又一個空置高峰將至

京寫字樓空置達520萬平方米2008年將新增146萬平方米

2007年和2008年北京寫字樓新增空間的急劇增加，使得寫字樓市場的開發進入了全新階段。

目前北京甲級寫字樓空間的存量累計為676萬平方米，其中高達20％的甲級寫字樓是在2007年竣工的。市場快速的吸納能力。超過了此前的預期值。2008年初甲級寫字樓租金較上季度增長13％。是6年以來的最高點。

回顧2007年，北京市商業面積供超過了620萬平方米，而2004-2006年北京新增商鋪供應面積才660萬平方米左右。從而看出，2007年是北京商業地產市場有史以來商業面積供應最為集中的年份，在2008年奧運前還將有大量商業投入市場，整體商業零售市場競爭空前激烈，一方面看出商鋪投資市場在不斷加大，空置率持續上升勢也將成為必然。

就目前情勢看來，2008年北京商業地產空置率偏高的局勢將持續，造成這種現象的主要原因是北京商業的短期集中放量。市場消化需要時間。從市場表現來看。隨著商鋪供應量的增長。結構錯位逐步顯現。商業面積供應亦呈現出了進一步加大的趨勢，諸多建成的物業未能符合商戶的需求，在招商時遇到較大的困難。

去年一個比較典型的例子。SOHO尚都曾因商鋪營業率不到40％集體歇業。相關專家分析認為，過高的租金預期以及較大體量是促使空置率過高的主要原因。一、產品自身的設計規劃以及產權分割，造成業態規劃面臨難題，無法達到統一運營。二、很多投資客買鋪不為經營為升值，造成商業氛圍不濃。無法造成聚客效應；三、高額的租金給已營業的商戶們帶來了壓力，導致很多商戶無法度過養商期就關門倒閉。因此可以看出一個商業的合理開發，特色經營以及業態規劃與租金定位以及人氣和商氣等都至關重要，這是開發商以及后期管理運營商、投資者目前面臨的課題。

業內專家表示，即便是需求量一直較大的CBD區域，也同樣需要時間來吸納空置面積。

另外，CBD區域在2008年第一季度將會有華貿中心二期和北京國際中心1號樓等6個項目竣工，大量的新增物業使市場需要一定的時間來消化。預計下一季度。CBD區域的整體空置率難以出現大幅度的下降。

滬空置危險的邊緣400萬平方米的消化壓力

讓我們看看CBD寫字樓的空置率是怎樣增加的：2005年寫字樓的空置率大約是12.6％，2006年上升至19.75％；2007年空置率則達到20.21％。寫字樓同時期開發量過大。建設集中。供給集中，而需求并非一日顯現。供給的突然增長，使得出租壓力變大。

仲量聯行投資部副董事高世斌認為空置率并不是很可怕的概念，所有的寫字樓都應該有一定的空置率，以便為住戶和業主提供一定的回旋選擇余地，比較健康的空置率約為5％。按照正常情況，寫字樓市場的空置率在20％以下才說明市場是良性的，如果空置率大于20％。就表明市場存在一定風險。以2007年的空置率作為參考。CBD的空置率已經到達了危險的邊緣。

就在上海寫字樓還沒有逾越供需時。供需失衡所導致的價格連鎖反應已經開始。

據上海佑威研究機構統計。2月26日至3月3日，上海全市商鋪成交均價為9767元／平方米，這是自去年12月中旬以來，周成交價格第二次跌破萬元。分析人士指出，上海商鋪供應量整體外移，雖然價格走低，但供應量巨大。商鋪經營業態重復率高，市場面臨巨大的消化壓力。

“目前，上海市區的建設用地較少，使得市區商業用地日益減少。隨著城市人口的外移。郊區的商業配套也在跟進。開發量日益增加。此外，近年來市政府大力發展物流商貿業，在郊區開發了一批大型商貿中心，這也增大了郊區商鋪的供應比重。”佑威房地產研究中心主任薛建雄表不。

薛建雄指出，郊區大型商貿城的成交量左右著目前上海商鋪市場的整體走勢，這些大體量、低單價的項目成交，將全市成交均價直接拉低。

高緯環球發布研究報告指出，近期上海商鋪市場的新增供應量有所下滑。目前商鋪的成交主要集中在南匯、寶山、奉賢等外郊環間區域，其中小面積商鋪較受青睞。隨著上海中心城區商鋪的逐漸飽和，外圍區域正逐漸成為商家投資的主要“戰場”。

從2007年上海市地塊出讓的情況來看，商業用地基本集中在青浦、嘉定、奉賢、寶山、南匯等郊縣，市中心只有盧灣區兩幅商業地塊出讓，且體量較小。

“商鋪供應量外移的趨勢自去年起就已經顯現。”荒島房產工作室研展部經理閔益飛表示。“以去年11月份為例，金山區供應量達到235484平方米，占上海該月新增供應總量的66％。松江大學城、南匯等外環區域也出現了大批社區商鋪，但由于這些區域的住宅入住率不高，因此短期內商鋪的回報率較低，導致商鋪市場明顯供過于求。此外，目前銀行收緊房貸，商鋪市場首當其沖。”

制造類的企業開始有選擇地遷出上海，而金融類企業開始遷出浦東。這似乎已形成一種趨勢。

因為成本原因，近期不準備擴大在浦東工廠產能的還有英特爾、西門子工廠、摩托羅拉公司。如2007年，在浦東建廠已經11年的英特爾公司決定在大連投巨資建設高科技芯片廠。他們考慮的不僅有大連政府的各種優惠政策，還有近一半的成本節省因素。

在上海流通經濟研究所所長汪亮看來，一些企業開始放棄浦東，也與浦東的招商引資方式有關。只注重大企業，而忽略了相關配套的小企業。 “如沒有小企業的產業集聚。也會讓那些大企業陷入不利的局面。”汪亮說。

“目前上海郊區一些專業市場較多。使得整個商鋪市場的均價下跌。特別是這些專業市場業態重復率較高，以服裝城為例，上海已有奧特萊斯、狐貍城、上海服裝城，已經超過市場的消化能力。”薛建雄說。

雖然郊區的專業市場類商鋪憑借價格低、面積小等優勢來吸引投資者。但要完全消化這些商鋪仍然存在較大壓力。市場人士分析指出：一方面，郊縣的配套不成熟制約著專業市場的發展；另一方面，郊縣的人流量不足。難以支撐如此巨大的體量。