地產(chǎn)商降價惹了誰？

面對如今并不景氣的樓市，各地開發(fā)商想盡辦法吸引購房者，而降價促銷似乎成了刺激樓市的最好出路，江蘇省南京市的一些地產(chǎn)商甚至打出了以低于成本價售樓的標(biāo)語吸引眼球。然而，開發(fā)商的這一做法卻遭到了當(dāng)?shù)卣块T的抵制，房產(chǎn)局局長對外宣稱“對于開發(fā)商低于成本價銷售樓盤，下一步將和物價部門一起對其進(jìn)行查處，以防止?fàn)€尾樓的出現(xiàn)……”消息一出，立即引起爭議一片。

地產(chǎn)商降價售樓惹禍上身

臨近年底，開發(fā)商賣房的愿望十分迫切。2008年12月上旬，繼南京市主城區(qū)的幾個高檔樓盤每平方米降價幅度達(dá)到近2000元之后，南京又有開發(fā)商打出每平方米降價2000元促銷賣樓，對于地產(chǎn)商的這一行為，南京市房管部門竟然以“低于成本價賣房”為由擬以查處。

在南京，低價促銷的樓盤不在少數(shù)。而這種常態(tài)的情況，卻引起了南京市房管和物價部門的關(guān)注，稱“低于成本價銷售”、“違反了政府指導(dǎo)價規(guī)定”，甚至有了上述文中局長的“對外宣稱”。

此消息一出，業(yè)界一片嘩然……

查處是否合理合法？

業(yè)界認(rèn)為地方政府的這一做法，既不合法，也不合理。

《價格法》相關(guān)規(guī)定，經(jīng)營者“在依法降價處理鮮活商品、季節(jié)性商品、積壓商品等商品外，為了排擠競爭對手或者獨占市場，以低于成本的價格傾銷，擾亂正常的生產(chǎn)經(jīng)營秩序，損害國家利益或者其他經(jīng)營者的合法權(quán)益”屬不正當(dāng)價格行為。

開發(fā)商之所以愿意低于成本價銷售，很可能是因為商品積壓，而“積壓商品”正是此款規(guī)定的例外情況。其次，開發(fā)商做賠本買賣也不是“為了排擠競爭對手或者獨占市場”，而是為了打破僵局、啟動市場，是為了“自救”。再者，房地產(chǎn)市場現(xiàn)在最大的問題是“滯銷”，顯然與“傾銷”沾不上邊兒，現(xiàn)在最重要的是讓經(jīng)營“動”起來、不讓資金鏈斷裂，才能盤活全局。政府當(dāng)然要防止“爛尾樓”的出現(xiàn)，更要防止開發(fā)商套現(xiàn)后逃之夭夭，但預(yù)防的辦法應(yīng)該是加強(qiáng)監(jiān)控，而不應(yīng)該是禁止降價。

樓市持續(xù)降溫，消費者普遍持幣待購，開發(fā)商的資金鏈日益緊張，房地產(chǎn)市場面臨“崩盤”的風(fēng)險。為了保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，國家出臺了一系列“暖市”的政策，開發(fā)商作出回應(yīng)，非常正確。開發(fā)商降價銷售實際上是一種自救行為。查處低于成本價賣房行為無異于是阻止開發(fā)商自救。

期房確實存在風(fēng)險，但是，這個風(fēng)險與降價售房無關(guān)。如果說虧本了就可能卷款而逃造成爛尾樓，那么賺了錢，也可能因見財起意卷款而逃。遠(yuǎn)期風(fēng)險的存在，可以采用合理的監(jiān)控方式進(jìn)行避免。僅僅根據(jù)虧本買賣（況且，所謂“成本價”政府能夠準(zhǔn)確計算出來嗎？），就推論可能會造成爛尾樓，論證過分牽強(qiáng)。任何企業(yè)都鑲嵌在資金往來的大網(wǎng)之中，如果一味杜絕虧本買賣，很有可能損害企業(yè)的抗風(fēng)險能力，放大爛尾樓出現(xiàn)的機(jī)會。因此，就算南京市有關(guān)部門真的是想杜絕爛尾樓，但這個政策的執(zhí)行，卻完全有可能造成適得其反的效果。

背后：土地財政惹的禍

對于如此荒謬的措施出臺，背后起推動作用的其實是備受詬病的土地政策。眾所周知，這些年來，土地出讓金已經(jīng)成為地方政府的最主要來源之一。自2004年到2007年，土地出讓金逐年增加，占地方財政收入的比例一直居高不下。目前，各地土地流拍、退地事件層出不窮，直接影響到了地方政府的土地收入，且未來預(yù)期也不容樂觀，在此情形下，各地政府紛紛出臺措施保房價，以試圖保持一個地區(qū)的整體平均房價景氣，進(jìn)而維持該地區(qū)的高地價。而對于家底各有厚薄的開發(fā)商來說，包括虧本買賣在內(nèi)的選擇，都是在企業(yè)的整體利益考慮之內(nèi)。而企業(yè)的如此作為，自然會沖擊地方政府想象中的土地收入。正因為如此，地方政府祭出處罰的手段以懲戒之，也就難以避免，所謂的“爛尾樓”擔(dān)憂，也不過是借口而已，說到底還是土地收入在驅(qū)使。