牛年樓市，能牛起來嗎

房地產市場在寒冬中迎來各種聲音：有“誰降價就查處誰”的怪論，有“房價不能再漲了”的忠言；有政府“不托市”的表態，也有“買房愛國”的奇談。多元的聲音背后，凸現了一幅復雜的樓市圖景。那么，靠什么來打破當下的樓市低迷?

救樓市與救房價

樓市低迷成為人們討論的熱點。業內人士坦言，房價不能太高，房價離譜是當下樓市遇冷的—個重要原因。比較有代表性的觀點認為，當前房地產市場確實遇到了一些困難，給當地經濟和財政收入都造成了一定的負面影響，但這是市場自身運行的結果。樓市的問題還是要通過行業自身來解決，政府不能扮演抬高房價的角色。

為了刺激經濟增長、擴大內需，中國政府在東南亞金融危機十年之后再次明確房地產“重要支柱產業”的地位，提出了9000億元保障房建設規劃，與以往不同的是，此次刺激樓市，更強調了政府的民生保障功能，主要著眼于經濟適用房和廉租房等保障性住房建設，同時希望開發商順應市場變化，主動降價，與政府一起推動樓市回暖，即“救樓市”而非“救房價”。

但也有一些地方、部門的人士對中央“穩定房地產市場”的政策會錯意、表錯情。譬如南京江寧區房管局原局長周久耕不久前“訓誡”開發商：誰降價就查處誰，輿論嘩然；最近又有中部某市規劃局局長在當地電視臺鏡頭前喊出“買房就是愛國”的口號。

一位業內人士說：“在內需不足、經濟下行的時候，老百姓多掏腰包的確有助于拉動內需、促進增長。但買房的前提是有購買力，以及房價在合理水平。當老百姓的購買力達不到房價水平時，透支購房恰恰抑制了其他消費，這時鼓吹‘買房就是愛國’，無疑是一場輕佻的做秀。”

地產大佬任志強指出，房地產是北京發展的重要支柱，住房價格本身就是控制人口增長與控制人口素質的門檻。任志強同時認為，過度擴張保障性住房建設，占用巨大的土地資源，使得房地產投資量縮小。

針對任志強的言論，北京市長郭金龍表示，北京房地產市場高端過多，中端迫切，低端是保障性的，目前出現了一個僵持，“到現在為止，北京市僵持的價位也是很高的。”

郭金龍表示，房市的低迷是由于前幾年房地產的價格漲的太快，目前需要打破房市低迷。北京需要高端房地產市場，但是也要積極地打造中端的制度性改善性住房，讓一些虛假高端(房地產)回歸中端。“我們也做過研究，適當地降點價立刻就有人買。要合理的回歸，政府要控制，開發商也要控制，社會各界也要諒解。”

依靠的仍是企業的自身經營

全國工商業聯合會住宅產業商會會長聶梅生在接受采訪時稱，住房和城鄉建設部已向國務院提交了房地產業振興規劃方案。“不管是從企業來說，還是從政府和消費者來說，都希望中國的房地產市場有—個新的發展。這個事情是確定的，但最后以‘長期規劃’的出現，還是以‘振興規劃’出現，這個是形式問題，并不重要。”

據了解，這個規劃的總體原則已定，主要是要以長期發展的思路與策略，改變目前房地產行業只有“短期調控”而無“長期發展”的單一現狀。同時獲悉，在這份方案中。將包括金融產品創新、融資、信貸支持、商業地產選址規劃等一系列的支持性政策內容。

聶梅生表示，房地產也振興規劃會在人大之前或人大會上表決，即3月份肯定會有結果。“振興規劃的方案是由政府相關部門起草的，由企業和社團共同參與，但主導者仍是政府部門。應該能夠通過。我認為房地產業好轉會在下半年。”

同時，聶梅生在分析后表示，房地產業振興規劃能夠最終通過，并不那么重要。因為房地產市場是按市場規律涅槃，還是由政府出臺政策來加速這個過程，即在政府的一攬子方案后有一個新生，目標都是一樣的。“畢竟，房地產業是—個自主產業。不管是政府出臺也好、還是地方出臺也好，該做的都已經做了，該提的建議都已經提了。下一步該怎么走，具體還是要靠企業，企業才是整個經濟的細胞。”

在房地產振興規劃消息傳出之前，就有業內人士分析認為，房地產市場無需振興計劃。萬科股份有限公司董事長王石提到，房地產市場的問題根本上就是要形成有效的公平的房地產市場秩序，而不是政府各種各樣的救市。

對于即將出臺的房地產振興規劃，泛海建設董秘陳家華在接受采訪時表示，房地產業是—個自主產業，國家出臺政策扶持固然很好，但最終是否能夠良性發展，依靠的仍是企業自身的經營。

上世紀90年代以后，日本樓市步入明顯的調整跡象。在樓市自身的調整動能已經非常強烈的情況下，日本擔心房地產泡沫破滅給經濟發展帶來危害，便出臺措施，試圖阻止泡沫的破滅。但最終日本沒有能夠拯救樓市，反而延長了樓市的調整期，使得樓市經過了—個更加漫長的寒冬和更加痛苦的深幅調整——被經濟學界稱為“失去的10年”。

早在兩年前，中國社會科學院發布的黃皮書就曾指出，“雖然中日的國情不同，但是以增大房地產泡沫為代價來擴大內需的教訓不應在我國重演。”

地產“大佬”牛年認“熊”

作為新年第一個業內論壇，由焦點房地產網舉辦的“2009中國地產新視角高峰論壇”近日在京舉行。參加此次高峰論壇對話的包括SOHO中國董事長潘石屹、華遠地產董事長任志強、萬通地產董事長馮侖等地產界重量級^物，吸引了眾多開發商、業內人士以及媒體。

“這樣的場面已經好久沒出現了，主要的原因是大家都對今年的地產形勢心里沒底，想聽聽地產大佬的分析，給自己的企業找個方向。”一位來自鄭州的開發商表示。迷茫成為當下中國絕大多數開發商的感覺。

對于住宅市場的走勢，幾位“大佬”都認為形勢會繼續惡化。去年曾拋出“百日劇變說”的潘石屹此番認為，保障性住房將會對住宅市場產生巨大的沖擊。他表示，去年政府提出兩年興建700萬套保障性住房，這將會對距離經濟適用房地理位置比較近的住宅產生巨大的沖擊。“1997年香港回歸之后，政府宣布要建85萬套保障性住房，直接導致了兩年后香港的房價跌了50％。這樣的情況也將會在內地出現。”

2009年伊始，盡管開發商對政策的利好表示了認同，但是面對全球經濟的不景氣，悲觀的氣氛一直充斥在整個行業，特別是中小企業。一位山東的地產商表示，現在能做的就是把自己手中蓋好的房子賣出去，把資金收回來等著形勢的好轉，降價是不可避免的。

洲聯集團五合國際總顧問劉力博士表示，2009年，房地產行業的洗牌已不可避免。尤其是一批大量天價拿地、囤地的開發商能會因資金問題面臨出局，或不得不尋求項目合作。洗牌后，不具備專業開發能力和管理水平的開發商將逐步被淘汰，以前開發商只要拿地建房就能贏利的模式也難以為繼。生存下來的企必將更加認識到專業化開發和管理模式的重要性，從市場與項目選擇、規劃設計到運作執行等各環節將越來越追求專業化，對產品的品質高度將重于對項目效率的追求，進而推動房地產業進入產品時代。

要回到購買力原點

自2008年第四季度以來，一系列刺激樓市的政策相繼出臺，如個人住房貸款利率優惠下浮30％、最低首付款比例調整為20％；首次購90平方米及以下普通住房，契稅暫下調至1％，免征個人購銷住房印花稅等等，這些本為鼓勵消費的政策，被一些利益相關方理解為“穩定房價”、甚至阻止房價回調之舉。個別開發商甚至就此鼓吹房價繼續上漲。

對此，萬科的王石在《危機讓我們回到原點》的博文中的“檢討”頗值得玩味：“實際上我們看到2007年兩個指標是有問題的，—個是房地產價格的上漲和家庭收入上升的差距越來越大。還有—個是越來越多資金注入旁地產，所以庫存越來越多，造成了大量的積壓。這兩個指標越來越高，市場一定會發生變化。從市場的長遠角度來看，企業要克服僥幸心理，減少一些賭性。”

其實，眼下借穩定樓市之名，動輒將合乎市場規律的房價回調等同于“崩盤”橫加指責的行為，實質上還是樓市賭性的某種延續。殊不知，在政策之外，對房價回調的最大支撐就是消費能力，即樓市購買力。只有當房價回調到主流現實購買力能夠承受的范圍內，銷售才會獲得支撐。

如何充分釋放常態的住房消費需求?根本一點。在于提高購買力。提高購買力的理論途徑有二，—是增加收入，這在經濟下滑的當下，幾無可能；二是適度回調房價，這是當前最切實可行的辦法。與少數富裕人群投資住房看預期不同，大量工薪階層消費住房是看現實，只要房價回調到其購買力范圍之內，甚或是“跳一跳，夠得著”的情況下，他們就會入市。那種所謂“買漲不買跌”的市場心理其實只適合于投資者，而根本不適合消費者。經濟學家易憲容說，房地產市場信心問題是與房地產投資有關而不是與房地產消費有關。當房地產市場為消費性市場時，那么住房購買者最為看重的問題是支付能力而不是信心。2008年歷次打折(如元宵節、五一、十一月“國十條”出臺后)帶來的成交放量，無不說明消費者買的恰恰就是“跌”——關鍵是有沒有回調到位，回到消費者的購買力原點上來。

去存貨，保投資，帶就業，控風險

上海社科院房地產研究中心研究員顧建發表示，今后三年內金國將新增200萬套廉租房、400萬套經濟適用房，并完成100多萬戶林業、農墾和礦區的棚戶區改造工程平均每年投資達3000億元。這個規模相當于2007年全國房地產實際完成投資額2.5萬億元的12％，全國固定資產投資總額的26％，對于上下游鋼鐵、水泥等許多行業將直接創造新的需求。

而對于商品房市場而言，最能打破當下僵持局面的，應該是“價跌量升”。根據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，2008年12月份。全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.4％，這是全國70個大中城市房價3年多來首次下降。而截至11月末，全國商品房空置面積達1.36億平方米，同比增長15.3％，增幅比前10個月提高了22個百分點。

業內人士指出，當前政府第一需要的是房地產投資帶動經濟增長及其所創造的就業崗位，其次才是來自于房地產行業的稅收和土地出讓金。換句話說，對于政府而言，保持房地產高成交量比維持高房價更重要。只有以適度調低價格來換取交易量，房地產投資才能繼續下去，因為存貨是反作用于投資的，空置存量房越多未來投資的景氣度越小，終端銷售量是保證投資運轉下去的第—要素。如果天價地量，有價無市、銷售凍結，會倒逼投資下降。最終，政府既不能獲得來自房地產的稅收，連就業崗位也不能保證。一言以蔽之，以房地產消費拉動內需的根本，就是增銷量，拉投資，帶動就業保大局。