房市見底？不靠譜！

香港和東京的經驗表明，那種認為國內房價將于今年第二季度末見底的看法，顯得過于樂觀

春節后，國內一線城市的二手房市場出現“小陽春”，這被有些人認為是復蘇開始的信號。但這種看法過于樂觀。我認為，與其說是復蘇開始，到不如說是與股市一樣被去年開始的信貸增長推動，產生的微小的財富效應所致。

觀望者眾 入市者少

事實上，從近期房地產市場銷量與去年同期相比來看，目前的增量不過是九牛一毛。市場上觀望者多，而入市者少。

房市分析人士人言言殊。2月12日某專業房地產網站邀集相關市場分析人士進行討論，在座五六個人觀點各異，有的樂觀，有的悲觀，有的保守，有的激進，煞是好看。但有一點判斷是共同的，大家都認為去年只不過是房地產市場開始的拉鋸戰，真正的好戲還在今年。

討論過程中，大家對于市場能夠出清的價格底線在哪里，產生了激烈的分歧。雖然高房價天怒人怨，房價也在下調之中——根據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，今年1月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比僅下降0.9%，降幅比去年12月份擴大0.5個百分點，環比也只是下降了0.2%。

說實話，準確預測房價底部要比駱駝穿過針眼還難，幾乎沒有可能。沒有人能夠看清這一點，就像沒有人能夠看清股市的底部在哪里一樣。

很多市場人士認為今年第二季度將是房價見底的時候，認為二季度末投機價值出現，緣于前期房價大幅下挫使部分投機客認為有錢可賺，而開發商回款的壓力也不會再加大。但這種預測并不靠譜。我們不能牽著投資者的鼻子，讓他們認可空間的存在，因為投資價值的坐標并不是房價下跌多少。

從1997年到2002年的五年時間里，遭受亞洲金融危機沖擊的香港房價大跌，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多；東京房價在整整十年蕭條期的下跌幅度達90%，那么，我們又怎能預測內地的房地產市場價格底部呢？

前車可鑒。我依然認為，去年只是房地產業“入冬”之年，現在房地產業的“嚴冬”正在到來，我們不能因為“小陽春”遮蔽雙眼，而認為“冬天”已經過去。

政策搖擺 飄忽不定

提高行業集中度，提高住宅質量，建設住房品牌，也許正是此輪房市調控的主要目標。我們很難想象，在沒有達到目的之前，房市調控不會匆匆而起，匆匆落幕。可以反證的是，即便在目前如此艱難、地王頻頻退地的情況下，有關管理者一再強調加強保障型住房、對于房價下調持支持態度。

房地產的未來大市取決于如下幾個方面：

首先，取決于宏觀經濟是否繼續緊縮，“去杠桿化”是否未見底。房地產業是通脹周期的受惠者，“去杠桿化”將使房地產失去保值升值的重要功能。只要宏觀經濟繼續緊縮，CPI一路走低，房地產業就不可能一枝獨秀地領先于宏觀經濟，走出“長陽”行情。即便有反彈，也是寬松貨幣政策刺激、自住房剛性需求受到抑制之后的短期反彈。

其次，取決于政策調控。目前出臺政策的原則是明確的，即劃分市場化的商品房與保障型住房的邊界，讓市場的歸于市場，民生的歸于民生，使中國經濟逐漸擺脫對房地產市場的依附，同時使房地產市場洗脫原罪，加強行業的集中度。

雖然原則明確，但具體出臺的政策有可能搖擺不定。房地產業出臺的規則、政策之多，不亞于股市，出臺的政策飄忽不定，如同天上的云一般難以捉摸。從去年年末至今，就在如下重要事件反映出來，一方面出臺政策提振樓市，另一方面某些地方政府官員又表示不拉房價；一方面，房貸新政出臺，另一方面銀監會與銀行又充分關注房貸風險，對存量房貸利率的七折優惠政策難產。站在個別管理者、機構的立場上，政策的搖擺都有理由，他們或許考慮銀行的呆壞賬，或許考慮到民意，甚至考慮到自己的仕途前景，但左右搖擺的政策充分說明，中國房地產業缺乏明確的長期規劃。房地產政策很長時間處于左右手互搏的尷尬境地，如逐漸推行對外資購房寬限、減免房地產契稅，以及與大量推出經濟適用房等利多政策并存。

政策剛出臺時，很可能矯枉過正，以期在短期內取得效果。以今年為例，上海推出400萬平米的保障房規劃，占比相當于總盤的一半，對于商品房價格有非常大的影響，并且，目前推出的經濟適用房，考慮到普通民眾的承受能力、社會和諧等各方面因素，大部分并不位于市郊。這些政策對于民生會起保障作用，但對于商品房市場則是利空。

第三，房地產市場進行產業整合是大勢所趨。目前我國有5萬家的房地產開發企業，產品集中度很低，最大的住宅開發商萬科集團的市場份額低于5%。但經過去年一年熊市，萬科集團一年中市場份額擴大50%，北京的房企數量一年減少了四分之一，這就是行業整合的威力。相信經過數年的調整，中國的房地產市場也會面臨家電行業一樣的陣痛，以往蘇南一地就有十幾家“知名”家電企業，而目前整個中國只有十幾家“知名”企業。

未來市場 風光無限

由于中國城市化進程仍未過去，因此，中國房地產業擁有全球最大的剛性需求。由政府保障型住房來解決一半以上的進城人口住房問題是不現實的，房地產業市場依然擁有廣闊的空間。

但是，房地產市場必須經過“刮骨療毒”式的整改，土地收入與開發商的高利潤已經難以維系，土地與房地產財富的再分配應該遵循起碼的社會公義，回歸平均利潤率，目前正在回歸的途中。

中國經濟仍然被全球資本看好。就在全球房地產市場急速下跌之際，中國大城市的住房雖然遭遇國際大資本的拋售，但鐵獅門之類的專業公司不退反進，也說明對于中國房地產并未一面倒地看空，而是多空并存。甚至有業內人士指出，某些大資本的退出，正是為了日后的抄底，就像有開發商退了高價地王，反手又低價買進了中心區域的地塊，是同一種投資路徑，目的是將投資收益最大化。

只要中國經濟的國際化路徑不變，只要中國經濟的市場化路徑不變，就會吸引越來越多的人才到中國城市落戶創業，而這些人都不是經濟適用房所關注的群體。事實上，無論是中國香港、臺北，新加坡，這些亞洲中心城市的房地產估值是跟隨國際估值而走，在當地的房價收入比與國際估值體系之間，走中間路線。

其實，房地產市場價格的掌控權既不在開發商手中，也不在消費者手中，同樣不在政府手中，而在宏觀經濟形勢和貨幣政策手中。只要貨幣寬松，出現確鑿的通脹初期的跡象，到那時，房地產市場又要開始新一輪景氣周期了。