房地產(chǎn)行業(yè)將加速洗牌

動蕩時期的并購機會

進入2008年，市場普遍關(guān)注的話題是持續(xù)困擾房地產(chǎn)公司幾年的地荒問題如今已變得不那么重要，取而代之的是錢荒。顯然，由于許多開發(fā)商的資金都被卷入近年的圈地沖動，他們正處于資金鏈吃緊的狀態(tài)中。

一方面是現(xiàn)金緊張，一方面是整體樓市成交依然低迷。這迫使開發(fā)商在銷售上降價促銷。而降價促銷未必能實現(xiàn)資金的快速回收，反而加重消費者的持幣觀望心理。這又制約著現(xiàn)金的流動。因此，有分析人士指出，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)可能正處于劇烈動蕩前夕，很多實力不強的開發(fā)商會面臨困境，被收購的可能性大增。

從去年初到年底，房地產(chǎn)行業(yè)并購之聲不絕于耳。年初，萬科以12.9億元拿下了上海恒大集團的五個項目，每平方米房屋平均收購地價僅3050元，遠遠低于周邊9000元/平方米的房價。這種低價拋地，顯示出當前市場部分開發(fā)商資金鏈繃緊。刮起“并購風(fēng)暴”在所難免。

果不其然，2007年并購風(fēng)潮愈加高漲。10月29日，遠洋地產(chǎn)公告稱，通過其國內(nèi)全資子公司北京天麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京遠坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以21.5億元收購青島頤中地產(chǎn)100%股權(quán)。

值得注意的是，近期的一些并購案，各家企業(yè)的并購目的非常明確。近年來，原本主攻住宅項目的上海復(fù)地也在逐步提高商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。去年9月底，復(fù)地宣布整體收購北京匯和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下世華國際中心項目。隨后，收購了杭州花園商貿(mào)城100%股權(quán)，并由此獲得杭州花園商貿(mào)城項目的全部開發(fā)權(quán)及經(jīng)營權(quán)。一系列并購說明復(fù)地正在加大對商業(yè)地產(chǎn)方面的運作力度。而遠洋地產(chǎn)的主要經(jīng)營范圍就在環(huán)渤海區(qū)域，通過收購頤中地產(chǎn)，不僅獲得青島市區(qū)地理位置良好的地塊，公司也借此在山東省及膠東沿海布下關(guān)鍵一子，此次并購有利于增強公司的區(qū)域?qū)嵙Α?/p>

市場人士普遍預(yù)計，2008年房地產(chǎn)領(lǐng)域的并購熱將持續(xù)升溫。近日，萬科成功收購了重慶中核宜華置業(yè)發(fā)展有限公司。據(jù)稱，雙方的談判從去年底就開始，歷時四個多月。而這單并購案的悄然落定，成為萬科繼去年大舉收購后的又一個大動作。在之前，潘石屹也對外搖旗吶喊了很久。他宣稱，SOHO中國手頭擁有150億元的現(xiàn)金及存款，正在等待收購缺錢的項目。

據(jù)中國行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心公布的信息顯示，全國現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)58710家，行業(yè)集中還有待提高。而近幾年的政策面變化，也刺激了并購產(chǎn)生。

近年來，銀根緊縮，借貸資金成本上升，使得房地產(chǎn)企業(yè)在資金獲取能力上的差距將體現(xiàn)得愈發(fā)明顯。擁有多元融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)將在競爭中逐漸顯露優(yōu)勢。所以，宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)而言影響巨大，但并不是一味的利空效應(yīng)。有關(guān)專家認為，銀行資金必然會更多地流向那些真正有實力的企業(yè)，大企業(yè)會不失時機地收購中小企業(yè)及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，實現(xiàn)快速擴張。對手中擁有土地，但沒資金實力進行開發(fā)的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，被大企業(yè)并購似乎是唯一出路。

中小型房企面臨破產(chǎn)

最近以來，國家出臺了若干政策抑制固定資產(chǎn)投資，一些房地產(chǎn)企業(yè)大量囤積土地后由于缺乏資金支持已難以維系，部分資金實力強的房地產(chǎn)企業(yè)希望用并購方式得到土地，搶占市場。但國家下定決心嚴打炒地炒房等違法違規(guī)行為，因此，更多的限制政策還會接踵而至，在輿論導(dǎo)向影響下，狂熱的投資熱情漸漸地會被房地產(chǎn)寒冬所熄滅，這也預(yù)示著又一輪破產(chǎn)即將開始。因此，并購帶來的不一定是資產(chǎn)膨脹，還可能是破產(chǎn)前兆。

2007年，央行六次上調(diào)存貸款利率，十次上調(diào)存款準備金率至14.5%；同年12月5日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議明確，貨幣政策由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”；日前，央行已明確要求各金融機構(gòu)，今年新增貸款量不得超出各行2007年實際貸款量。在“從緊”新政之下，受傷害最大的莫過于中小企業(yè)。目前房地產(chǎn)公司的自有資金絕大部分用來買地，其余開發(fā)項目的資金來源主要是銀行信貸。

銀行發(fā)放貸款通常都會優(yōu)先考慮資產(chǎn)良好、財務(wù)規(guī)范的大企業(yè)。對中小房地產(chǎn)企業(yè)，資金短缺就只能選擇忍痛割肉甚至破產(chǎn)出局。

在去年七——九三個月內(nèi)，一些地產(chǎn)上市公司開始陸續(xù)在全國范圍內(nèi)圈地。在上市公司強大資金支持下，全國各地不斷有“地王”浮出水面。很多中小房地產(chǎn)企業(yè)也跟風(fēng)“冒進”，把有限資金投入購地，期待能以此快速擴張。今年一月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》規(guī)定，土地閑置兩年的將無償收回；土地閑置一年以上的按土地交易價格的20%收取閑置費。這無疑給期待囤地賺取高額利潤的房地產(chǎn)商沉重打擊。

經(jīng)歷了“跑馬圈地”和政府一系列宏觀調(diào)控之后，曾經(jīng)困擾房地產(chǎn)公司的“地荒”問題轉(zhuǎn)為了“錢荒”。面對吃緊的資金鏈，中小房企面臨生死抉擇。

房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金問題，轟然倒塌，在這個行業(yè)并不稀奇，也并不是在目前國家宏觀經(jīng)濟政策趨緊的形式下才出現(xiàn)，早年著名的“順弛”案例距離現(xiàn)在并不遙遠。事實上，目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)還沒有形成成熟體系，一直處于無序狀態(tài)之中。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的違規(guī)現(xiàn)象很多，有些企業(yè)幾乎是空手套白狼，自有資金嚴重不足，可這些企業(yè)居然還能長期存在，原因就在于金融監(jiān)管不到位。有關(guān)專家表示，一旦這些企業(yè)資金鏈斷裂，其風(fēng)險都將集中到銀行。在成熟的市場經(jīng)濟中不會出現(xiàn)的問題卻頻頻出現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場，這只能說明中國的經(jīng)濟改革還有很長的路要走。目前，有些房地產(chǎn)商進入破產(chǎn)程序，說明宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)出來。

對于調(diào)控效果明顯但還有很多大城市房價仍在上漲的問題，有關(guān)專家認為，不能孤立地從房地產(chǎn)市場來看，資產(chǎn)升值是大勢所趨，不僅房地產(chǎn)市場是這樣，其他資產(chǎn)市場也是如此。一定要強制房地產(chǎn)價值下跌，就會傷害到其他經(jīng)濟領(lǐng)域。

當然，淘汰的同時，絕不會出現(xiàn)風(fēng)雨一來全部倒下的局面。對絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，這些年應(yīng)該是收獲頗豐的。因此在過去土地招拍掛市場競爭土地時，房地產(chǎn)企業(yè)只要不過于冒險賭博的，現(xiàn)在死于資不抵債的可能性不會太大。

對開發(fā)商來說，最危險的是難以為繼。

寡頭壟斷值得警惕

近年來，全國各地頻現(xiàn)“地王”，擁有雄厚資金實力的房地產(chǎn)商不惜高價購買土地，而更多實力較弱的中小房地產(chǎn)公司則因囊中羞澀而無法染指。

去年10月9日，國土資源部又發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號令)，于11月1日正式實施。39號令最讓開發(fā)商揪心的一條就是，受讓人必須付清全部土地出讓金后方能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。

業(yè)內(nèi)人士認為，39號令對資金雄厚的地產(chǎn)公司尤其是融資渠道靈活的上市公司影響很小。這一新政對上市地產(chǎn)企業(yè)是一利好消息，因為開發(fā)門檻的提高將使得一部分競爭對手自動出局。而對于一些資金實力薄弱的中小開發(fā)商，意味著將被淘汰。

事實上，越來越多的新推土地將流向品牌大房企已經(jīng)毫無懸念。市場上，品牌大的房企都熱衷于大規(guī)模地塊，一方面規(guī)模較大的地塊拿下后，至少可保證未來兩三年的公司業(yè)績不會交白卷；另一方面，零散地塊容易受周邊其他樓盤影響，而規(guī)模較大地塊抗跌性則比較強。當規(guī)模土地越來越多地流向品牌大房企之后，無疑也就在開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)形成了品牌大房企占據(jù)區(qū)域主導(dǎo)的局面。

另外，對品牌大房企而言，其暢通的融資渠道能夠很好地化解在開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)增加資金投入所帶來的震動。當越來越多的中小企業(yè)無力抗壓而退出地產(chǎn)圈時，所剩下的品牌大房企將通過并購公司或是項目的方式不斷擴充自己的實力，實現(xiàn)進一步市場壟斷。

為了打擊對手，其中一些實力較強的開發(fā)商可以用超低利潤的房價迫使對手要么降價，要么就銷售不出去，這在房地產(chǎn)競爭中不乏其例。由此也似乎在暗示，地產(chǎn)圈里的寡頭壟斷企業(yè)擁有更多話語權(quán)。

有關(guān)專家建議，應(yīng)避免大幅地塊的出讓，否則土地大量地集中到一些開發(fā)商手中；同時，政府在出讓土地中根據(jù)開發(fā)商土地儲備量設(shè)立準入制度，拿地較多的開發(fā)商應(yīng)被適度限制再繼續(xù)拿地。此外，通過繳納較多的保證金形式限定開發(fā)商必須在多少天內(nèi)開發(fā)、銷售，如果不開發(fā)，不但沒收保證金，還要進行處罰。

房地產(chǎn)企業(yè)之間應(yīng)該選擇合作開發(fā)，聯(lián)手抵御可能擴大的市場風(fēng)險，也可以杜絕國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)進入寡頭時代。

房地產(chǎn)行業(yè)是高投入高產(chǎn)出的行業(yè)，這也決定了房地產(chǎn)公司不到萬不得已不會輕易選擇退出的。事實上，被兼并或收購并不是中小房地產(chǎn)企業(yè)所情愿的一種模式。雖然資金極其缺乏，但只要擁有開發(fā)用地，還有開發(fā)項目，都還不至于無路可走。