樓市價格下調是否回歸理性

近一段時間，中國樓市似乎又顯得有些不平靜。各種傳聞風生水起，先是傳第二套房貸有所松動，而后又傳上海樓市又有暴漲的跡象，樓市似乎又開始“狼煙四起”。

從2007年10月開始，深圳萬科發動了打折降價風，引發廣州、東莞等珠江三角洲城市高調降價，讓全國業內人士吃驚與緊張。隨后，2008年1月，萬科又在成都、武漢、天津、上海、北京降價，樓價比最高點下調了5%~30%不等。

相較于以往瘋漲且堅挺的房價，近期開發商的一些降價“打折”行為，以及樓市的一些異動現象，是否意味著房地產市場的調整已經開始？

“亂花漸欲迷人眼”的樓市

據北京市統計局網站顯示，今年1-2月，全市商品房現房和期房的銷售面積分別比去年同期下降了15.9%和64%，此外，1-2月新建住宅售價指數累計為116.8%，其中2月份為116.5%，漲幅比上月回落0.7個百分點，住宅銷售價格漲幅首次出現回落。

在其他大中城市，也都傳來“打折降價”的聲音。國家發展和改革委員會最新發布的數據顯示，上海房價2月同比上漲了9.8%，環比1月持平；其中新建商品房銷售價格同比上漲10%，與1月環比下降了0.1%。這是一年來上海新房價格環比首次出現下降。但另據了解，上海樓市已經接近這一輪房地產發展周期的最低點，進入3月份，新盤打折現象逐漸消失，二手房市場啟動，市場出現復蘇跡象，4、5月市場將回暖，房價漲幅在10%左右。

與此同時，廣州市國土房管局數據顯示，1月份廣州十區一手住房成交均價為9766元/平方米，這也是廣州房價去年10月突破萬元大關之后首次跌破萬元，而成交面積僅有35萬平方米，只相當于以往正常月度成交量的一半，創下近年成交量最低點。

此外，福州、廈門、秦皇島等多個城市房地產市場也出現了量價齊跌的情況，全國性樓市拐點已經是不爭事實。

與開發商的一些暗自降價行為相反，樓市成交量持續著低迷狀況，市場觀望氣氛日益濃重。北京市房地產交易管理網數據顯示，今年2月北京市二手房網上簽約套數僅為1004套，相比1月份降幅超50%，創下自去年7月實行存量房網上簽約以來的最低點。

“連續多次加息，再加上對第二套房的限制以及經濟適用房、限價房、廉租房等保障性住房政策的不斷出臺，一定程度上改變了人們對于房市的預期，日前樓市會變得有些理性?！敝袊鐣茖W院倪鵬飛研究員如是評價。

高價地頻“流拍”

進入2008年，曾經一度瘋狂拿地、頻爭“地王”的開發商們，面對土地供應，普遍顯現出“發蔫”癥狀。

1月8日，與兩年前曾拍出26億元“地王”的北京廣渠路36號地僅一街之隔的廣渠路15號地慘遭流標。規劃總建筑面積66萬平方米、被業內認為可能是新“地王”的朝陽區來廣營鄉清河營村1號住宅用地開標，因參加投標的開發商不足3家也在去年底以流標收場。

“真是太意外了。”中原地產華北區域總經理李文杰在得知拍賣結果后連連搖頭。在他看來，這些“絕版”地塊地段好，周圍的配套設施也已比較完善，“應該拍個好價錢”。

土地市場連爆冷門的現象也在其他地方上演。去年底，廣州推出12宗地塊，僅7家單位競價，最終2塊地流拍、5塊地以底價成交。南京地價近期也如同“過山車”般急速下墜，地處江寧區的一地塊以底價成交，樓面地價每平方米2000元，而就在一個多月前，同板塊的成交土地樓面地價為每平方米4446元，降幅超過50%。

“隨著政府打擊開發商囤地的力度越來越大，開發商開始正視大量拿地的風險。加之面臨信貸緊縮形勢，開發商資金鏈緊張，無疑是這些地塊流標的最大原因?！北本煼洞髮W董藩教授指出，土地價格過高，會嚴重透支未來的房地產價格。

與高價地“流拍”形成對比，是取得較多土地的企業對土地的有效利用不足。中國房地產業協會發布的《2007上半年中國房地產市場研究報告》披露，“上半年全國完成土地開發面積同比增長7.6%，增幅比2006年同期回落26.4個百分點，占待開發土地面積比重僅40%?！?/p>

開發商面臨資金“短路”

“今年中國房地產公司面臨著前所未有的融資艱難期。”SOHO中國總裁潘石屹坦言，這些困境包括：公司負債情況是否危急；同類住宅開發商之間競爭如何解決；面對保障性住房，自己的產品定位如何找準市場需求；從緊貨幣政策將減少按揭貸款，如何應對其對需求量的影響等。

記者在調查中了解到，目前銀行信貸緊縮越來越明顯，很多中小房地產公司已經不能獲得銀行授信，同時大公司的授信額度也被削減。

“去年的金融調控將開發商自有資金提高到了35%，并且嚴格規定項目開發到中后期才能貸款。今年是國家10年來首次執行貨幣從緊政策，房地產流動資金已經減少了50%，我做這行10多年了，從來沒有這樣缺錢。”京城一大型房企的總經理向記者訴說。

一些開發商反映，房地產業以前貸款充足時，投入的資金會產生好幾倍的乘數效應，一筆貸款可以轉幾個項目。而今，傳統的銀行貸款之路難以走通，而國內監管部門對房地產公司首發上市的嚴格審核，上市或增發融資也相當困難?！敖鹑谑欠康禺a的‘血脈’，從緊的貨幣政策‘卡’住了房地產市場的‘咽喉’。”南京網尚房地產公司總經理胡光輝認為，土地價格的降低最終也將傳導到一手房，因為地價下跌會大幅減少成本。

破“以地生財”稅收格局

“政府針對房地產的本輪調控，表現出國家讓利于民的價值取向?！蹦暇┦蟹抗芫指本珠L郭宏定認為，許多城市房地產稅收近年大幅增長，最極端的表現是去年“面粉貴過面包”現象。而從緊的貨幣政策，有利于扭轉地方“以地生財”的稅收格局，可以讓開發商瘋狂追逐土地價格的現象回歸理性。

記者在采訪中了解到，依托資本市場融資一直是上市房企大膽圈地的原動力，而ＩＰＯ融資后禁止買地的規定，意味著開發商只有加速開發已有項目，快速銷售回籠資金，然后用所得的資本金再去拿地。這樣“地王”現象可大大減少，有助于短期內增加樓市供應，進而起到抑制房價的作用。

對于當前房地產市場出現的新動向，國務院發展研究中心的專家分析認為，原因是多方面的：一是第二套房貸政策出臺、從緊的貨幣政策和央行的連續多次加息，抑制了部分超前消費和投資性購房需求；二是保障性住房建設力度加大和限價房計劃供應量的增加，分流了部分購房需求；三是由于一些城市房價上漲過快，超過了購房者的承受能力。

在樓市異常波動的過程中，政府的力量不能“缺席”。專家認為，政府“抓緊建立住房保障體系”的承諾實實在在，房地產市場已經由以往的“單純市場化改革”轉向市場與保障并行的“雙軌制”，被保障人群的增多將減少商品房購買人群，改變消費者被“強迫”購買高價房的狀況。而幫助中等及中等偏低收入的家庭解決住房困難，需要政府建立多渠道的投融資機制，逐步形成適度、多樣、梯次供應和消費模式，有計劃、有步驟地解決他們的住房問題。

2008年國務院已明確將“抓緊建立住房保障體系”納入政府工作規劃中。顯然，房地產政策向住房保障傾斜，比爭論房價“拐點”是否到來更有價值，人們更期待一個平穩理性的房地產市場的到來。