資本金比例下調(diào)：房企的救生圈

溫家寶總理4月29日主持召開國務院常務會議，決定下調(diào)11類固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，其中包括商品住房。這是2004年以來，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例35%的“大限”首次出現(xiàn)松動。

開發(fā)商投資意愿降到冰點

2008年可以說是開發(fā)商最困難的一年，因為在前期宏觀調(diào)控不斷升級的背景下，火熱的房地產(chǎn)市場進入了寒冬，很多開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)了問題。

事實上，在金融危機發(fā)生之前，對于房地產(chǎn)的調(diào)控已越來越嚴厲，自有資金比例更成為房企最難忍受的緊箍咒之一。

2004年9月，銀監(jiān)會頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》第16條規(guī)定，商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應要求其開發(fā)項目資本金比例不低于35%。

2006年8月，銀監(jiān)會再次公開發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求金融機構(gòu)嚴禁向項目資本金比例達不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，并強調(diào)房地產(chǎn)資金信托要合規(guī)。

事實上，在2007—2008年這段時間，商業(yè)銀行給房企放貸所要求的自有資金比例已高達40%，許多不錯的項目都因為資本金比例不合格，只能放棄貸款。

根據(jù)規(guī)定，所有項目資本金不到位，便不能獲得貸款，不能開工建設。這是套在開發(fā)商頭上的一個緊箍咒。開發(fā)商資金本來就已經(jīng)十分緊張，加上這個限制，很多房企只能放棄拿地、開發(fā)和復工。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比增長4.1%，但比去年同期回落28.2%。其中，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重超過七成的商品住宅，完成投資3422億元，比去年同期回落31.5%。諸多條件的限制，使得開發(fā)商拿地建房的意愿空前低迷。雖然近期隨著市場的反彈，個別開發(fā)商計劃抄底，但總體來說，持觀望態(tài)度的開發(fā)商還是占大多數(shù)。在一些城市，土地價格已經(jīng)是去年的一個零頭了，但是很多開發(fā)商還是不愿意拿地。其原因很簡單，如果房地產(chǎn)市場盤整時間延長，拿地后不能及時開發(fā)，各種成本將使企業(yè)不堪重負。更重要的是，資本比例35%的限制，使很多開發(fā)企業(yè)在資金短缺的情況下，難以開工。整個市場循環(huán)陷入了僵局。

即使是土地價格降到了原來的一大半，根據(jù)我所了解的開發(fā)商的情況，他們依然選擇觀望。

套在房企頭上的項目資本金比例35%的緊箍咒，在土地市場低迷，很多房企的項目陷于停頓的背景下，政府只得松綁。筆者認為，這次資本比例金下調(diào)的幅度應當在10%左右。因為如果調(diào)得太少，不能改變現(xiàn)有市場的狀況，但如果一下子調(diào)得太多，又恐風險加大。在權(quán)衡放活與風險之后，10%的下調(diào)還是比較均衡的一個點位。

下調(diào)項目資本金比例可以有效加強資金的杠桿效應，以更少量的資金撬動更多的項目。以前需要35%的資金才能撬動100%的資本，現(xiàn)在只需要25%的自有資金就能撬動100%的資本，這大大促進了資金的利用率，提升了房企可支配資金的能力，對于緩解企業(yè)資金壓力效用明顯。

地產(chǎn)股放量大漲

對于國務院下調(diào)商品住房資本金比例的消息，股市中的地產(chǎn)板塊已經(jīng)有了強悍的反應。在4.28到目前為止的反攻過程中，房地產(chǎn)板塊作為領漲板塊，激活了銀行板塊、煤炭石油板塊以及鋼鐵板塊等大盤藍籌的啟動，而且，股指的反彈十分強勁，主力連續(xù)幾個交易日在逼空，上證指數(shù)也反彈至2600點上方，而且有繼續(xù)上升的空間。

事實上，樓市的小陽春和股市的大反彈是同步的。隨著樓市小陽春得到確認，股市的反彈更為強勁。更重要的是，房地產(chǎn)是經(jīng)濟的龍頭，上下關聯(lián)一大片，樓市的復蘇可以被認定為經(jīng)濟復蘇的標志。

房地產(chǎn)板塊與經(jīng)濟的正相關關系，也使得更多的機構(gòu)將房市看成股市的風向標。今年春節(jié)以來，主力敢于毫無顧忌地發(fā)動春季攻勢的一種重要支撐是，房地產(chǎn)市場在剛性需求強烈和政策的支持之下，出現(xiàn)了小陽春。在這種情況下，A股市場也發(fā)動了一場從1664點到2600點的大行情，股指幾乎上漲1000點，市場信心大增。

下調(diào)資本金比例傳遞強勁信號

如果從更深的層次看待這次資本金比例下調(diào)，我們很明顯感覺到，這是一項刺激投資擴大內(nèi)需的政策。房地產(chǎn)貸款持續(xù)萎縮不利于宏觀經(jīng)濟回暖。要想提振房地產(chǎn)，從更廣闊的意義上來說，只有加速城市化進程，從而釋放被壓抑很久的需求。城市化進程的加快，有利于房地產(chǎn)市場的升級。

十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃多從供給的角度來提振經(jīng)濟，但現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩十分嚴重，貿(mào)然增加生產(chǎn)會加劇過剩。現(xiàn)在關鍵是擴大內(nèi)需。根據(jù)我國的現(xiàn)實，擴大內(nèi)需和增加投資，只能走加快城市化進程的道路。最近，管理層明顯地加大了這一方面的力度。比如，上海市的雙中心建設、南匯并入大浦東、深圳綜合化改革、海西區(qū)域的開發(fā)等等，無一不是在傳遞這方面的信息:城市化進程需要加速。

我國的內(nèi)需總是搞不上去，主要是城市化進程受阻，導致了我國的高儲蓄率和低消費。現(xiàn)在必須要消除阻礙城市化進程的障礙，迎接啟動內(nèi)需、擴大消費時代的到來。

就城市化進程來說，歐洲城市化用了近300年的時間，而中國只用了30年的時間。城市化的發(fā)展必然導致土地的稀缺，經(jīng)濟的集聚效應也使得土地價格升值。從世界各國的城市發(fā)展來看，城市化會推動房地產(chǎn)市場出現(xiàn)巨大的飛躍，這也是釋放巨大經(jīng)濟能量的過程。

在城市化進程加速的背景下，資本金比例下調(diào)，有利于企業(yè)利用資金擴大生產(chǎn)，使整個房地產(chǎn)市場的循環(huán)得以繼續(xù)。不過現(xiàn)在的開工量雖然在上升，但升幅并不穩(wěn)固，就像經(jīng)濟的復蘇還不鞏固一樣，因此，需要對房企適度松綁。

有人或許擔心資本金比例下調(diào)會導致銀行風險加大，有人甚至可能認為，這是把禍水引向銀行。其實，我國金融系統(tǒng)現(xiàn)在的風險并不是很大，銀行的存貸差還是很高，即使調(diào)整到25%，仍高于國際水平，與最初20%相比也不低，不會顯著放大銀行風險。再說，現(xiàn)在需要刺激投資，因為什么都不干的風險更大。一旦房企資金鏈斷裂，對于銀行的損失更大。

應該指出，風險不會顯著放大，不是說不增加風險，即使是50%自有資金，項目不好或者審核不嚴，風險也是100%。在市場經(jīng)濟的條件下，沒有什么投資行為是沒有風險的，關鍵是銀行要審慎地對待每一筆貸款，要有完善的風險控制機制。

商業(yè)銀行要積極開拓新的貸款品種。目前不少銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的商用物業(yè)經(jīng)營性貸款還是持謹慎態(tài)度，我看實在沒有必要。據(jù)我了解，有的銀行已經(jīng)嘗試開設固定資產(chǎn)支持貸款，這是有利于持有商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商繼續(xù)擴大再生產(chǎn)的一個很好的舉措。