碧桂園為何好夢(mèng)難圓？

從王石最羨慕的“工業(yè)化地產(chǎn)企業(yè)”，到標(biāo)普眼中的“垃圾股”，碧桂園的下坡路到底是個(gè)體危機(jī)還是時(shí)代使然？

有這樣一則趣聞，王石的一個(gè)親戚分別買(mǎi)了萬(wàn)科和碧桂園的房子，結(jié)果權(quán)衡再三之后，他卻賣(mài)掉了萬(wàn)科那套，只留下了碧桂園那套。這件事讓王石思索了很久。

如今，真正需要思索的卻是碧桂園自己。去年11月27日，花旗集團(tuán)將碧桂園港股初始評(píng)級(jí)定為“賣(mài)出”；不久后，標(biāo)準(zhǔn)普爾的碧桂園長(zhǎng)期企業(yè)信貸評(píng)級(jí)由投資級(jí)降至投機(jī)級(jí)，俗稱垃圾股。

一個(gè)煊赫一時(shí)的地產(chǎn)企業(yè)，為何會(huì)陷入如此的窘境呢？

曾經(jīng)是王石的榜樣

王石那個(gè)故事還沒(méi)完。曾經(jīng)批評(píng)碧桂園是“紅極一時(shí)，不能長(zhǎng)久”的王石，在經(jīng)歷了親戚賣(mài)房事件后，不得不重新審視碧桂園。2007年年底，萬(wàn)科總裁郁亮專程前往碧桂園取經(jīng)，楊國(guó)強(qiáng)向他詳細(xì)地闡釋了碧桂園的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條和操作模式，令郁亮大為嘆服。

此后，萬(wàn)科出爐了一份名為《碧桂園高速發(fā)展之謎》的報(bào)告，結(jié)論是：碧桂園的公司資質(zhì)非常出色。王石只好改口說(shuō)，碧桂園是值得尊敬的對(duì)手。因?yàn)橥跏瘔?mèng)想已久的住宅產(chǎn)業(yè)化——像搭積木一樣批量化地建房子——已被碧桂園搶先實(shí)行了。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條上，碧桂園涉獵了上下游各個(gè)產(chǎn)業(yè)，設(shè)計(jì)、建筑、裝修、銷(xiāo)售、物業(yè)管理，甚至于曾經(jīng)還有自己的沙場(chǎng)、水泥廠，連磚都是自己產(chǎn)的，借此實(shí)現(xiàn)低成本和快速開(kāi)發(fā)。

如果拿到土地，碧桂園馬上就可以出圖紙，在幾天之內(nèi)破土動(dòng)工，上千臺(tái)挖土機(jī)、上萬(wàn)人的施工現(xiàn)場(chǎng)蔚為壯觀。

多元化是福還是禍

然而，碧桂園的野心并不止于地產(chǎn)。

在詳細(xì)分析了全國(guó)褐煤資源的分布圖后，碧桂園選擇了云南昭通來(lái)開(kāi)發(fā)“煤變油”，楊國(guó)強(qiáng)的二女婿就曾親赴昭通實(shí)地考察。另外，碧桂園在廣東肇慶還有一個(gè)小試工廠，煤變油產(chǎn)品有幾萬(wàn)噸的產(chǎn)量，下一步將在肇慶上10萬(wàn)噸的中試項(xiàng)目，最后才是昭通的工業(yè)化生產(chǎn)。

碧桂園旗下創(chuàng)源集團(tuán)一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人稱，該集團(tuán)在昭通的煤變油產(chǎn)品要達(dá)到500萬(wàn)噸的產(chǎn)能，總投資數(shù)百億元，一期啟動(dòng)就要幾十億元。

同時(shí)，楊國(guó)強(qiáng)欲以個(gè)人名義花百億港元來(lái)買(mǎi)下邵逸夫的香港TVB，碧桂園又欲以25億接手楊斌留下的沈陽(yáng)荷蘭村，甚至承攬了內(nèi)蒙古滿洲里與廣東惠東的保障性住房項(xiàng)目。

無(wú)論是想走出國(guó)門(mén)還是擬接手荷蘭村、收購(gòu)TVB、投資“煤變油”或是欲大規(guī)模投資開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，這一切都在證實(shí)同一件事情:楊國(guó)強(qiáng)實(shí)際操控下的一貫采取迅速拿地、低價(jià)銷(xiāo)售、迅速回款模式的碧桂園，正逐漸開(kāi)始多元化發(fā)展的嘗試，正在發(fā)生轉(zhuǎn)型，以此來(lái)分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

但楊國(guó)強(qiáng)卻忽略了另一種風(fēng)險(xiǎn)：“多元化陷阱”，郎咸平如是說(shuō)。

“中國(guó)絕大多數(shù)企業(yè)目前還不具備做大的條件。外部的信用狀況、職業(yè)經(jīng)理人的素質(zhì)、法治環(huán)境以及企業(yè)的管理水平等等都難以支持企業(yè)做大。在這樣的制約條件下，做大的結(jié)果不是做強(qiáng)，而是做垮。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松說(shuō)。

捉襟見(jiàn)肘的資金鏈

信貸緊縮與房市低迷，碧桂園也陷入了深深的焦慮當(dāng)中。而碧桂園的“融資焦慮癥”的最主要表現(xiàn)，就是參與“賭局”。

2008年2月，碧桂園宣布在新加坡發(fā)行可轉(zhuǎn)債融資，集資38.99億元，可轉(zhuǎn)股價(jià)格約為每股9.05港元，票面利率2.5%，實(shí)際年利率6.2%。令人關(guān)注的是，這次碧桂園將融資的一半金額19.5億港元作為抵押品，與美林訂立了一份以罕見(jiàn)的現(xiàn)金結(jié)算的公司股份掉期協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，若最終價(jià)格高于鎖定價(jià)格，則公司將向美林收取款項(xiàng)；若最終價(jià)格低于鎖定價(jià)，則美林會(huì)收取款項(xiàng)。

投資人士認(rèn)為此舉意在拉升碧桂園的股價(jià)，盡管會(huì)有賬面浮虧。這項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)極高的行為也被稱為“飲鳩止渴”，實(shí)屬無(wú)可奈何。

可是，股價(jià)并沒(méi)有如期而漲。碧桂園的投資者們開(kāi)始失去了信心，甚至連與楊國(guó)強(qiáng)一起在工程隊(duì)創(chuàng)業(yè)的“碧桂園元老”楊貳珠也先后兩次拋售手中的碧桂園股票，“元老派”的掣肘開(kāi)始了。碧桂園元老、董事蘇汝波減持碧桂園股票1億股，套現(xiàn)約1.88億港元；另一名執(zhí)行董事區(qū)學(xué)銘也減持8000萬(wàn)碧桂園股票。

與此同時(shí)，剛離開(kāi)碧桂園的小劉說(shuō)：“公司沒(méi)有大規(guī)模裁員，只是從11月就開(kāi)始不斷勸說(shuō)員工離職?！彼f(shuō)，像他這樣的銷(xiāo)售人員裁減了40%以上。但不是直接解雇，而是大規(guī)模降薪，或者放長(zhǎng)假，“武漢一些銷(xiāo)售人員放了3個(gè)月的長(zhǎng)假，每月領(lǐng)400元基本生活費(fèi)”，然后部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)會(huì)“勸說(shuō)”員工自動(dòng)離開(kāi)?！澳康木褪菫榱耸≠r償款?！睋?jù)他說(shuō)，集團(tuán)其他部門(mén)包括設(shè)計(jì)、物管等也在不斷地降薪減員，一些高級(jí)白領(lǐng)的降薪幅度接近50%。但碧桂園拒絕向媒體證實(shí)以上問(wèn)題。

碧桂園仍在焦慮中。

碧桂園的時(shí)代終結(jié)了嗎？

然而，碧桂園所面對(duì)的最大挑戰(zhàn)，卻恰恰是被王石所推崇萬(wàn)分的“批量低價(jià)式住宅”。廣州郊區(qū)碧桂園的洋房叫價(jià)3000多元，與經(jīng)濟(jì)適用房齊肩。

花旗就在其對(duì)碧桂園的評(píng)估報(bào)告中指出，由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境日益嚴(yán)峻，加之消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和項(xiàng)目位置要求越來(lái)越高，碧桂園的大規(guī)模偏遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略可能不再適合中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。此外，政府加大力度完善保障性住房，廣東各城市的郊區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)更大幅度下跌，這將進(jìn)一步增大碧桂園的利潤(rùn)率壓力?；蛟S，碧桂園的時(shí)代要結(jié)束了？以工薪族為目標(biāo)群體的碧桂園，似乎極有可能被保障性住宅所“替代”。

“短期內(nèi)，碧桂園不是受制于保障性住房，而是受制于房地產(chǎn)的不景氣。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷(xiāo)售普遍不好，建筑成本又上升，偏偏碧桂園的攤子又鋪得太大，財(cái)務(wù)上的壓力因之而來(lái)?！鄙赉y萬(wàn)國(guó)港股地產(chǎn)分析師克里斯·李更多地表示了她對(duì)碧桂園財(cái)務(wù)壓力的擔(dān)憂。碧桂園是中國(guó)土地儲(chǔ)備最多的開(kāi)發(fā)商之一。截至2008年10月30日，碧桂園已取國(guó)土證的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總建筑面積高達(dá)4618萬(wàn)平方米，其中，在建總可售建筑面積高達(dá)1606萬(wàn)平方米。但是，已經(jīng)開(kāi)始預(yù)售的項(xiàng)目中，只預(yù)售了17.2%的建筑面積，銷(xiāo)售惡化和資金回籠受阻的程度可見(jiàn)一斑。

碧桂園昔日的輝煌得益于“住宅產(chǎn)業(yè)化”，如今的困境也是因?yàn)樵凇白≌a(chǎn)業(yè)化”中走得太遠(yuǎn)太久，無(wú)法靈活轉(zhuǎn)身。與此同時(shí)，萬(wàn)科在去年前11個(gè)月回籠資金425億，“飽腹過(guò)冬”。而那個(gè)曾經(jīng)被王石自我否定了的關(guān)于碧桂園的論斷，似乎又浮出了水面，“紅極一時(shí)，不能長(zhǎng)久”，地產(chǎn)界的河?xùn)|河西，原來(lái)并不需要30年那么久，只看誰(shuí)最靈活了。