麻辣燙熱煮房地產

眼下的房地產市場猶如在滾燙的麻辣燙鍋里熱煮——上下翻騰，火急火燎，焦慮難耐。對于房地產商，房價不停的下跌，房子賣不出去，利潤大幅縮水，心急如焚。對于政府進退兩難，救房市，就等于支持地產商的暴利，讓消費者買房的夢想破滅；不救房市，任其自由下跌，整個經濟將遭受重挫，消費、投資以及由房地產帶動的相關行業都將受到影響，憂慮甚深。對于消費者，如以目前房價買房，又恐房價進一步下跌，買貴了；如持幣觀望，又怕錯過良機，面臨兩難選擇。三方利益在博弈，角力后的市場將如何平衡各方利益，后房市將走出怎樣行情受到空前的關注。

救房市“道”在哪里

目前各大城市的房價不斷被新低刷新，下跌的速度已震驚利益相關方。特別是受美國爆發的次貸危機影響，二、三線城市房價已普跌20%，像深圳和上海的一些高價樓盤已跌幅接近40%。因此，有經濟學家認為，政府應該救房市，不要等到不可收拾再出手；但也有反對的聲音，救房市不等于救房價，政府應該兼顧公平，保護更廣大消費者利益。

房市、房價正在煎熬之中，各方都在關注政府應該怎樣做，是選擇像美國那種救市方式，還是探索中國式救市路徑。近日，財政部謹慎的推出了從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%；同時，下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分點。對出臺的措施，如何理解，業內人士分析認為，首先官方認可了地方救房市行為，今后會有更多的城市加入到救市行列之中；其次兌現了坊間流傳的7項救房市的政策利好的多一半，表明政府對房價的下跌十分關注。

據此有人猜測，政府下一步將陸續出臺救房市措施；但也有業內人士認為，從實際效果來看這些措施起到的效果是中性的，不能從根本上抑制房價的下跌，這也表明政府是在救房市，不是在救房價。據有關部門調查顯示，一直被認為炒作不太離譜的北京房價已于10月底開始松動，“松動”這一詞匯用得很微妙。據記者了解，北京三環邊上的國典華園二手房已從最高時的2.2萬元下跌到1.6萬元左右，北京遠洋一方、遠洋山水、萬象新天、首開幸福廣場、華發頤園、華業玫瑰郡等樓盤都已居降幅前列，基本上每平方米降價都超過3000到4000元。業內人士表示，這也許只是剛剛開始。

房地產行業在我國固定資產投資中占據重要位置，其所占比例約為1/4，其背后牽連50多個行業，三季度的數據顯示，投資已明顯放緩。據調查，房價下跌重挫了鋼鐵、建材、玻璃等價格。從6月以來，中國的鋼材價格一路狂瀉，迄今仍無止跌跡象。龍頭品種6.5高線在6月初創下6100元的歷史最高價后，目前的最新價竟然是3300元，跌幅接近50%，回到15年前的價格。我國鋼材年產能5億噸以上，每噸跌去2000元，企業收入就減少1萬億元，企業虧損的幅度將是一個天文數字。目前，北京市場建材價格累計跌幅約達18%，鋼材達800元/噸，建材商們苦苦掙扎。產業的聯動性開始顯現，這種聯動性直接造成投資下滑。因此對眼下政府救房市的行為不如理解為是在救經濟，在緩沖中調整產業結構及布局，實現經濟在轉型過程中的“軟著陸”。

“要從根本上解決房價，必須扭轉房價的定價機制。”著名財經評論員葉檀講到，這或許是一個漫長而痛苦的過程。目前無法得知房地產商的建樓成本，也就無從獲知他們賺取的利潤，“讓利”也許是他們當下最佳選擇。

房價何時見底

房地產的泡沫正在慢慢收縮，這個泡沫完結的周期需要多長時間？浙江大學房地產研究中心主任賈生華教授表示，“中國大部分地區房地產市場已步入調整與轉型期，預計到2010年前后，中國房地產將進入新一輪擴張周期”。如上述預測成立，房地產市場將步入未來2-3年的下跌通道。

這一預測得到許多專家認可。他們認為，房地產不同于一般的消費品，它是一個準金融市場，周期性十分突出。“近期來看，房地產在周期上是一個全面的收縮的過程，這個過程需要一定的時間，可能到2010年，市場才可能整體向上、進入回暖周期。”

目前有三組數據支持房地產業開始步入蕭條：國家統計局宣布，前三季度全國70個大中城市房屋銷售9月份價格同比下跌1.8%；商品房空置面積已達1.3億平方米，且呈上升趨勢；據一項調查顯示，6成網友不會因為政府出臺措施而買房。供需關系決定市場價格，房價再降也離消費者的收入相差太遠。有測算顯示，中國核心城市的房價目前存在40%-60%的下跌空間。

房地產的修復期基本吻合了中國經濟的轉型與美國慢慢走出經濟低谷所需時間。中國房地產業協會副會朱中一指出，房地產市場的走勢，與宏觀經濟的環境、政策的調整情況、房地產市場本身的規律以及消費者的預期、銷售信心四者有著密切的關系。從宏觀的環境看，與國內經濟進入了調整期，美國次貸危機與全球經濟明顯減速有關；其二，政策環境與宏觀調控政策的疊加，如從緊的貨幣政策的松動、住房保障的推進；其三，房地產市場本身進入了調整期，過高的房價在超過了購房者的承受能力后，使購房者觀望群體加大。

房地產商面臨洗牌

“房地產的初冬來了，寒冬在后面”一位業內人士坦言。

資金的嚴重缺口已危機到房地產的生命線。據北京師范大學金融研究中心主任鐘偉一份最新研究報告顯示，目前房地產行業的資金缺口已高達6730億元，需求萎縮和資金繃緊將土地市場推入深度調整階段，房價將得到理性回歸，這些都預示著房地產進入了調整期，這個過程比一般預想得更為漫長。同時，房價調整剛剛拉開序幕，單純注資救市無法解決樓市根本問題。

房地產的自救悄然進行。前不久，萬科在業界率先降價，并在大城市全面引爆。目前已完成在杭州的降價促銷，正在對上海、北京、深圳、等城市逐步進行，目的就是全面收縮資金，甩跳過冬。“下半年的形勢可能比我們想象的更嚴重，為此萬科做好了最壞的打算”，王石這樣表示道。他還指出，萬科下半年將進一步下調房價，采取增加小戶型比例、減少開工面積等方式，以控制風險。金地低調應戰，據東方證券研究報告顯示，金地上海公司2008年計劃回款約62億，1-6月實現回款約22億，下半年預計推盤40萬平方米，爭取完成40億銷售回款。大房地產商的收縮戰線意圖明顯。

小型開發商的日子苦不堪言。上海是熱聚大中小房地產商的地方，據上海中原有關分析人士透露，量價齊跌的統計數據表明上海樓市仍處于明顯的“買方市場”之下，新房和二手房都進入了下降通道。盡管國家出臺一些政策，但目前房產市場繼續下探的市場預期不會有任何改變，低迷的人氣在短時間內仍舊無法復蘇。樓市的持續低迷困擾著開發商，新房降價后，前期置業者的退房潮震懾了開發商，一些小型開發商已瀕臨破產的邊緣。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生針對目前市場現狀做了如下推斷：①房地產市場交易量的持續下降→②樓市的有價無市→③市場失去信心，深度觀望→④開發商資金難以回收→⑤資金鏈的緊張還貸困難→⑥銀行風險→⑦房價跌落，企業破產。目前的局面正處于①和②階段，可謂房地產的滯漲初期。隨著交易量的萎縮，隨之帶來的就是購房者恐慌與開發商融資困難，一些開發商將最終會面臨破產的邊緣。

這場危機正在考驗著地產商，考驗著整個行業，它的不期而至給房地產業帶來的洗牌可能是在所難免。