再造中國房地產業（二）

建議5：設計高效的“管理和運營模式”，充分發揮集團、項目及各專業的管理職能。

對于集團管理模式設計，要能清晰地闡明集團與區域業務單位和項目管理團隊之間的關系，包括管理內容、管控手段和方式，重點關注如何創造集團價值；對于項目管理模式設計，要能清晰界定專業職能部門與項目之間的業務協作關系及責權利關系，重點關注如何創造項目價值；對于專業管理模式設計，要能清楚闡明企業各專業職能如何具體運作管理，重點關注專業能力和專業化管理能力的打造。

建議6：從規范化流程設計開始，逐步邁向精細化運營管理。

房地產開發企業內部流流程管理應該體現規范化、標準化和體系化。其流程體系應從房地產開發的業務價值鏈和管理角度全面進行規范設計。在對其業務運作流程進行規范化設計時，越靠近房地產開發價值鏈前端的流程，經營操作風險越大，但對整個房地產開發項目的利潤、產品質量等起決定性因素，項目論證、項目策劃、規劃設計流程屬于價值鏈的前段，應該重點關注品質、成本以及風險的控制。價值鏈中段是成本和質量具體控制階段，決定了利潤的最終實現情況和產品的最終質量，因此采購、營造等流程重點關注質量和動態成本的控制。越靠近價值鏈后端，經營操作風險越小，但對整個房地產開發項目的價值實現、品牌有重要影響，因此營銷、客服等流程重點關注營銷推廣的效果和客戶服務的。

而且，要安現精細化管理需要更準確地將各個流程內的關鍵事項描述清楚，整個流程設計體系能從零級流程一直到企業的四級流程，逐步細化，從高階流程框架到高階流程圖的表述與流程說明，再到詳細流程圖的表述與說明層層分解，直到配套的業務表單、業務模版或工具細化設計、業務規則設計管理制度和運營操作手冊等細化完成，形成一整套流程管理體系，以保證設計流程真正落實企業戰略及“管理和運營模式”，并能被有效、準確地執行。

建議7：建立科學的績效管理體系，確保企業戰略目標的實現。

管理和運營模式、業務流程及相關管理制度能高效地執行，為企業持續健康發展打下堅實基礎。科學績效管理體系的核心是設計反映企業戰略與管理的KPI體系，該體系的目的是分解落實企業戰略與管理目標、形成有效監控戰略與管理實施過程、評估戰略與管理實施結果的工具。當設計KPI體系時。關鍵是要從三個層面全方位關注企業，以保證KPI的科學性、有效性。

建議8：持續發展高水平人才隊伍，確保戰略與管理的有效執行。

房地產開發企業需要通過實施人才戰略、優化企業人才環境、創新企業選拔和用人機制以保證高水平的人才隊伍，需要根據企業發展的需要，逐步轉變人才隊伍結構，從過去過多依賴政府關系型和公關型人才向以各種專業人于和管理人才為重心轉變。同時，人才隊伍建設要注意從依賴個別核心人才向增強企業團隊能力轉變，在企業內部建立一種制度，以保持互補性的技能和知識，將個人能力沉淀到企業的知識體系中。

建議9：持續建設業務驅動的信息系統，確保戰略與管理的高效執行。

房地產開發企業要持續建設業務驅動的信息系統，信息系統的構建要以業務運作為中心并能有效支持管控與決策，要基于企業“管理和運營模式”和流程體系的需求，逐步實現全面的信息化系統支撐業務運作和管理，以固化管理體系，提高管理和業務運作水平，確保戰略與管理的高效執行。具體說來，在業務運營層面，通過信息技術提高業務運營效率和服務水平；在管理層面，通過整合的信息技術提高管理和管控的有效性；在決策支持層面，支持高層管控與決策。

在管理轉型過程中，不同的房地產開發企業實際情況有所不同，企業所處的發展階段也不同，所以階段性的管理轉型重點會有所不同。借鑒“管理轉型”模型和路線圖，明確轉型策略與重點，并配合企業文化建設推動管理轉型，中國房地產開發企業可逐步打造其核心能力體系，以應對未來的市場競爭。

(作者為IBM大中華區業務咨詢服務事業部中國商業價值研究院院長)