當下做“房奴”

房奴——教育部2007年8月公布的171個漢語新詞之一。就如同“超女”選秀造就了新詞匯“PK”，房價則造就了另一個新詞匯：“房奴”。

房奴這個出現頻率最高的流行詞匯之一，最初由何人發明已不可考。從2003年開始，全國主要城市的房價進入一個快速的上升通道。尤其在2005年到2006年的第一季度，一線城市中，中低價格的房產似乎已經在城區銷聲匿跡，越來越多的消費者由此背上了沉重的還貸負擔；同時，中國人民銀行在2007年先后6次加息進一步加重了房貸的經濟負擔與心理負擔。高房價和對高利率的雙重擔憂導致人們擔心會像奴隸一樣為銀行工作，所以“房奴”這個詞應運而生，似乎成為人們對房地產泡沫擔憂心理的象征。

在浩浩蕩蕩的購房大軍中，很多消費者迫于手中現金不足，無奈地選擇了貸款購房，加入到“房奴”隊伍中。但是其中我們也可以看到一些“另類房奴”，他們主動選擇了利息高昂的貸款方式，其中不乏具備全款支付能力的人。隨著加息信號的再次響起，貸款人的壓力無疑又增添了一分。不過，有些人卻能抓住機會，在房貸中理出了“財”，過著一種別樣的“房奴”生活。

當前的市場環境，觀望氛圍甚是濃郁，誰都不敢貿然出手購置房產，而對于那些已經購房的消費者來說，房產是不是還有投資的價值，該不該把手中的房產出售變現，也畫上了一個大大的問號。或許文中的幾位主人公，也給了那些房產持有者一種“另類”的房產投資與理財之道。

是“房主”不是“房奴”

“當初果斷做房奴，才成就了今天的房主”。這是老尹對自己的房產投資生涯作出的總結：“20年之后在我45歲時，我就可以享受自己的退休生活了”。

老尹，一個地產圈里人。大學畢業之后誤打誤撞地進了地產業，一干就是七、八年。老尹雖然談不上財大氣粗，但如今已然跨入“有產階級”行列，談到名下的幾套房產，老尹頗為得意地說：“如果不是當初果斷當房奴，如今也不可能成房主”。

老尹買第一套房子是在2002年，那是一套二手房，房子不大60平米多一點，是那種上世紀80年代建成的老樓，位于北京東三環的團結湖。“那時候雖然在做房地產，其實是沒有什么投資意識的，賺了些錢琢磨著留著也花了，索性就買套房子吧。”當時那套房子全辦下來才33萬，10年期貸款15萬，月供1600元。

老尹在那里住了2年多，為了離父母住的更近一些，他在北京南三環的草橋又給自己買了套房。那時候的老尹手里有了點錢，索性也就沒貸款，90平米花了40多萬。新房子買好了，老尹人還沒從團結湖搬出來就已經有好幾撥人打聽著要租他的房子了，“一個月給到2400多塊，除了貸款還能剩下幾百”，這讓老尹悟出了門道——房價肯定是還要漲的，如果選好地段的話，“以租養貸”是個不錯的選擇。

趁著手里有些閑錢說干就干，老尹開始了又一次的購房之旅。兜里揣著全部積蓄將近50萬的現金，從2004年到2005年一股腦又買了6套房。老尹在選房子時候很有技巧：房子不買大的，因為小戶型的好出租，同地段的1居室和2居室在租金上差不了多少，但是總價就差的不是一星半點了，而且周邊配套一定要齊全，要有大型單位或者靠近學區的房子，這樣租賃客源有保障。

放在今天，這幾套房產的總價值估算已經超過600萬了，不少人和老尹說房價可能是要跌了，慫恿他把房子賣掉算了，可老尹不這么想，他把每個月租金與月供的差額一分不剩全都重新投資了，每個月除了繳納房屋的養護成本之后，還能剩下3500元，他用其中的1000元給自己兩口子還有雙方父母買了商業保險算是謀一份保障，剩下的2500元全部買了定投基金，一副房價漲跌與己無關的態度“照這樣算來，等我到45歲時候貸款也還完了，即使不把房子賣掉，我的收益也是比較可觀的，那時候我就打算退休陪家人。”

當年早早的加入“房奴”的隊伍，使得老尹有了一份對未來很好的規劃。老尹告訴筆者，如果是現在在北京買房，以租養貸的方式已經不適合了，月供和租金收益已經不成比例了，不過這并不意味著其他城市沒有機會。

點評

老尹的房產投資就是典型的復合型投資，他的房產大多處于貸款階段，所以如果將房產變現的話，刨去他的自住房產之外，實際到手的現金價值也只有不到300萬，對于擔心風險期望穩妥的投資者來說，這些現金未必能帶來更好的收益。而以現在來說，他每個月實際到手的租金與貸款月供之間的差額收益2500元/月，如果是連續投資10年并且可以保持年均12%的投資回報的話，那么10年之后僅租金和月供之間差額部分的累計投資收益在復利作用下也將達到近70萬元的回報。

將“房奴”進行到底，快樂做房奴

小艾始終認為，“今天的一塊錢比明天的一塊錢更有價值”。把握住機會成本，將自己的房子變成一個大存折，做個快樂的房奴。

“美國老太太和中國老太太在天堂相遇了，新潮的中國老太太說：我還了一輩子貸款到臨死終于還清了；而新潮的美國老太太說，我到臨死時候還在還貸款#8943;#8943;”

“我就打算做那個新潮的美國老太太”小艾直言不諱地說。小艾大學畢業后在一家知名外企供職，月收入不菲，算是一個標準白領。2005年，她買了一套屬于自己的房產。提起這套位于奧運村的房產，小艾的興奮溢于言表：“那時候房價還不算太高，3居室的房子140平米也就140萬，現如今這套房子市值幾乎翻了一倍，已經達到260萬了。”

“我的貸款是90萬，現在每個月要還6800元，整個貸款期限20年下來連本帶利要還給銀行160萬，也就是說有70萬的利息都交給了銀行。”這么算起來好像在給銀行打工，不過小艾卻有另外一本賬。按照經濟學中機會成本理論：當某種資源投入一種用途時所失去的將是其投入其它用途獲得利益的機會。就以買房貸款這事來說，當你選擇全款時，那就意味著90萬元都占壓在這套不動產上，就不能享受這筆錢可能帶給你的其他收入了。“20年內，這90萬元只要打理得當，沒準都翻好幾倍了”。

小艾先用最穩妥的投資渠道——國債舉例：目前5年期國債的收益是4.08%，如果將這90萬元投資5年期的國債，并且在5年期滿后仍將本息投入國債。經過4次“滾動”，即使不考慮國債利率上漲，那么也會因復利緣故，連本帶利達到190萬的收益。那邊你為90萬元支付了160萬元的本息，這邊通過投資國債獲得了190萬元，算下來還賺了30萬。

事實上，小艾并沒有全部買國債，她把這90萬元分成了幾份。其中大部分在股市最紅火的時候買了股票，一部分買了基金，一部分買了些黃金。“在2007年股市最紅火的時候，我就幾乎將所有的房貸利息都賺了回來”。小艾始終堅持一個觀點——“今天的一塊錢比明天的一塊錢更有價值”。

2006年初，小艾接觸到了一個新鮮的貸款產品——“同名轉按揭”。按照銀行和擔保公司的解釋，可以對小艾的房產進行重新評估，并且可以貸出相當于房產重新評估后價值的7成，除了剩余的貸款以外，增加出來的那部分貸款還可以用于大宗的消費。

小艾馬上動了心，通過擔保公司的參與，小艾只用了7個工作日就獲得了信貸資金，貸款購置了一套離她現住址很近的二手房。而且使用了一種很新鮮的貸款方式——“氣球貸”，算下來每個月節省一個點的貸款利息。談起這次的投資小艾很自豪，由于奧運效應，她新買的房產租金一路看漲，“尤其是奧運短租，僅在8月份當月，這套房產就可以租到4.5萬元，而平時的租金，也在3500元每個月，幾乎不用再往里添錢就可以還月供”。

點評

當前由于信貸緊縮的大環境下，同名轉按揭已經被央行叫停，不過這種方式不會就此消失，不過小艾靈活的運用了“房貸理財”的觀念。在西方國家，房貸理財已經很成熟，而其中很重要的一種方式就是借助同名轉按揭以及不同銀行之間的貸款產品，即達到靈活調配信貸資金盤活資產的目的，還可以在一定程度上減少利息支出，省錢的同時還能夠讓資本不斷增值。

坐擁百萬豈能甘心受困

“在所有的融資渠道里，房產抵押貸款無疑是最為經濟實惠的。”Ricky的觀點得到很多人的認同：“只要你有一套房，你就是一個百萬富翁，讓不動產動起來，你才能獲得更大的收益”。

2006年，Ricky不顧老板的挽留，毅然辭去了年薪30萬的工作，開辦了屬于自己的軟件公司。“但是創業之初最大的問題，就是資金”，Ricky坦然承認，他創業的啟動資金全部是自己這些年來的積蓄，公司在最初階段的運轉還是很順利的，接連做了幾個不錯的項目。2007年初，一個很好的機會擺在了他的面前，一家很有行業影響力的公司找他做一個項目，如能拿下這個項目，對于Ricky今后取得更多大客戶非常有幫助。但是，一個很現實的問題擺在了Ricky的面前——資金。由于項目前期的投入比較巨大，為了籌集到足夠的資金，他把自己的股票、基金全部套現，“為了拿下項目，我甚至把車都給賣了，但還是差著一大塊”。

太太在創業的過程中一直幫助他，給了他很多的鼓勵，“要不咱們把房子賣了吧”，Ricky的房子是他多年工作所得，每每提起這套房子Ricky總是很自豪，當年100萬買下的房子，今天已經可以賣到200多萬。賣了房子住在哪？如果真的把房子賣了，倒是可以籌集到足夠的資金，可是那也違背了他創業時“讓家人生活的更好”的宗旨。

一個朋友的建議提醒了他，雖然不能把房產賣掉，但是你可以用它融資啊。Ricky想到了典當，通過典當行獲得一筆流動資金，這不就解了燃眉之急了嗎？但是幾經咨詢Ricky又犯了難，典當行所能提供的當期只有3個月，而且月息就達到了3.32%，可是Ricky至少需要用這筆資金周轉10個月，看來典當這條路除非是一兩個月的短期融資，否則是走不通的了。

Ricky又想到了抵押貸款，通過一家擔保公司，Ricky對他的房產進行了一個評估，評估的結果是房產價值220萬，按照銀行的規定與Ricky的資質，他可以貸出150萬左右的現金，并且最長在15年內還清，這一下資金的問題也解決了，而且不必在一個較短時間內集中償還，最主要的是不用把房子賣掉了。通過擔保公司的協助，Ricky在不到10個工作日的時間就解決了資金難題，每個月只需要還款13000元。

有了這筆資金，Ricky迅速的啟動了項目，10個月后，Ricky順利的取得所有的應收賬款，一下子將剩余貸款全部還清，而他為此付出的所有融資成本還不到融資額的8%。

“現在在北京，只要你在城區里有一套房產，你就是一個百萬富翁”，Ricky這樣評價他的融資心得，“但是房產終究是不動產，坐擁百萬卻甘心受窮的大有人在，而你只有讓不動產動起來，才能獲得更多的現金價值與收益”，借助于抵押貸款，很多大額消費或者大宗的資金需求都可以得到滿足，縱觀各種融資渠道中，房貸依舊屬于其中成本最低的一類，而且它將還款壓力分解到了未來的十年甚至更長時間當中去，Ricky這樣評價道：“只要你做好自己的財務規劃，然后擁有一套房，那么這套房，其實就是你的一臺提款機，這與當前的房價拐點論調是無關的”。

點評

以往人們只是將房產視為“生活必需品”，是不動產，卻忽視了房產的很多附加價值。其實當你擁有一套房產的時候，也就具備了抗御財務風險與緩解資金不時之需的方法。“房產投機”與“房產投資”終究不是一個概念，前者類似于我們所說的“炒房人”，通過短時間的買進賣出來賺取高額價差，而房產投資，則是借助于各種投資工具，將房產的價值充分發揮，房價難免有所波動，起起落落是很正常的，但是只要投資得當，事實上房產價值的增長，并不僅僅是體現在房價本身，而是立體的、綜合的回報功能。