如此做法，小陽春過后會是酷暑嗎

銷量上升，開發商又顯傲慢

今年的“五一”房展會，與以往有一顯著差異：開發商對促銷明顯“懶”了很多，心理上似乎也“牛”了起來。比如，在上海展覽中心主辦的“五一”房展會上，雖然參觀人數比去年同期超出一倍，但誘人的折扣優惠已難覓蹤影。主辦方也坦言，以往開發商都“放得很開”，但現在的促銷總體比較平淡。

在上海一家位于浦東中環線附近的知名樓盤將在5月底推出新房源，售樓人員甚至不無傲慢地告訴咨詢人群：“我們沒有優惠措施，我們就這個價格，要不要買你們自己考慮好了。”

上海網上房地產統計顯示，4月25日，上海單日商品房成交量突破1000套，達到2007年成交高峰期的水平。此后至“五一”，也幾乎每天維持在1000套以上。雖然“五一”小長假期間有所回落，但節后成交量又沖上高位。不少分析人士直言“號旨不懂”。

上海一家房企老總對筆者說：“我們現在放慢了銷售節奏，只要保證現金流相對充裕就可以了，并不急于把所有的產品都投進市場。”他的公司目前在售樓盤占可售總數的50％-60％。“剩下的房源暫不辦理預售證，放到明年再說，我們準備賭一賭未來”。他說，這些房子都是六七年前拿的地，當時的地價比現在房價要低得多，部分銷售就可以保證企業有可觀的利潤，“因此我們完全等得起”。而且，“捂后”再上市，“價格一定比現在上漲一點，多出來的可都是純利潤”。

筆者采訪、分析發現，同樣是“惜售”，樓盤可分為兩類：一類是“低進高出”，其房價遠超多年前購置土地的樓板價，少量多批甚至少批都足以帶來足夠利潤，且自身又不存在迫切的資金困難，這是“主動銷售”；另一類則大多是近兩三年買的高價地，有些樓板價之高甚至到了“面粉”貴過“面包”的程度：對這些開發商來說，房價的回落是難以忍受的，所以現在只好“扛著”不降價，從而被迫“惜售”。

惜售同時，開發商還表示，目前沒有進一步投資、拿地的準備，“我們會考慮跟蹤一些項目，但現在不是拿地的最好時候”。與一季度相比，二季度的樓市開始顯露出更多“不確定性”，一線城市尤為如此。比如，中原地產研究中心數據顯示，4月份第一周后，北京市住宅成交量連續三周出現環比下跌。其中，第四周成交量環比降幅超過20％。“五一”假期，北京住宅日均簽約量424套，亦低于4月的平均水平446套。

市場人士認為，京、滬兩個“風向標”城市樓市表現差異，從表面上看跟供求比、政策環境等有關，但根本上則是形勢不夠明朗時市場博弈出現的正常波動，其中不排除存在市場對捂盤、漲價等現象做出反饋等原因。

上海城開集團總經理倪建達認為，樓市回暖使開發商的日子剛有起色，但這一過程可能導致市場調整過程被迫中斷，并為二季度以后的樓市增加了很多不確定因素。五月份上海等樓市的推盤量依然較大，但全年走向如何還要看六月份以后。戴德梁行在新近的報告中提醒，隨著政府適度寬松的貨幣政策的持續實施，整體市場流動性較為充裕，預期通脹將重新恢復。但購房者的需求價格彈性也逐步增大，略微的價格變化對需求方的影響將較為明顯。

欲“賭未來”的開發商認為：“明年此時，房價肯定更高。”而易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭提醒：“如果企業在日子剛好過的時候，便‘好了傷疤忘了痛’，危害可能就大了。眼下中國的房地產開發企業，就有些盲目樂觀情緒。”

“保護市場不不漲價”中的漲價

五一前，廣州九大開發商聯手護市，共同呼吁“保護市場不漲價”。筆者在采訪中發現，很多樓盤其實依然在悄悄漲價。像光大，水岸榕城，目前在售均價為1.35萬元／平方米，比起3月份時1.28萬元／平方米上漲了700元／平方米；南沙奧園的均價從3月底的5300元／平方米漲到了5800元／平方米；祈福水城從4月初的5500元／平方米上漲到了6000元／平方米；保利中環廣場從去年開盤時1.6萬元／平方米漲到了目前的1.9萬元／平方米。

在漲價的區域中，以珠江新城的樓盤最為明顯，目前該區域的洋房單價基本都在1.9萬-22萬元／平方米，比起之前的1.7萬元／平方米均價有109咗右的漲幅。番禺區的樓價基本上也都漲了500元／平方米左右，漲幅在5％—7％之間。海珠區不少樓盤也紛紛漲了500-1000元／平方米左右，漲幅在5％-8％。 筆者在踩盤時發現，除了五一當天人氣比平常雙休日多3-5成外，其余兩天人氣大致與雙休日持平，但有新盤新貨推出的樓盤人氣特別興旺，成交業績理想之余，樓價也有一定幅度的上漲。

有市場人士也認為，盡管這個五一看樓的人非常多，但看的人多未必等于買的人多，若開發商在節后大幅度提價的話，有可能會嚇跑一些客戶。

面對近期地價下調，業內人士鄒曉云如此表示：“房產市場會對地價的下降做出一定反應。如果地價下降，用于投資的購房者對未來房屋升值的預期會降低，購房的需求會下降，進而會導致成交量的下降；對于開發商來說，也不太可能在土地價格下降的情況下，逆勢漲價。”鄒曉云還認為，地價與房價之間并非能作如此簡單的推論。一個數據便是，雖然一季度地價下降了，但3月份房價環比卻上升0.2％。

2009年中國《房地產藍皮書》的主編、中國社科院研究員李景國表示，2008年房地產呈現“量跌價漲”的特點，這與開發商主導市場定價權不無關系。

如此看來，地價并非房價主宰，反而會受到樓市大勢的影響。國土資源部的地價分析報告即認為，2008年底以來出臺的系列刺激經濟措施充分見效還需時日，因此，2009年上半年我國宏觀經濟將持續下行，土地需求仍將低迷，地價水平將呈下行趨勢。

國土資源部近期公布的報告顯示，一季度全國地價8年來首次出現下降。在樓市“小陽春”行情已經延續3個月，這一消息引發了很多人對于房價的再度關注：地價下降是否會帶動房價下跌?未來樓市走勢如何?

國土資源部發布的“2009年第一季度全國主要城市地價狀況分析報告”顯示，全國35個重點城市地價環比、同比均出現下降，總體水平為3189元／平方米，環比下降1.53％，同比下降225％，增幅比2008年同期下降14.37個百分點。這是s年來土地價格持續高漲之后，全國地價首度出現下降。此報告一出，立即引發了很多的猜想：土地成本下降，房價是不是也要降了?地價與房價之間確實存在著緊密的聯系，特別是一些地方政府在片面的“經營城市”的理念下，默許、縱容開發商抬高房價，推動地價不斷上漲，從而使得政府獲得的土地出讓金水漲船高；反過來，地價的不斷攀升，也給開發商持續漲價提供了理由。地價和房價互相“促進”，共同“進步”。

雖然沒有權威部門的統計，但根據業內人士的說法，目前地價成本占房地產開發總成本的部分超過1/3。“地價的下降必然會降低開發商的建設成本，從長遠來說，有助于抑制房價持續上漲。”復旦大學經濟學院教授、房地產研究中心主任尹伯成說，今年一季度出現的地價下跌，是對前兩年房價、地價上漲過快的修正，它會對未來房價形成向下的牽引力。

但他同時也表示，房價是由開發成本和企業利潤構成，如今地價等開發成本雖然在下降，但并不等于開發商愿意降低企業利潤，因此地價下降并不等于房價一定會下降，這仍然要看開發商與購房者之間時博弈結果。

密集的退房潮

“怪事年年有，今年特別多。”根據北京市統計局的統計，北京一季度商品房銷售315.3萬平方米，同比增長81.1％。保利百合花園、星河灣、中信城都宣傳賣出了超過1億元的銷售回款。春季房展會上的新項目“太陽公元”也大展拳腳。然而，讓人唏噓成交量回升的同時，畸高的退房率不得不讓人對樓市“小陽春”在心里畫一個大大的問號。

截至4月27日，北京房地產交易管理網的“期房退房公示”共有1759條退房記錄，整個記錄長達118頁。這些樓盤的退房數據是根據其預售許可證號進行的統計。其中，位于昌平的尚城樓盤從去年12月份至今，退房記錄有209條，成為今年退房數量最大的樓盤。

浙江大學城市學院法學院教授夏偉在接受記者采訪時表示：“退房背后的深層次原因，還是房價。開發商降價促銷，房價下跌，與很多購房者購房時的心理預期不符，萌生退意。開放商和購房者之間的矛盾被房價激發出來。”

中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海表示，今年的退房潮中，估計不少是因開發商的假按揭。開發商通過假按揭既套現了銀行貸款，緩解了資金問題，又回避了降低房價售樓的尷尬，并推高了房價。

大量退房背后充分說明，假按揭貸款無法支撐下去，開始徹底暴露，樓市小陽春是人為營造的，是開發商給購房者下的套、設的局。這種假按揭、假繁榮已經開始種下金融風險的禍根和隱憂。剛剛被判無期徒刑的北京華運達房地產開發有限公司法定代表人、森豪公寓老板鄒慶，從2001年至2002年，虛構257名購房者，從中國銀行北京市分行騙取個人按揭貸款共7.5億余元。最高人民法院副院長奚曉明日前在人民法院應對金融危機商事審判工作座談會上表示，虛假按揭貸款案件開始暴露。假按揭貸款已成為銀行貸款質量的一大殺手。這就不能不引起各個方面的高度重視。

大量退房現象不但扇了樓市小陽春一記響亮耳光，而且也是住房假按揭貸款的一封舉報信。

樓市復蘇是一個漫長的過程

國內房地產市場只有通過全面周期性調整，才能讓房地產市場走出困境，才能讓房地產市場復蘇，其他事情都枉然。房地產開發商只有認清這種形勢，讓其價格水平調整到絕大多數居民支付能力的水平上來，房地產市場消費需求才能真正釋放出來，除此之外，房地產開發商沒有多少可選擇之路。

最近，國內媒體鋪天蓋地的報道都表示，國內房地產市場出現所謂的“小陽春”。盡管大家對房地產的“小陽春”各自理解與期望不同，但是大家都得面對這樣一個事實，即持續低迷的房地產市場銷售量終于增加了，終于有人開始進入房地產市場了。

全球的金融危機導致全球經濟的全面衰退，導致國際市場的大宗商品價格全面向下調整，世界經濟出現了嚴重的周期性調整，而且導致中國經濟出現全面下行，國內一些行業也出現了經濟周期性的重大調整。比如，石油、鋼鐵、建筑材料等行業的產品價格全面下跌，行業產品價格都出現嚴重的周期性向下調整。在這種情況下，房地產市場能置身事外嗎?如果國內房地產市場想不出現周期性向下調整，那么除非中國的房地產市場在地球之外。

從2007年下半年以來，國家房地產政策發生了根本性的變化。政策要求對房地產市場的投資與消費購買有嚴格區分。對于消費者，政府采取各種優惠政策幫助他們進入房地產市場；對于投資者，政策要求投資者按照市場價格進入。即使在2008年131號等關于房地產的文件中，對房地產消費與投資嚴格區分的政策仍然沒有改變。在這個文件中，明確界定國內房地產市場發展宗旨，即房地產的支柱性就是建立在居民住房條件改善性基礎上的，離開了房地產居民條件改善性，房地產的支柱陸也就無從談起。在這樣的市場，不僅住房投資者不可能享受住房購買各種優惠，而且在資產價格全面下跌時情況下，住房投資者也不會進入這樣的市場。反之，早前進入房地產的投資者，還會逐漸把早前購買住房賣出，從而退出這個市場。這就是為什么最近各地銷售增長主要表現為二手房交易增加的原因所在。政府各種優惠政策會讓一些住房消費需求釋放出來，但當房價沒有調整到一定程度時，這種住房消費需求釋放總量十分有限。

從已經掌握的數據來看，2009年1至2月銀行信貸流入房地產的資金僅為1674億，增長幅度快速下降。更為重要的是，個人住房按揭貸款，在2008年全年下降29.7％的基礎上嚴重萎縮。2009年1至2月份個人住房按揭貸款僅為532億，與2008年同比仍然是負增長。住房按揭貸款是房地產市場命脈，如果沒有住房按揭貸款，房地產市場要想發展與繁榮是不可能的。而當個人住房按揭貸款迅速下降時，房地產市場的“小陽春”從何而來?

再就是，從目前房地產銷售量的增長情況來看，房地產銷售量的增長主要表現在二手房銷售增長、表現在中小套型住房銷售增長、表現為經濟適用房等保障型住房銷售增長上。這說明當前房地產市場已經發生根本性變化，以消費為主導的市場開始形成。既然是消費為主導的市場，那么房價的調整深度決定房地產消費釋放程度。早些時候房地產開發商一直在強調，房地產市場歸市場，保障歸保障，希望把這兩者全面分開。但實際上這是不可能的，當房地產保障部分快速增長時，特別是政府安居工程全面落實時，它對房地產的沖擊是不可小視的事情。這就是為什么最近房地產開發商又在大罵政府不應該建太多的保障性住房的理由所在。

從以上的分析可以看到，國內房地產市場只有通過全面周期性調整，才能讓房地產市場走出困境，才能讓房地產市場復蘇，其他事情都枉然。房地產開發商只有認清這種形勢，讓其價格水平調整到絕大多數居民支付能力的水平上來，房地產市場消費需求才能真正釋放出來，除此之外，房地產開發商沒有多少可選擇之路。

觀點

知名地產評論人牛刀：

退房潮給所謂的樓市“小陽春”一記響亮的耳光，樓市回暖中確實有虛假泡沫存在。

香港財經專欄作家曹仁超：

內地房地產市場在經歷了一段時間的低迷后，自3月份開始出現“小陽春”，又露出向好的勢頭，我疑為是“虛火”。聯合國認定合理標準是3:1，即一個家庭3年收入相當于樓價；世界銀行認為5:1可以接受，經濟合作與發展組織(OECD)認為國家的大都會一般是6:1。如果這樣看，中國大多數城市是8:1，甚至是15:1，目前房價的確昂貴。傳統買樓收租的退休生活，自金融風暴之后，在香港已不再是風行的致富之道。

深圳中原物業顧問有限公司總經理李耀智：

在現在的形勢下，最重嬰的是開發商的態度，而非是地價的漲跌。國內樓市自2007年以來，已經持續調整了一年多，目前好不容易回暖，如果開發商抱定“快速出貨”的心態，房價可能會企穩，在現有的基礎上小幅波動；但如果開發商追求高利潤，很可能房價再度出現上揚，目前深圳、上海等地就出現了很多樓盤提價的現象。

中國社會科學院金融研究所研究員易憲容：

個人住房按揭貸款增長是房地產能否復蘇的關鍵指標，如果個人住房按揭貸款不僅沒有增長反之下降或增加小，那么房地產‘小陽春’從何而來?另外。美國的土地都是私有情況下也解決不好，不是中國的土地出了什么問題，而是我們把一個關鍵的問題搞錯了，沒有把房地產投資跟消費區分。