網絡數據破解樓市迷局

從地產類廣告投放量變化、網民上網行為等數據可以看出，今年 6～ 7月可能會成為國內房地產市場一個重要的分水嶺。

最近幾個月來，圍繞國內房地產市場走向的爭論已經進入了白熱化的程度，尤其是北京社科院最近發布的研究報告更是直接引發了地產商與唱空樓市一方唾沫橫飛的口水大戰。此外，媒體有關部分開發商找“房托”制造樓市假繁榮的報道則讓公眾愈發覺得當前的樓市撲朔迷離。

連各地房地產管理部門披露的房地產交易量數據都有可能被開發商“注水”，在這種情況下，有沒有其它方法可以對房地產市場的走勢做出研判呢？萬瑞數據借助新近推出的互聯網全數據整合應用平臺，從網民上網行為、網民關注熱點變化、地產類廣告投放量變化等多個角度進行分析研究后認為，國內房地產市場的多空博弈已經進入最后階段，今年 6～7月可能會成為一個重要的分水嶺。

網民：既關注又矛盾

根據萬瑞數據對國內主流大中型網站房產頻道的全流量監測， 2008年5月以后，網民對樓市關注度曾急劇降低， 9月份之后，網民對樓市的關注度逐漸升高； 2009年春節期間，受放假影響，流量下降，春節后各家網站房地產頻道的流量一直保持高位運行的態勢。

從中國網民總體構成情況和萬瑞數據監測的網站用戶情況看，這一群體可以說是房地產市場的主力消費人群，所以把網民當作樣本研究房地產市場是比較科學合理的。萬瑞數據互聯網全數據整合應用平臺上 6種監測產品平均覆蓋網民總數已經達到約 2億人。

從上述趨勢看， 2009年網民對樓市的關注度還是比較高的。而萬瑞數據通過分析網民瀏覽的具體內容后發現，有關房地產價格走勢爭論類的內容依然高居榜首。同時，一些具體樓盤項目相關的內容也受到部分網民的關注，此類內容在最受關注內容 TOP100的排行中約占 25%的比例，這一比例比去年第四季度高出近 10個百分點。這說明網民在購房問題上依舊存在明顯的矛盾心態。房地產市場一直存在買漲不買跌的特征，在今年 2～3月間媒體報道說房地產銷售出現“小陽春”期間，網民對具體樓盤項目的關注明顯呈現出上升的趨勢。但當北京社科院的報告出爐、媒體披露地產商雇“房托”做假的報道發布后，網民對具體樓盤項目的關注出現了一定的下滑趨勢。

開發商真的沒錢了？

影響房價今后走勢的最大因素是開發商本身的資金狀況，而開發商的資金狀況如何則是各家房地產商的核心機密。有沒有什么方法能夠判斷房地產開放商的資金狀況呢？萬瑞數據運用了一個簡單但可能很有效的方法，那就是分析開發商的廣告投放量。

根據萬瑞數據對今年 3月份以來網絡廣告投放量的監測，房地產類網絡廣告的投放呈現出銳減的趨勢： 4月份前兩周房地產網絡廣告主的數量比 3月份的最高值下降了43.6%，同期廣告創意數降低了 45.5%。同時，房地產類網絡廣告的投放頻度（按照投放天 /次計算）也大幅下降50.8%。根據估算， 4月份前兩周地產商網絡廣告投放金額比3月份的周最高值下降了 63.4%。

萬瑞數據認為， 4月份前兩周地產類網絡廣告的銳減，可能與部分開發商將市場推廣資金用于參加類似北京春季房展等展會有關，但反觀汽車行業的情況，在今年上海車展前期，汽車廠商的網絡廣告投放并未出現類似地產類網絡廣告的銳減趨勢。由此看來，資金捉襟見肘的確是目前多數地產商面臨的共同問題。

股市升溫：最后一根稻草？

當前國內房地產市場買賣雙方仿佛是在進行一場巨大的賭博：買方賭的是房價繼續走低，甚至出現大幅滑落；而賣方則在賭經濟形勢盡快好轉，以便維持高位的房價。前段時間房地產市場的“小陽春”，不管是真是假，都表明大多數潛在的消費者仍未結束持幣觀望的心態。在這種形勢下，時間和耐心成了買賣雙方誰將最終能賭贏的關鍵因素。而在時間方面，賣方的壓力要比買方大得多——有關資料顯示，國內多數房地產開發商的資產負債率都比較高，有些甚至超過了警戒線。隨著還款時間的臨近，開發商的資金壓力會越來越大。

國內房地產市場前兩年的價格飆升，炒房的投資客“貢獻”不小。接下來房價的走勢與“投資型購房”仍然有很大的關系。北京等地房地產管理部門披露的數據顯示，今年第一季度全國主要城市二手房的交易比較活躍，這說明大批投資型購房者選擇了套現離場。這部分投資者套現后，是否會把回籠的資金繼續用于買房？這將會對接下來的房價產生很大的影響。

但從現在的情形看，一個意外的情況可能會把套現后炒樓投資者的資金大量分流。這個意外情況就是近期國內股市的回暖。

萬瑞數據針對國內大中型網站財經頻道和多家主流財經網站的全流量監測顯示，近期由于股市大漲，導致財經類網站和頻道人氣飆升，網民對股市的關注背后隱含著可能的投資行為。國內股市半年多來持續低迷，很多研究機構和投資者都認為股市已經到了觸底反彈的階段，這無疑會吸引大量資金進入股市，并在客觀上分流進入樓市的資金。

如果接下來幾個月股市繼續回暖，那么國內房地產開發商將面臨雪上加霜的局面：房價疲軟走低加上股市升溫，會讓很多具有購買力的消費者選擇把手上的資金投入股市獲利，同時等待房價的進一步下跌。其結果是把相當一部分潛在購房者的實際購買行為推后幾個月甚至半年。

根據一些機構對國內房地產商財務狀況的研究，今年6月是相當一批開發商償還銀行貸款的高峰期，如果在 6月份之前國內樓市不出現明顯的好轉，不能排除部分開發商出現資金鏈斷裂的危險。換句話說，今年 6～7月可能會是近一年來國內樓市買賣雙方博弈初見分曉的一個分水嶺，一些資金實力較弱的開發商可能會不得不最終選擇大幅降價，而一旦出現這種降價風潮，即便是最有實力的大開發商可能也難以獨善其身——與自己一箭之遙、品質差不多的樓盤價格如果降到 6000元，自己的房子還能賣 20000元嗎？