地產(chǎn) 切勿曲解救市的政策

中國(guó)樓市“危機(jī)”的根源

目前，中國(guó)樓市正在經(jīng)歷著一個(gè)調(diào)整過(guò)程，即房?jī)r(jià)由過(guò)去的迅猛上漲轉(zhuǎn)為快速下降，同時(shí)伴隨著成交量的大幅萎縮。這種局面的改變仿佛只在一夜之間就發(fā)生了，原因只有一個(gè)：中國(guó)央行推行了二套房的樓市調(diào)控政策，它扼住了投機(jī)和投資性需求的咽喉。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放三十年的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量迅速膨脹，社會(huì)財(cái)富規(guī)模迅速壯大。與此同時(shí)，也面臨著轉(zhuǎn)型期的諸多問(wèn)題，如居民貧富差距日益擴(kuò)大、法律制度不健全、社會(huì)信用體系落后、金融體系競(jìng)爭(zhēng)力較弱等等。這一切問(wèn)題全面集結(jié)在房地產(chǎn)領(lǐng)域，使中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域形成了中國(guó)特色的需求特點(diǎn)：居住性需求不足，投資性需求旺盛，投機(jī)勝需求瘋狂。

首先，由于居民收入差距過(guò)大，除了少數(shù)富人有錢(qián)購(gòu)買(mǎi)商品房外，大部分民眾基本被價(jià)格高昂的樓市所拋棄，普通民眾的居住性需求無(wú)法得到滿(mǎn)足。

其次，由于社會(huì)財(cái)富集中于少數(shù)富人手中，法律體系又不健全，少數(shù)富人有機(jī)會(huì)將樓市做為囤積財(cái)富的一種手段，導(dǎo)致投資性需求一直保持較為旺盛的局面。

再次，由于社會(huì)信用體系建設(shè)落后，使得炒房人能夠突破社會(huì)信用體系的樊籬，利用銀行管理體系較弱的漏洞，大肆利用銀行資金，放大財(cái)務(wù)杠桿，使得投機(jī)性需求逐漸成長(zhǎng)并擴(kuò)張，在短期內(nèi)迅速將中國(guó)樓市的價(jià)格推上一個(gè)高地。

目前，房?jī)r(jià)居高不下，居住性需求已無(wú)法支撐中國(guó)樓市的進(jìn)一步發(fā)展，唯有投資性需求和投機(jī)性需求才能為中國(guó)樓市提供需求動(dòng)力。

中國(guó)政府推出的二套房政策之所以效果顯著，就是因?yàn)榘丫o了銀行資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的閥門(mén)，從而關(guān)住了投機(jī)性需求的大門(mén)，撤走了投資性需求的依靠。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速風(fēng)聲鶴唳，價(jià)格迅速回落，成交迅速萎縮，呈現(xiàn)一片危機(jī)景象。

不救樓市，金融風(fēng)暴不會(huì)擊垮中國(guó)經(jīng)濟(jì)

近期，中國(guó)政府為防止金融風(fēng)暴沖擊出臺(tái)了一系列防治措施，如降低了證券印花稅、取消了存款利息稅、降低了商業(yè)存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率等等。此外，中央和地方政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)新政，以挽救低迷的樓市。

但筆者隊(duì)為，不救樓市，世界金融風(fēng)暴不會(huì)擊垮中國(guó)經(jīng)濟(jì)；救樓市，一定程度上會(huì)支持樓市價(jià)格上漲，讓“擊鼓傳花”式的炒作游戲重新開(kāi)始。

第一，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的相對(duì)獨(dú)立性和封閉性，使這場(chǎng)全球性的金融風(fēng)暴對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊有限。

改革開(kāi)放30年，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)與全球性經(jīng)濟(jì)聯(lián)系進(jìn)一步加強(qiáng)，但中國(guó)正式加人WTO之前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)具有非常的獨(dú)立性和封閉性。在人世之后，外商直接投資增多，不但依然保持對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資熱情，而且更對(duì)中國(guó)的金融領(lǐng)域情有獨(dú)鐘。但按照中國(guó)入世金融領(lǐng)域的開(kāi)放時(shí)間表，中國(guó)的金融領(lǐng)域是逐步放開(kāi)的，而且外資進(jìn)入中國(guó)的時(shí)間較短，熟悉中國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境還有一個(gè)過(guò)程。同時(shí)，目前在中國(guó)金融領(lǐng)域，外資金融機(jī)構(gòu)所擁有的機(jī)構(gòu)數(shù)量和資產(chǎn)規(guī)模都相對(duì)較小，影響力非常有限，也更受中國(guó)政府的各種法律體制的限制。

因此，放在全球開(kāi)放的經(jīng)濟(jì)格局中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)具有相對(duì)獨(dú)立性。而且資本項(xiàng)目并沒(méi)有放開(kāi)，外匯管制依然嚴(yán)格。在內(nèi)有獨(dú)立的國(guó)有企業(yè)做主導(dǎo)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)作支持，外有嚴(yán)格的資本項(xiàng)目管制和外匯限制的前提下，這場(chǎng)來(lái)自西方國(guó)家的金融風(fēng)暴想沖入中國(guó)，并掀起較大的巨浪十分困難。

第二，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的核心問(wèn)題是發(fā)展中出現(xiàn)的各種問(wèn)題集結(jié)在了房地產(chǎn)領(lǐng)域，從而被投機(jī)性需求所引導(dǎo)而放大。

在投機(jī)性需求的引導(dǎo)下，中國(guó)樓市價(jià)格暴漲，從而進(jìn)一步引發(fā)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的系統(tǒng)性危機(jī)。房地產(chǎn)的理性繁榮，可以帶動(dòng)就業(yè)，擴(kuò)大消費(fèi)，擴(kuò)大政府的財(cái)政收入。但如果房地產(chǎn)非理性的繁榮，對(duì)整個(gè)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)帶來(lái)危害，勢(shì)必大于其對(duì)整個(gè)社會(huì)帶來(lái)的貢獻(xiàn)。

如房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，將使整個(gè)社會(huì)的中產(chǎn)階層重新貧困化，反而削弱了消費(fèi)；房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，將對(duì)整個(gè)社會(huì)的資本產(chǎn)生集聚作用，資本為追逐暴利而大量集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)領(lǐng)域可能會(huì)一枝獨(dú)秀，但整個(gè)社會(huì)的其他產(chǎn)業(yè)都可能因此極度缺少資本，尤其是中小企業(yè)融資會(huì)更加困難，大量的非房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)相繼“破產(chǎn)”或“死亡”。這樣，就使整個(gè)社會(huì)的就業(yè)大大減少。無(wú)論房地產(chǎn)如何繁榮和就業(yè)較多，但都無(wú)法彌補(bǔ)整個(gè)社會(huì)因此而形成的就業(yè)的大量減少。

第三，不救樓市，有助于拔除中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的金融毒瘤。

目前，中國(guó)金融體系的穩(wěn)定性來(lái)源于它的封閉性和獨(dú)立性。封閉雖然使其相對(duì)落后，但沒(méi)有大量的衍生工具，風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)在一夜之間放大到數(shù)十倍甚至上百倍，獨(dú)立性也使其有能力切斷全球性金融風(fēng)暴傳導(dǎo)的路徑，使其在金融風(fēng)暴中具有免疫力。但是，中國(guó)金融體系也是有風(fēng)險(xiǎn)的，最核心的風(fēng)險(xiǎn)就是房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題，并通過(guò)按揭貸款方式傳導(dǎo)到金融體系尤其是銀行體系中。

中國(guó)目前的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到6.98(國(guó)際公認(rèn)合理的房?jī)r(jià)收入比為3～4倍)，幾乎處于世界之巔。因?yàn)椋袊?guó)大部分的房子不是用來(lái)居住，而是用來(lái)投資和炒作的。支持中國(guó)高房?jī)r(jià)的不是來(lái)自于老百姓的工薪收入，而是來(lái)自于少數(shù)富人的投資資金和銀行的信貸資金。金融風(fēng)險(xiǎn)在中國(guó)沒(méi)有發(fā)生，只是因?yàn)橹袊?guó)沒(méi)有金融衍生工具和金融體系相對(duì)封閉。

可以說(shuō)，高房?jī)r(jià)是隱伏在中國(guó)金融體系中的毒瘤。如果中國(guó)金融體系一旦發(fā)展創(chuàng)新了大量的金融衍生工具，并且失去目前的政策保護(hù)層，與全球經(jīng)濟(jì)形成了緊密的資金流和信息流；那么，中國(guó)和世界的實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的任何一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，都可能通過(guò)高房?jī)r(jià)的崩潰，而釀成大規(guī)模的金融動(dòng)蕩。

第四，不救樓市，有助于中國(guó)樓市更加健康發(fā)展。

由于二套房政策的推出，中國(guó)樓市目前正進(jìn)入深刻的調(diào)整期。對(duì)于樓市的調(diào)整，中國(guó)出現(xiàn)了兩派截然相反的觀點(diǎn)，一個(gè)觀點(diǎn)是放松調(diào)控，保持目前的高房?jī)r(jià)，一個(gè)是堅(jiān)決反對(duì)樓市調(diào)控松綁，堅(jiān)決擠壓樓市泡沫。

理性發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有助于擴(kuò)大消費(fèi)，增加就業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極的促進(jìn)作用；但是，過(guò)于瘋狂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就將消滅它本身所應(yīng)有的積極意義，不但不能產(chǎn)生擴(kuò)大消費(fèi)、增加就業(yè)，反而是削弱了消費(fèi)，減少了就業(yè)，還帶來(lái)一系列其他負(fù)面影響。

中國(guó)目前樓市的現(xiàn)狀超過(guò)了理性發(fā)展階段。不救樓市，繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控，擠壓泡沫，將有利于把中國(guó)樓市從瘋狂的邊緣拉向理性的階段，有利于樓市的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

出臺(tái)的房地產(chǎn)政策被誤讀

很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)，從西安、南京，救市的辦法無(wú)所不用其極。許多地方政府能用的政策，基本上都用到了。有的在打擦邊球，比如說(shuō)有的城市它在稅費(fèi)上開(kāi)始減免，這個(gè)可能應(yīng)該是中央政府和國(guó)家稅務(wù)總局的來(lái)的政策，被地方政府做為擦邊球用了。

又比如說(shuō)有些地方政府說(shuō)用財(cái)政補(bǔ)貼直接補(bǔ)貼購(gòu)房者。這是個(gè)有廣泛爭(zhēng)議的舉動(dòng)，能不能用全體納稅人的錢(qián)來(lái)救房地產(chǎn)?必須打個(gè)問(wèn)號(hào)。還有在一些戶(hù)口相對(duì)稀缺的城市里面，許多地方政府用戶(hù)口來(lái)吸引百姓買(mǎi)房。

這些救市的措施，結(jié)果確實(shí)能讓開(kāi)發(fā)商活得更好一點(diǎn)了。如果救市是救了百姓的話(huà)，就比較繞了。因?yàn)榉康禺a(chǎn)涉及到40多個(gè)，甚至50多個(gè)行業(yè)，棚關(guān)的產(chǎn)業(yè)，包括農(nóng)民工的就業(yè)，包括這個(gè)地方政府的一些廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)資會(huì)，很多都來(lái)自于土地出讓金。許多地方政府的財(cái)政收入和這個(gè)模式有很緊密關(guān)系，有的地方幾乎占財(cái)政收入的60％到70％。

地方政府一定要明確，救市不是托市，不是救價(jià)格，而且地方政府千萬(wàn)不要再和房地產(chǎn)商的利益綁在一起了。那么對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)了，隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的這種建設(shè)的進(jìn)一步的落實(shí)，地產(chǎn)商你唯一自救的辦法就是降價(jià)。

另外，房地產(chǎn)的冬天其實(shí)還沒(méi)有到來(lái)，現(xiàn)在房地產(chǎn)商可能遇到的不是一個(gè)冬天，而是一個(gè)冰河世紀(jì)!房地產(chǎn)商現(xiàn)在正在面臨被迫調(diào)整商業(yè)模式，以前空手套白狼的魔術(shù)將會(huì)徹底失效。因?yàn)檫^(guò)去房地產(chǎn)商拿土地比較容易。但現(xiàn)在中央政府對(duì)土地政策控制得比較嚴(yán)，紛紛出臺(tái)廉租房，兩限房的政策就是真正來(lái)解決那些種低收入階層購(gòu)房問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，這足一個(gè)打擊。因?yàn)樵瓉?lái)百姓只能靠房地產(chǎn)商蓋房，現(xiàn)在政府增加了供應(yīng)，對(duì)原來(lái)處于一個(gè)壟斷地位的房地產(chǎn)商來(lái)毫無(wú)疑問(wèn)是個(gè)巨大的打擊。

政府一系列房地產(chǎn)的政策出臺(tái)，看起味好像是和地方政府救市的措施是一樣的。但是仔細(xì)去看就發(fā)現(xiàn)實(shí)際有所出入。比如財(cái)政部規(guī)定了是從去年11月1日起，如果你個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)平方米以下的普通住房，那契稅要下調(diào)到1％，然后買(mǎi)賣(mài)房子時(shí)，暫時(shí)免征印花稅、個(gè)人銷(xiāo)售住房免征土地增值稅。所以都是在免掉稅負(fù)，實(shí)際上是個(gè)惠民的政策。另外，政府之所以出臺(tái)一些措施針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有兩個(gè)用意，一個(gè)用意就是說(shuō)真正看到老百姓現(xiàn)在住房比較困難，買(mǎi)房比較困難，所以想讓中低收入階層的人能夠得到更多的實(shí)惠。第二就是在美國(guó)金融危機(jī)風(fēng)暴的沖擊下，不想讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一個(gè)硬著陸，采取保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的辦法。但是這樣的政策，恰恰被房地產(chǎn)商，被一些地區(qū)政府給誤讀了。

因?yàn)闉檫@里包含一個(gè)利益所向，房地產(chǎn)和地方政府之間的利益，被結(jié)合的非常緊密，除了它直接要得到土地的收入，它還帶動(dòng)了其他的各個(gè)行業(yè)，家具行業(yè)、裝修行業(yè)。作為一個(gè)地方政府，也不愿意看到地方經(jīng)濟(jì)一片凋零，所以就會(huì)出臺(tái)各種政策，來(lái)救房市。

救市的目的是為了拉動(dòng)內(nèi)需

救市應(yīng)該是救中國(guó)經(jīng)濟(jì)，要針對(duì)中低收入階層的這些群眾，提供一個(gè)新渠道。我們看到政府加大了對(duì)廉租房，兩限房，包括一些經(jīng)濟(jì)適用房的投入這樣的舉措，實(shí)際這是個(gè)民生工程。

減稅、推行購(gòu)房補(bǔ)貼、降低準(zhǔn)入門(mén)檻、上調(diào)公積金貸款額度……據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近兩個(gè)月以來(lái)，全國(guó)18個(gè)城市密集出臺(tái)房地產(chǎn)救市方案。而這股地方政府營(yíng)救樓市的風(fēng)潮，也進(jìn)而誘發(fā)了中央“10·22”房貸新政的出臺(tái)，對(duì)此，中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一表示，在救市問(wèn)題上，中央與地方政府盡管都積極出手，目的上卻是不同的。

中央救市的目的是為了迎合目前的國(guó)際形勢(shì)，通過(guò)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)，批動(dòng)內(nèi)需，盡餐保持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，而并非是刺激房?jī)r(jià)的上漲。朱中一認(rèn)為，出向房貸新政并不是為了維持房?jī)r(jià)，而是為了刺激經(jīng)濟(jì)，“可以很明確地說(shuō)，中央救市是救市不救價(jià)。”

從2007年的時(shí)候，投資占中國(guó)GDP的40％，其中房地產(chǎn)投資又占四分之一。所以按照這個(gè)比例，2007年的時(shí)候，房地產(chǎn)的投資占GDP的比例的是10:7，這比例要比美國(guó)和日本都要高得多，而且這個(gè)上漲的速度也比美國(guó)和日本要高得多，甚至比日本在經(jīng)濟(jì)崛起的那一段時(shí)期還要高。比美國(guó)在前幾年，房地產(chǎn)泡沫的那一個(gè)時(shí)期長(zhǎng)的速度都要高。因此，我們現(xiàn)在實(shí)際上已經(jīng)到了一個(gè)要改變房地產(chǎn)一家坐大的情況。

盡管我們承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)的支柱行業(yè)，但是沒(méi)有見(jiàn)過(guò)一個(gè)柱子就能夠支起來(lái)的大廈，所以現(xiàn)在要做的不足說(shuō)要去加固房地產(chǎn)行業(yè)，而是要盡快地讓中國(guó)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，變得更加的平衡。否則的話(huà)，無(wú)論是地方政府、銀行，還有普通老百姓，可能就都會(huì)被拴在房地產(chǎn)這一條繩子上。

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該讓它降價(jià)，另外從地方政府的角度來(lái)說(shuō)，下一步可能就是進(jìn)行一些財(cái)政制度的改革。不能再讓地方財(cái)政完全依賴(lài)土地的收入，地方政府可以通過(guò)征收物業(yè)稅，可以通過(guò)征收土地增值稅，增加財(cái)政收入的來(lái)源。

各地政府采取了許多令人眼花心亂的救市措施，很多百姓都在思考救市到底是救了誰(shuí)?每次當(dāng)面對(duì)這樣的質(zhì)疑時(shí)，許多地方政府最典型的說(shuō)法就是救市是救經(jīng)濟(jì)、救銀行、救百姓。但是我每次都發(fā)現(xiàn)百姓似乎不怎么領(lǐng)情，他們并不認(rèn)為你救的是百姓，反而大家會(huì)覺(jué)得救的是開(kāi)發(fā)商。因此，對(duì)于政府而言，可能更需要重新校正自己對(duì)各方利益之間的關(guān)系。政府想救的是經(jīng)濟(jì)，開(kāi)發(fā)商想救的是自己，百姓還在等待，市場(chǎng)依然低迷，消費(fèi)者呼吁，提振中國(guó)樓市，降價(jià)才是硬道理。

把房?jī)r(jià)抬高，才能抬高土地的價(jià)格，土地價(jià)格高了，土地的財(cái)政收入就有了。地方財(cái)政有了，你不能把它拿一點(diǎn)出來(lái)，說(shuō)要補(bǔ)貼民眾。其實(shí)這種舉動(dòng)并沒(méi)有補(bǔ)貼民眾。

房地產(chǎn)的需求，一定是以居民的可支配收入，以及購(gòu)買(mǎi)力作為一個(gè)基點(diǎn)的，離開(kāi)了這個(gè)基點(diǎn)來(lái)講，再怎么救，怎么補(bǔ)貼都沒(méi)有什么用。盡管比如說(shuō)有些人發(fā)展了經(jīng)濟(jì)，但絕大多數(shù)人沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)這么高房?jī)r(jià)的住房的。

中國(guó)青年報(bào)社調(diào)中心通過(guò)新浪網(wǎng)新聞中心，對(duì)14493名公眾的調(diào)查顯示，81.0％的公眾認(rèn)為2009年房?jī)r(jià)還會(huì)降，其中，41.7％的人認(rèn)為房?jī)r(jià)將“有所下降”，39.3％的人認(rèn)為會(huì)“大幅下降”。此外，8.3％的人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)“維持現(xiàn)狀”，7.7％的人認(rèn)為“略有上漲”。值得注意的是，35.2％的受訪(fǎng)者月收入超過(guò)4000元，是擁有買(mǎi)房消費(fèi)實(shí)力的主要人群。同期，通過(guò)騰訊網(wǎng)對(duì)7898名公眾的在線(xiàn)調(diào)查顯示，即使是對(duì)各城市中心區(qū)的房?jī)r(jià)，也有74.9％的公眾預(yù)測(cè)明年將下降，其中32.2％的人認(rèn)為大幅下降。

房產(chǎn)新政的出臺(tái)后，樓市低位盤(pán)整的格局并未改變，這應(yīng)當(dāng)引起人們的反思。

回歸重建路，步入平民化

袁 微

日前公布的規(guī)模達(dá)4萬(wàn)億元的經(jīng)濟(jì)刺激政策，將9000億元的份額投向了保障性住房市場(chǎng)；緊隨其后，全國(guó)各地紛紛出臺(tái)政策或規(guī)劃，表示將增加保障性住房的供給面積和投入力度。可以預(yù)見(jiàn)，在今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期，全國(guó)許多城市將迎來(lái)保障房的建設(shè)高潮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大量保障房的入市，將在一定程度上改變長(zhǎng)期失衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給格局。保障房從“拾遺”到“重建”住房結(jié)構(gòu)的路徑清晰顯現(xiàn)。

價(jià)格太高，現(xiàn)在也只能“死磕”了

“我肯定是最希望房?jī)r(jià)下跌的那類(lèi)人。”26歲的彭先生在北京從事IT工作兩年了，他和目前在公司做文員的女友從大學(xué)開(kāi)始交往至今已有五年，兩人都覺(jué)得到了談婚論嫁的時(shí)候，所以從2007年初就開(kāi)始四處考察并準(zhǔn)備買(mǎi)房。

因?yàn)榕硐壬墓ぷ鞯攸c(diǎn)在北京海淀區(qū)，他和女友決定在清河附近買(mǎi)房。2007年4月，兩人相中了一套單價(jià)9000元每平方米左右、總價(jià)約87萬(wàn)元的二居室。“當(dāng)時(shí)快五一了，趁長(zhǎng)假回家一趟，把樓盤(pán)廣告、戶(hù)型圖什么的拿給家里人看看，大家好好商量一下，所以當(dāng)時(shí)沒(méi)有馬上買(mǎi)房。”彭先生說(shuō)，誰(shuí)知道在5月下旬決定買(mǎi)房的時(shí)候，打電話(huà)一問(wèn)，漲到1萬(wàn)元每平方米了，—個(gè)月時(shí)間，總價(jià)漲了近10萬(wàn)元。

“我們剛工作時(shí)還經(jīng)常聊買(mǎi)房的事，后來(lái)基本上都不談這個(gè)話(huà)題了，因?yàn)榇蠹以絹?lái)越清楚地認(rèn)識(shí)到，在北京靠自己買(mǎi)房是不切實(shí)際的‘幻想’。”彭先生的女友說(shuō)，她公司的很多同事也都滿(mǎn)腹牢騷，為什么不早出生幾年?為什么在他們買(mǎi)房的時(shí)候房?jī)r(jià)這么高?

“如果房?jī)r(jià)能夠跌到心理價(jià)位，肯定會(huì)買(mǎi)房，畢竟擁有自己的專(zhuān)屬空間是他和女友的心愿，目前樓市處于‘敏感期’，仍然堅(jiān)持選擇觀望，以不變應(yīng)萬(wàn)變吧。”彭先生無(wú)奈地笑著說(shuō)。

從2005年年初至今，北京戶(hù)口的小白領(lǐng)鄭女士就一直在看樓盤(pán)準(zhǔn)備購(gòu)房，但依然沒(méi)有買(mǎi)到合適的房子。因?yàn)椴粩嗟乜捶俊⒉粩嗟亍百I(mǎi)不著房”，她和她的先生為此越來(lái)越煩心。

90平方米以?xún)?nèi)的兩居室；東四環(huán)總價(jià)不超過(guò)90萬(wàn)元、五環(huán)以?xún)?nèi)不超過(guò)80萬(wàn)元。“我們兩個(gè)人加起來(lái)月收入近8000元，手中的存款有10萬(wàn)出頭，在北京怎么也算得上比上不足比下有余的了，怎么在四五環(huán)內(nèi)就愣是買(mǎi)不到房?!”鄭女士感嘆說(shuō)：“轉(zhuǎn)了一圈也沒(méi)碰上一套合適的，連五環(huán)外都一萬(wàn)多，現(xiàn)在北京的房子真是魚(yú)翅多，盒飯少!”

最近一段時(shí)間，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策暖風(fēng)頻吹。除北京市11個(gè)部門(mén)發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》外，此前，北京市已宣布將公積金貸款上限從60萬(wàn)元提高到80萬(wàn)元，仍然是全國(guó)公積金貸款限額最高的城市。

盡管政策暖風(fēng)頻吹，房地產(chǎn)業(yè)界似乎并不樂(lè)觀。北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，普宅標(biāo)準(zhǔn)放寬是利好，但在目前嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，消費(fèi)者對(duì)未來(lái)收入預(yù)期降低，購(gòu)房意愿顯著下降。而對(duì)于自住需求者來(lái)說(shuō)，雖然堪稱(chēng)強(qiáng)勁需求，但目前觀望態(tài)勢(shì)仍在加劇。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新表示，樓市回暖的前提是宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)要向好的方向轉(zhuǎn)變，恢復(fù)消費(fèi)者的信心。他分析認(rèn)為，目前，北京中等以上收入的家庭基本實(shí)現(xiàn)了一次或二次購(gòu)房，新一代的年輕白領(lǐng)想購(gòu)房，但又受到收入、就業(yè)等不穩(wěn)定因素的影響，消費(fèi)信心不足，花錢(qián)更加謹(jǐn)慎，面對(duì)低迷的樓市，他們恐怕還會(huì)選擇繼續(xù)觀望。

政府職能回歸保障

作為房地產(chǎn)先期改革的廈門(mén)市，去年以來(lái)，廈門(mén)市有近400戶(hù)住房困難家庭陸續(xù)搬進(jìn)了該市首批保障性租賃房，這些租賃房主要集中在嶺兜小區(qū)、民盛商廈等地。陳久珍一家三口便是其中的一戶(hù)。

此前，陳久珍一家還擠住在湖里街道康泰社區(qū)的一間破舊小屋里，夫婦倆長(zhǎng)期沒(méi)有固定工作，家庭年收入始終徘徊在溫飽的低水平，社區(qū)周邊的高樓大廈鱗次櫛比，城市變得越繁華，改善居住的夢(mèng)想距離這一家人就越遙遠(yuǎn)。

2006年5月，廈門(mén)市正式宣布，為解決中低收入住房困難家庭建設(shè)保障性住房，同年底成立了廈門(mén)市社會(huì)保障f生住房建設(shè)與管理辦公室。好消息讓陳久珍一家人真切地感受到，改善居住的希望正朝自己走來(lái)。2007年6月，陳久珍一家向有關(guān)部門(mén)提交了保障性租賃房的申請(qǐng)，很快就成為符合條件的候選家庭。

現(xiàn)在，陳久珍一家住的租賃房有60平方米。“房子是由政府統(tǒng)一裝修好的，每月租金只要300元。”陳久珍高興地說(shuō)，“政府沒(méi)有遺忘我們的困難，讓我們有了安穩(wěn)的新家，我們的心也安定多了。”

此次我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整并非房?jī)r(jià)的簡(jiǎn)單回歸，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)時(shí)代轉(zhuǎn)變的標(biāo)志——陌步入平民化時(shí)代，即是房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利終結(jié)以及絕大部分中產(chǎn)階級(jí)都有能力買(mǎi)房的時(shí)代。

目前，我國(guó)社會(huì)平均利潤(rùn)率大約在8％左右，房地產(chǎn)行業(yè)則超過(guò)30％。同時(shí)，房地產(chǎn)又是一個(gè)進(jìn)入門(mén)檻相對(duì)較低的市場(chǎng)，因此，在高利潤(rùn)率的刺激下，社會(huì)上大部分資源都擁入這一市場(chǎng)，這造就了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)超過(guò)3萬(wàn)家、商品房空置面積達(dá)1.3億平方米的市場(chǎng)現(xiàn)狀。因此，經(jīng)過(guò)社會(huì)資源分配的調(diào)整，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平均利潤(rùn)率正處于向社會(huì)平均利潤(rùn)率接近的階段。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資(機(jī))需求基本處于停滯，而真正能夠形成需求的則絕大部分是自住需求。而在自住需求中又可以分為換房需求和新增需求。眾所周知，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲行情從2003年開(kāi)始，而房地產(chǎn)需求也正是從這一時(shí)期開(kāi)始回暖。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)與汽車(chē)不同，前者的“換新潮”周期要遠(yuǎn)比后者長(zhǎng)。因此，從2003年開(kāi)始新購(gòu)買(mǎi)自住房的居民很難在未來(lái)的幾年內(nèi)形成“換房潮”，而在此之前所購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)所形成的“換房潮”，基本在前一階段已經(jīng)“消耗殆盡”。而對(duì)于房地產(chǎn)新增需求來(lái)說(shuō)，形勢(shì)也不容樂(lè)觀，能夠形成未來(lái)幾年內(nèi)新增需求的人群是未來(lái)新增的中產(chǎn)階層人群，而當(dāng)前這一階層的增長(zhǎng)率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房供給率。加上經(jīng)濟(jì)的“收入效應(yīng)”和股市的“財(cái)富效應(yīng)”在未來(lái)的幾年內(nèi)很難顯現(xiàn)，這些因素均表明未來(lái)房地產(chǎn)新增需求數(shù)量將大大下降。

內(nèi)需不足一直以來(lái)都是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的軟肋，尤其是在目前外圍市場(chǎng)惡化的背景下。提高居民消費(fèi)能力的途徑是提高居民收入，但筆者認(rèn)為更應(yīng)該關(guān)注居民的可支配收入。不可否認(rèn)，房地產(chǎn)的需求也是構(gòu)成社會(huì)需求的一部分，但是在房地產(chǎn)價(jià)格高企的背景下，用于其他消費(fèi)的可支配收入將大大下降。久而久之，只會(huì)導(dǎo)致更多的社會(huì)資源向房地產(chǎn)市場(chǎng)靠攏，進(jìn)而導(dǎo)致其他領(lǐng)域出現(xiàn)供給不足，從而造成居民的實(shí)際消費(fèi)出現(xiàn)下降。因此，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放過(guò)度集中的社會(huì)資源，進(jìn)而更好地發(fā)展社會(huì)其他領(lǐng)域。也只有這樣，才能夠使房地產(chǎn)業(yè)真正處于一個(gè)良性、健康的發(fā)展階段。