將更聰明一些。更重要的是，需求回暖需要時間，而開發商的資金壓力不會馬上得到解決。所以，樓市盤整還需要一段時間。

《小康》：對于中國房地產業的堅挺地帶北京的房價，您有什么樣的看法？

楊少鋒：在奧運期間，舉辦奧運會的核心城市北京和天津都出現樓市房價和成交量同時大幅下跌的現象。由此，眾多媒體和唱空派的人士紛紛撰文據此認為房價將大幅下跌。我并不這么看，因為單雙號的限行，售樓自然要受到影響，并不能說這就造成了房價大幅下跌的局面了。

但對于北京樓市，我認為今年是供大于求，降溫是必然的。今年下半年北京市大量的保障性住宅將陸續供應市場，預計總供應量將達600萬平方米、7萬套；與此同時，今年新增供應市場的普通住宅面積大約1800萬平方米，15萬套，市場新建住宅總供應量為22萬套。加上上半年的現房，北京2008年期房現房總供應量將達到歷史高峰，預計超過25萬套。

而北京市房地產交易網數據顯示，2007年1#12316;12月住宅市場成交量約為1600萬平方米，成交套數約為12萬套，2006年的這一數據則為1900萬平米和16萬套。今年一季度，北京市住宅市場成交總套數僅為1．47萬套。從數據上，我們就可以看出北京住宅今年供要大于求，依照市場規律，降溫就是一種必然趨勢了。

《小康》：房地產業作為中國經濟的支柱型產業，它的大幅下跌將對中國經濟形成巨大的沖擊。您作為業內觀察家，并且自己也經營房地產經紀公司，作為最先感受到業內危機的人士來說，您是怎么看待這次調整的？

楊少鋒：中國房價并沒有像你說的那樣大幅下跌。從目前看，房價依然高挺，降價的只是局部城市，而且普遍降幅不大。南北兩大核心城市北京上海，也僅僅是成交低迷，僅有部分樓盤進行價格調整，所調整的，只是去年底以來虛高的部分，房價依然高位運行，房價并沒有真實下跌。筆者認為，這種調整對市場、對政府、對開發商都是好事，只有企業和消費者同時回歸理性，一個行業才能正常發展，永遠的暴利是不可能存在的，失去理性的最終結果必然是一個行業的毀滅。

以北京作一個例子來看，我就調研了近期打折或者降價的項目。這些項目，大部分價格依然高于07年11月。而自07年11月到降價之前，成交量極小，也就是說，房價所調整的，僅僅是開發商的報價，而并非真實的價格。當然，個別城市房價的下跌是比較明顯的，比如說廣州和深圳。個別城市的房價回落并不能代表中國整個樓市的降價，所以，從宏觀層面上來說當前房價并未真實下跌。

《小康》：對于北京房價來說，降溫會降到什么程度？房價會如何走勢呢？

楊少鋒：盡管出現了種種樓市利空的表現，北京市的房價還沒有出現普通人所期望的大跌。7月22日，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊聯合發布今年上半年房價報告。結果顯示，北京市四環路以內住宅期房價格上漲仍然較快，上半年均價為18398元／平方米。四環路五環路價格為16409元／平方米。報告說，北京上半年房地產市場銷售持續低迷，房價仍處高位，但漲幅回落，環比漲幅為2005年以來最低。

那么，是什么還在支撐北京市房價高位運行？奧運效應是一個重要支撐點。同樣，我們也該看到北京作為吸納人才和資金的洼地，匯集了各個層次的需求。首先，每年大學畢業進入北京工作的畢業生約為40#12316;50萬人；其次，2008年預計將有20萬對新婚夫婦，同時將誕生14萬個“奧運寶寶”，這些人購房成為剛性需求，為北京房價的堅挺提供了支撐點。

市場就是賣者與買者之間的博弈，共同的受制點是資金。這就決定了北京的房價不可能一泄千里，也不可能泡沫橫飛。目前，我認為北京房價的泡沫大概有15％#12316;20％，今年年底將會明顯回落。

為什么這樣說？以北京四環內的房價為例，這個地帶最便宜的房子價格都在12000元以上，以目前市場上平均的套面積120平米算，一套房總價大約144萬元，首付三成43萬，貸款20年總還款177萬，月供需要7600元。算上各種稅費、裝修，大約還需要投入至少50萬元，也就是說，買一套這樣的房子，20年這個家庭需要花費290萬元，也就是平均每年需要支出15萬元。還有孩子的教育呢？交通呢？基本生活成本呢？看病？按這么計算這個家庭每年至少需要收入25萬元以上，全北京市有幾個家庭能承受？所以目前一線城市的房價超過百姓的承受能力已經是無可否認的事實。

房價一定幅度的回落，是有利于消除潛在的金融風險的，當然，象深圳那樣的暴跌，確實應當引起高層的注意。

《小康》：對于二線或三線城市的房價走勢，您是如何看的？

楊少鋒：樓市需求分成四類：第一個是投機，就是我們正常說的炒房，短期快進快出；第二個是投資需求，反正錢在銀行是貶值的，而房價在漲，所以買房通過出租獲取收益，以及預期未來房價上漲；第三個是恐慌性購買需求，像一些年輕人，剛畢業無論如何是買不起房的，但是由于更害怕以后買不到房了，雙方的父母都湊錢來幫他們買房；第四個才是因為結婚、購買第一套住宅等的正常買房。

目前的宏觀經濟政策與美國的金融危機帶來的影響，前三種需求受到很大的沖擊。投機與投資者開始收線，而第三種需要則處于觀望狀態，只有第四種剛性需求是目前市場的主體。

在這種形勢下，降價成為刺激需求的唯一選擇，但我認為房價會降但不會一降多年。 我認為，房價會在今年年底到底。由于傳統的銷售旺季“金九銀十”即將到來，很多開發商在這個周期的一些回款使他們熬過這段時間，房價大幅下降難度較大。但是到年底，伴隨著又一波銀行貸款到期、工程款結算等資金需求的高峰期到來，由于08年行業整體銷售狀況極度不佳，房企資金鏈將面臨前所未有的壓力，缺口將遠遠超過上半年，大部分項目必將采取大幅降價的方式回籠資金，年底到09年初，會是中國房價的最低谷。

我認為，大部分一線城市二線城市房價都將跌回07年6月左右價位，投資投機泡沫大、07年開發量大的城市跌幅會更大，而以剛性需求為主、供應相對比較平穩的城市，房價回落幅度會比較小。至于三線城市，象威海、秦皇島這樣一直以投資為主體的城市，房價不但將下跌，而且跌幅將極其可怕，地產泡沫的破滅將如同當年的海南一樣可怕。其他三線城市，由于大開發商沒有大量進入，地產還處于起步狀態，需求基本上以剛性需求和自主需求為主，泡沫比較小，房價回落可能性較小，部分城市還將繼續上漲。